最近几天，全球金融地产圈传出一个消息，黑石集团违约了。消息称，黑石一个价值5.62亿美元的地产抵押支持债券(CMBS)发生违约。
据了解，黑石曾向债主寻求延期，以便有时间处置资产和偿还债务，但由于俄乌战争以及利率上升引发的市场波动，黑石的计划被打乱；加之债主投票反对进一步延期，如今贷款服务机构已确定黑石违约，而这件事自然在全球金融圈引起了极大的震动。
黑石号称资本之王，管理的资产规模接近10,000亿美元，是全球最大的这个资产管理公司之一。
黑石最擅长的是炒房，他们的模式归结起来很简单，就是向客户募集资金买各种商业物业，再把这些商业物业租出去拿租金支付客户的利息，等到后续房产涨价之后，再卖掉赚取利润。
所以黑石的模式想要成功，需要有两个前提条件：第一个是募集到的资金要比租金便宜，不然的话就会付不起利息，第二个是长期看房价肯定是要上涨的，不然的话就赚不到差价。
从1985年成立至今，黑石的这个模式一向是无往而不利的，可惜的是终于在今年碰了钉子。
这次违约证券是以2018年黑石集团，收购的芬兰企业Sponda Oy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。
CMBS是一种将不动产证券化融资方式，将商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。CMBS在美国比较流行，其占商用地产融资市场约1/3。
俄乌战争影响欧洲的安全形势，也造成欧洲资产收益下降与风险上升。这会影响投资者的信心，容易采取赎回资金的行动，不是再投资。
芬兰靠近俄罗斯是俄乌冲突的第二线，再加上2020年开始的疫情的双重打击，让芬兰的商业物业租金出现明显下降。
而美联储从去年开始的连续加息，也让黑石在市场上很难获得足够便宜的资金，雪上加霜的是高利率也不断促使黑石的投资者选择大量赎回资金份额。
去年10月，黑石集团旗下的旗舰级房地产投资信托基金（BREIT）就开始遭到客户的大笔赎回挤兑。为了应对目前的兑付压力，黑石正在以打折促销的方式出售手里的优质资产来获取现金流。
个人的理解，黑石此次危机不是生意逻辑的问题，而是仓位配置的问题在周期延长了的环境下引起的流动性应对不足。另外，本次黑石违约的债券价值并不大，不会对黑石产生毁灭性影响。
不过，虽然目前美国经济数据表现出来的强劲给美联储很大的信心，但像黑石这样的公司都开始面临极大的现金流黑洞时，长期加息或者维持高利率将会让更多企业的现金流陷入困境。
美债收益率高企，不仅对实体经济会有显著影响，对于流动性愈发紧张的金融市场更有威力。10年期美债收益率是所有风险资产的定价锚，它持续上升且达到一个临界点，会对资产价格产生明显压力，且有可能引发金融市场的混乱，乃至危机。
加息的状态有点像癌症病人的化疗，短期看副作用可能没那么大，但随着时间的推移，副作用会积累，并发症也会增多。
目前市场对于加息预期打得并不低，三五六月份都加息25BP，23年全年不降息，24年3月份才开始第一次降息。我倒是认为3月份议息会议之后，市场情绪会迎来一个缓和。
如果再用波浪的视角看美联储的加息周期，加息预期也会有波浪式反弹，反映在美债收益率上，就是十年期美债的波浪高点，一次会比一次低。
对于国内地产行业，历史上各国的地产行业泡沫风险，基本是本国的地产风险，不会导致其他国家的地产风险。个人觉得，黑石的问题跟中国地产和金融行业没半毛关系，传导不到中国市场。
相反，因为政策层面的支持，中国地产行业从之前的违约暴雷危机中逐渐走了出来，头部地产企业的融资难题解决了，也就是没暴雷的，不太容易暴雷了，还没凉了的，大概不会凉了。
某种意义上，地产行业指数连续四年下跌，也属于奇观了，银行指数过去三年连续下跌，也属于极端。
不妨以行业不可能消失的逻辑，赌悲观情绪反转，之所以不是困境反转，而是悲观反转，原因是地产和金融的问题，最终会是货币问题。真正坏账只占一小部分，货币化全民分摊，也就是通胀可能飙一点，毕竟，通胀比通缩好。
（免责声明：收益率数据仅供参考，过往业绩和走势风格不预示未来表现，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。）
