温州豪宅盘被指货不对板，滨江集团合作开发“后遗症”渐显

　　近年来，因分摊资金压力、加速扩大规模等显著优势，联合拿地、合作开发的发展模式备受房企青睐。合作开发为房企快速撬动规模提供了可能性，但随着市场的变化，企业对合作开发项目的态度逐渐出现分化。

　　成也合作，败也合作。房企合作开发“后遗症”逐渐暴露，被合作方拖累的房企越来越多。销售权益比较低的企业，或面临着更加严峻的资金挑战。

　　近期，温州豪宅项目——滨江壹号就被业主指出虚假宣传、货不对板等问题，部分业主表示项目的公共区域与当初销售承诺时有所出入。据悉，该项目为滨江与另一家头部房企合作开发项目。

　　11月25日，滨江集团（002244）相关人士向记者表示：“项目本身并不存在降标的问题，如业主方有合理诉求可以进一步沟通。”

　　少数股东权益增长

　　滨江集团素以打造高标产品著称，豪宅产品线更是业内效仿的对象。不少滨江壹号小区业主因品牌效应而选择了该楼盘，因此在看到低配版本的产品时倍感惊讶。

　　近日，一位滨江壹号小区业主向媒体表示，原本项目最豪华的“实景示范区”部分变成了商铺，导致业主归家只能经小门，归家动线排面感大打折扣。此外，个别业主进入实地查探后发现车库建设和装修观感与普通安置房相当，基本为简单油漆+日光灯管，且地面湿度大，装修标准过低，与40万元的车位价格不对等。

　　此后，滨江方面书面回复业主并进行了相关的整改：人行出入口按施工图施工，符合设计要求，现拟进行调整扩大。此外，项目于2020年完成地下室装修定位，实际施工均符合相应的设计与施工规范要求。鉴于当下的发展，已增加星空顶及单元入口装饰。

　　业内人士认为，合作开发项目存在交房争议时，相对较难解决。出现问题时，合作企业之间容易互相踢皮球，解决周期相对更长。

　　尽管存在风险，但合作开发撬动规模的作用依然显著。在多数企业提升权益比时，滨江集团仍以合作开发方式扩大规模。

　　据时代周报不完全统计，在首批集中供地结束后，滨江集团成立多家项目公司，持股比例在10%至40%之间。而2022年新购置的项目，部分在竞拍时便已找好合作方联合竞拍。如杭州第一批集中供地中，滨江与金帝联合体拿下2宗地块，与萧山交投拿下1宗地块；杭州第二批集中供地中，滨江分别与金汇世纪房产及钱江房地产联合拿下1宗地块。

　　对于独立竞得的项目，滨江集团的管理层也表示会在后续引入合作开发伙伴：“整体的拿地权益比将保持在60%左右”。据企业估算，未来权益拿地金额将在占现金回款金额60%的基础上保持平衡。

　　业内人士指出，权益销售比例低说明企业在规模方面独立性欠缺，同时盈利空间会被压缩。由此可见，逆势扩张的滨江集团并不是没有后顾之忧。

　　梳理滨江集团近几年财报发现，自2018年以来，滨江集团中期少数股东权益分别为29.03亿元、47.11亿元、59.03亿元、116.66亿元和201.93亿元，同比上涨幅度达62.32%、25.30%、97.61%、73.10%。

　　与地方城投紧密合作

　　为了降低过往合作项目带来的潜在风险，滨江也正有意识的将自己从风险合作方中抽离出来。

　　2021年杭州首批集中供地中，滨江与融信集团联手拿下的4宗地块。由于资金紧张，融信集团降低了其中3宗地块的股权，其中一宗地块被滨江引入了浙江中豪，另外两宗地块滨江集团的股权比例也有所升高。

　　今年5月，滨江集团又以56亿元的价格完成了对阳光城浙江永康6宗地块的收购。

　　5月6日，阳光城（000671.SZ）曾发布公告称，阳光城及其子公司阳光城集团浙江置业有限公司拟与滨江集团及其子公司杭州缤慕企业管理有限公司（简称“缤慕公司”）签署相关协议，拟将阳光城持有100%权益的杭州高光置业有限公司转让给缤慕公司。杭州高光置业有限公司子公司金华虹光置业有限公司已取得位于浙江省永康市经济开发区6宗地块的国有建设用地使用权。

　　对此，滨江董事长戚金兴曾在业绩会上回复投资者时表示，阳光城永康项目的收购是公司在2021年上半年已介入，此次主动把该项目其他股权收购过来，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方对项目的风险，也符合深耕浙江的发展战略，让项目未来安全健康地开发建设。

　　11月25日，一名知情人士告诉记者，当前滨江保持60%的权益比同时，要避免项目出现风险是非常考验企业的应变能力的。对于项目质量的问题，合作项目若缺少集团层面的监管则容易出现质量与产品不匹配的问题。

　　从近期滨江集团的动态也可发现，对于合作方的选择上，滨江集团也加强了风险管控，合作方主要可分为三个类型。首先，是大型企业，万科、龙湖、绿城等这类基本面稳健的房企。其次是小型国企，如萧山城投等，风险较小。此外，杭州本土房企，如中豪、通达、杭州湾等民营企业。此类企业与滨江集团长期合作关系密切，知根知底，合作风险较小。2021年下半年以来，滨江集团更加倾向于与地方国企及“老朋友”合作。

　　通过与地方城投合作，滨江集团还快速推动了金华、东阳等区域的市场份额，扩大了除杭州大本营外的项目储备。

　　11月8日，滨江集团与金华城投集团举行战略合作框架协议签约仪式，今后双方将优势互补、资源共享，在金华市范围内房地产开发等领域进行深入合作。

　　对此，滨江集团相关人士表示，此次滨江集团与金华城投集团的携手可谓强强联合、水到渠成。金华城投集团是市属一类国企，今年5月，根据金华市委市政府关于国企整合提升改革的决策部署，进行整合提升，企业综合实力明显增强。

　　“未来，滨江集团与金华城投集团将充分发挥各自在专业领域强大而独特的资源与优势，在房地产开发、工程建设等板块开展长期广泛的合作，积极谋划推动项目落地，为金华新时期房地产的发展注入新动能。”上述相关人士指出。

滨江集团股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：上涨趋势有所减缓，可适量高抛低吸。

● 长期趋势：已有284家主力机构披露2022-06-30报告期持股数据，持仓量总计19.26亿股，占流通A股71.80%