拐点出现？销售额同比下降7.7%！绿地控股直面双重压力

　　2020年，绿地控股（600606）合同销售面积实现2909.3万平方米，较上年同期减少10.7%；合同销售金额约为3583.53亿元，同比减少7.7%。与此前相比，2020年绿地控股房地产合同销售额已现负增长

　　《投资时报》研究员 周运寻

　　4000亿元销售额，对于绿地控股集团股份有限公司（下称绿地控股，600606.SH）来说，可能是个坎。

　　1月20日晚间，绿地控股发布未经审计的2020年度业绩快报。数据显示，2020年，该公司营业总收入实现4812.96亿元，较上年增加12.43%；归属于上市公司股东的净利润实现137.2亿元，同比下降6.93%；总资产为13491.25亿元，同比增加17.75%。加权平均净资产收益率为17.27%，较上年减少2.62个百分点；资产负债率88.28%。

　　绿地控股称，2020年度主要财务数据为初步核算数据，可能会与2020年年度报告中披露的数据存在差异。

　　《投资时报》研究员注意到，相较2020年上半年，其年度整体业绩出现一定幅度的增长，但在此背后是房地产业务增长持续乏力。

　　2020年，绿地控股房地产业务实现合同销售面积2909.3万平方米，较上年同期减少10.7%；实现合同销售金额3583.53亿元，同比减少7.7%。

　　可以看到，继2018年与4000亿元销售额失之交臂后，绿地控股已连续多年难入4000亿元门槛。2019年，绿地控股实现合同销售金额3880.42亿元，同比仅增长0.1%，相较2018年26%的销售增速明显放缓，进入2020年更是出现负增长。

　　此外，据克而瑞公布的《2020中国房地产企业操盘榜TOP200》数据，绿地控股成为TOP10房企中唯一年度操盘金额不及2019年者，同比降幅为8.07%。

　　绿地控股近五年合同销售额及增长率情况

　　数据来源：公司公告

　　合同销售金额同比减少7.7%

　　绿地控股新近发布的2020年四季度经营简报显示出房地产业务增长乏力，在房地产新开工面积、竣工面积、合同销售面积、合同销售金额等各个维度，绿地控股2020年的表现均不及2019年。

　　从房地产项目储备情况来看，2020年绿地控股新增房地产项目储备90个，权益土地面积约1255.57万平方米，权益计容建筑面积约2680.44万平方米。

　　同年，其完成新开工面积3178.0万平方米，较上年同期减少24.3%，完成竣工备案面积2355.7万平方米，同比减少5.8%。

　　在房地产销售方面，2020年第四季度，绿地控股实现合同销售面积1148.9万平方米，比上年同期增长0.8%；实现合同销售金额1404.73亿元，同比减少8.5%。2020年整年，其合同销售面积实现2909.3万平方米，较上年同期减少10.7%；合同销售金额约为3583.53亿元，同比减少7.7%。

　　与前两年相比，2020年绿地控股合同销售额已进入负增长区间。

　　另从房地产出租角度来看，截至2020年12月末，该公司出租物业面积为375.34万平方米，出租率为78.2%；酒店客房数为12246间，入住率仅为47.7%。2020年全年，该公司出租物业取得租金收入12.28亿元，酒店经营收入实现16.6亿元。

　　在房地产业务之外，绿地控股基建业务整体情况可圈可点。据其同步发布的2020年第四季度基建情况简报显示，该公司2020年全年新增5299个建筑施工项目，总金额同比增加62.08%。其中，专业工程和其他建筑项目出现大幅增长，总金额分别同比增加70.33%和187.87%。

　　不过，如此成绩也是在其2020年最后一个季度冲刺下达成。从细分行业来看，其房屋建设、专业工程、其他建筑项目的总金额同比增幅均超过100%，而2020年最后一个季度，该公司新增1940个建筑施工项目，占年度新增项目的比例达37%，季度新增建筑施工项目金额占年度金额的比重也达34%。

　　去杠杆压力大

　　除了房地产合同销售额出现负增长，踩中“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率不超过70%；净负债率不超过100%；现金短债比不得小于1倍）的绿地控股，去杠杆减负债亦迫在眉睫。

　　《投资时报》研究员注意到，截至2020年9月末，绿地控股资产总额为11648.01亿元，负债总额为10322.85亿元，资产及负债总额双双突破万亿元大关，资产负债率为88.62%。而近年来，该公司资产负债率持续上涨，已由2011年末的62.44%增至2019年末的88.53%，累计上涨超25个百分点。

　　另据华泰证券研报显示，截至2020年三季度末，该公司剔除预收账款后的资产负债率为82%，净负债率为183.45%，较2019年末的155.6%反而有所提高。

　　同时，截至2020年三季度末，其现金短债比为0.78倍，表明现金只能覆盖短期债务的78%左右。显然，绿地控股的负债情况仍有大幅下降空间。

　　据悉，2020年底绿地控股以89亿元自有资金足额完成2015年公司债券（第一期）本息兑付，2021年1月到期的81亿元债券也将以自有资金为主进行本息兑付。公司方面表示，将有计划、分步骤、多管齐下主动降负债去杠杆，持续提升抗风险能力和经营韧性。

　　2020年7月初，央行决定下调再贷款、再贴现利率，对银行、保险等金融股带来直接利好的同时，也对属于资金密集型的房地产企业带来利好。其中，世联行（002285）、格力地产（600185）等多只地产股涨停，万科、保利等涨幅也超过7%，绿地控股更连续收获两个涨停板，表现抢眼。

　　但自7月10日触及9.49元/股近一年高点后，该股就开始波动下行。截至2021年1月20日，绿地控股股价收于5.98元/股，与2020年6月末5.92元/股（前复权）收盘价相差无几。

　　平安证券报告显示，地产股走强背后是百强房企销售的持续改善，但若后续楼市持续调整，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求的可能。

　　面对市场下行压力，叠加“三条红线”管控，绿地控股将面临降负债、促增长双重挑战。

绿地控股股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：正处于反弹阶段。

● 长期趋势：迄今为止，共22家主力机构，持仓量总计102.31亿股，占流通A股84.08%