财信发展拟收购财信智服“变身”物业股 A股领先第三方物业生活服务商呼之欲出

　　如同市场预期，财信发展（000838）（000838.SZ）进一步将大股东物业服务资产注入上市公司。这也意味着财信发展将“变身”物业股，并成为A股中为数不多的第三方物业生活服务商。

　　7月11日晚间，财信发展公告披露，拟以现金收购控股股东重庆财信房地产开发集团有限公司持有的财信智慧生活服务集团有限公司（下称“财信智服”）100%股权，交易对价为5.8亿元，资金来源为上市公司自有及自筹资金。这也是财信发展继6月初公告收购安徽诚和物业后，上市公司切入物业服务赛道、提升盈利能力的又一个大动作。

　　切入物业赛道 管理面积超8200万方

　　在收购安徽诚和物业前，财信发展主营业务为地产开发和环保，据年报披露，公司地产业务2020年签约销售额约为70亿元，其规模在业内偏小，环保业务也处在起步阶段。收购安徽诚和、财信智服两家公司，意味着财信发展的主营业务将新增物业服务板块，也由此踏入新的赛道。

　　财信发展在11日的公告中表示，近年在房地产调控政策出台愈发密集、各线城市住房需求分化以及宏观经济仍在复苏等多重因素影响下，公司面临着新的挑战，亟需找到发展突破口。“公司拟通过本次收购实现业务转型，着力拓展物业管理战略业务。公司将以本次收购为契机切入物业行业，大力拓展物业管理战略业务，打造专业化第三方物业管理平台，提升‘财信’品牌市场竞争力。”

　　据披露，目前安徽诚和、财信智服两家公司合同管理面积共计约8200万平方米，这在第三方物业管理公司中，财信的规模则处于领先地位。

　　相比房地产开发，近年来物业服务是更受资本市场青睐的赛道。物业企业的营收和利润主要来源于基础物业服务和增值服务两大板块，基础物业拥有稳定的现金流，但毛利较低，增值服务则是物业企业拓展业务的重要方向，包括房产租售、装修、日常家居服务、O2O电商、甚至养老、教育等可成为物业企业拓展业务的方向。

　　目前，上市物业企业大多数集中在港股，而A股仅有4家物业企业，随着财信发展完成相关收购，公司也将成为A股领先的第三方物业生活服务商。

　　或将大幅提升上市公司盈利

　　对于财信发展而言，收购两家物业公司所带来的直接影响将是业绩的提升，物业板块的加入将有望使上市公司盈利水平实现大幅增长。

　　从两家物业公司的业务布局看，财信智服已进驻重庆、北京、深圳、河南、福建、江苏、湖南、吉林等20多个省、直辖市，60多个城市。服务业态涵盖住宅、写字楼、商业综合体、公建等多个领域。安徽诚和管理项目主要在安徽省，涉及物业服务管理和社区综合服务。

　　上述两家公司作出了相应的盈利预测，并将签订补偿协议。据公告披露，2021-2023年度，财信智服净利润预计不低于6500万元、7200万元以及8000万元；安徽诚和净利润预计不低于1700万元、1900万元以及2100万元。这也意味着2021-2023年财信发展即使现有业务净利润维持不变，上市公司净利润将分别增加不少于8200万元、9100万元和1.01亿元。

　　另一个值得注意的是财信旗下物业企业的成长性和市场开拓能力。与不少背靠头部地产开发商获取物管合同的物业企业不同，财信旗下物业企业一直定位于“市场化第三方物业生活服务商”，管理项目主要来源于单拓及第三方收购，独立市场开发能力竞争力显著。

　　业内人士介绍，单拓即单项目拓展，这种模式下物业公司一般会与中小开发商合作，承接新开发物业的物管服务，此外，也会有一部分政府组织公开招标的老旧住宅小区，以及业主要求更换物管的住宅小区，单拓也是第三方物业公司新增项目的重要来源。

　　财信方面提出，未来财信智服还将聚焦重点区域，通过并购与单拓迅速扩大物业管理规模与密度，这将有助于进一步提升物业服务板块的营收和利润水平。

　　加快数字化转型开发增值服务场景

　　当下物业行业除积极提升管理规模、拓展增值服务外，行业的另一条发展主线是以科技赋能提升管理水平和利润水平。近年来财信智服从业务战略层面将物业数字化创新和人工智能物联网视为物业业务经营的核心能力，并打造了智慧服务体系数字平台“财智云”。

　　据公告披露，财信智服已经完成了财智云1.0的开发，实现了产品服务标准化与数字化。公司将在年内完成财智云2.0开发发布，全面实施数字化转型，在自持物业项目实现数字化标准、数字化管控、数字化运营，通过全面数字化转型提升品质服务标准，提高运营管理效率，打造优秀的物业服务品牌。

　　财信发展也将与国内优秀物联网公司合作，探索在社区物联网基础上，开发租售、到家服务、康养等增值服务业务场景，形成公司新的利润增长点，进而助力公司物业服务板块进一步提升服务质量，成长为具有竞争力的市场化第三方物业生活平台服务商。

　　纵观近年来物业行业资本化进程，头部地产企业的关联物业公司在很长一段时间都是市场的焦点，其估值也经历了逐步回归理性的过程，随着代表性的第三方物业公司加速上市，或将促使市场进一步审视物业行业的发展模式，也将促使行业的发展路径更加多元化。

　　杜远/文

财信发展股票行情：

● 短期趋势：股价的强势特征已经确立，短线可能回调。

● 中期趋势：已发现中线买入信号。

● 长期趋势：迄今为止，共2家主力机构，持仓量总计4.27亿股，占流通A股50.45%