资产负债率逐年下降，京投发展正大步驶离“三道红线”区

　　距去年八月，央行、住建部出台重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策已满一周年。

　　“三道红线”政策的出台，对地产行业，有利于降低行业整体运营风险，促进行业稳定发展；对房企而言，自身财务管理面临新的挑战，意味着具备充裕现金流、强悍短期偿债能力的房企，拥有更大发展空间。

　　“三道红线”既是房企的“紧箍咒”，也是房企行稳致远的“稳定器”。通过房企中期业绩披露情况，透视地产行业整体表现情况可以发现，“三道红线”调控效果明显。

　　一、房企降档效果显著 穿越“红线”也应软着陆

　　宏观调控政策加码，房企自身转型求变的双重运行逻辑之下，房企降档效果显著。

　　根据数据统计,截至2021年6月末,与2020年底相比,对比上市房企踩线情况可以发现，房地产企业积极配合，调控降杠杆，整体踩线状况已有所好转，3线全踩企业减少5家，未踩线企业增加7家。

　　从房企中报披露信息来看，不少处于橙档、红档的房企在加大股权融资、积极销售房屋、加快回笼资金等方面发力，通过多种渠道方式降低负债数据。

　　但也值得注意的是，面对降档压力，有的房企仅凭10月之功，铁腕减少3000亿债务；也有房企，半年不到就全线从红转绿；更有一些疯狂降杠杆的企业在回到安全边际后又迎来反弹，相关指标猛增，再度逼近监管红线。

　　“拼命式”降档而引发的企业债务不健康地快速瘦身，引起行业内不少专家人士的担忧。

　　“快速降负债，其降档质量、安全性和稳定性还有待观察。”贝壳研究院高级分析师潘浩分析认为。

　　目前行业普遍认为，解决房企的三道红线问题，宜再给企业时间、空间，以保障企业的降档实现平稳软着陆。基于此，不少头部房企均以理性姿态，找准自身定位，保持适当杠杆，稳定降档。

　　比如，以TOD模式“领头羊”著称的京投发展（600683），则秉持“稳”字当头战略，理性勾画出了2021年底实现“两线转绿”的降档蓝图。

　　二、中期业绩表现稳健，“硬实力”支撑降档目标

　　后疫情时代，地产行业底层逻辑彻底转变的背景之下，行业中期业绩整体表现平淡。但京投发展厚积薄发，中期业绩稳中有升，表现实可堪称稳健。

　　各项业绩指标粲然可观。2021上半年，京投发展的资产总额将近482.93亿元，同比增长2.8%；实现营收20.41亿元，其中房地产销售结转实现收入20.19亿元。归属于上市公司股东净利润1.61亿元，同比上升43.83%，实现超四成增长。

　　财务融资结构持续优化。在实现业绩逆势增长的同时，京投发展亦加强了对自身的财务管控。据企业半年报显示，截至今年6月30日，京投发展负债总额约400.35亿元，较上年末减少3.30%，企业债务状况持续改善，偿债能力也在不断提升。

　　后疫情时代，资金流动性愈发成为企业能否良好运转的三寸之辖。

　　京投发展持续坚持对自身资金链安全的严格管理。一方面，京投发展对内加快销售回款力度，坚持“量入为出”，培养自身造血能力。今年上半年，京投发展各项目房地产销售面积总计23.65万平方米，签约销售额92.95亿元，同比增长109%，销售额稳步攀升。

　　另一方面，京投发展在加快回款的同时，对外选择在多渠道融资上持续发力，不断优化融资结构，盘活自身资金链和现金流。自去年以来，京投发展积极拓展融资渠道，通过发行永续信托贷款、银行贷款、公司债、中期票据等多种方法，灵活运用各种融资方式，有效控制了公司的综合融资成本。

　　中期业绩报显示，京投发展的公司债券利率低至3.78-3.99%，非金融企业债务融资利率也仅为5%，低利率的融资成本证明了京投发展融资成本实现稳降，也显示出资本市场对京投发展商业模式的充分认可和信任。

　　在内外发力之下，京投发展实现了“手中有粮，心中不慌”。今年上半年，公司经营活动产生的现金流量净额高达37.43亿元，同比大增85.2%。

　　此外，“三道红线”出台后，公司资产负债率逐年呈下降趋势。企业加快去化和项目周转，保障财务安全稳定的同时，使公司资产负债率保持在合理水平。从2019年底的91.05%，降到2020年底的83.12%，2021年上半年继续降低到82.90%。

　　京投发展经营向好，各项目预售资金继续回笼，资产质量良好，经营风险可控，偿债能力可持续等“硬实力”的支撑之下，京投发展底气十足，力争年内稳步实现“三道红线”中“两线转绿”的目标。

　　三、追求高质发展，“软实力”凸显企业稳健态势

　　京投发展创新的产品理念、卓越的产品品质、清晰的经营战略均是助力其在未来实现可持续发展，完成“两线转绿”目标的核心“软实力”。

　　京投发展先进的TOD产品理念，助力京投发展成为万亿蓝海领头羊。据业内人士介绍，专注深耕TOD领域轨道物业开发十二年的京投发展，已成为目前国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，并且还在不断升级进化。

　　创新是助力企业更上一层楼的“金钥匙”。作为TOD行业先行者，京投发展能有更加广阔的空间去升级、更新发展理念，独具匠心打造的“TOD 智慧生态圈”博得市场与消费者青睐。京投发展的中期业绩报告里显示，自2011年第一个TOD项目以来，截止2021年6月30日，总建筑面积已经超过了244万平方米。

　　京投发展坚持从实践得真知，历经十年探索提炼出“TOD 智慧生态圈”开发理念，再应用到开发实践中去。经历时间长河的考验，京投发展TOD发展模式有其独特的开发理念，强调对城市、地铁、市民三方面提供可持续性价值。京投发展也在中报中表示，将以“TOD 轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD 轨道物业开发领域的先发优势，继续培养TOD成为企业最重要的核心竞争力。

　　而明晰的经营战略助力京投发展得以提升综合运营能力。京投发展在中期业绩报告中透露，未来将继续以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，确保房地产项目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段动态一体化适配经营策略。

　　京投发展以先进TOD发展模式为“护城河”、科学的企业发展战略、持续优化的运营管理能力，构建起京投发展的核心竞争力和“软实力”，助力京投发展年底三道红线“两线转绿”目标得以持续。

　　守得住寂寞，才能耐得住繁华。历经行业寒冬，前方已是万木迎春的欣欣景象。从京投发展的整体面来看，其年底两道红线回归绿档的目标，亦也是功到自然成之事。

京投发展股票行情：

● 短期趋势：前期的强势行情已经结束，投资者及时卖出股票为为宜。

● 中期趋势：回落整理中且下跌有加速趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共12家主力机构，持仓量总计3.11亿股，占流通A股41.92%