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无论是喧嚣一时的商票,还是如今火爆无比的工抵房,都是房地产行业在下行环境下的变相自救方式。
过去的几个月,中国大大小小房地产公司的日子都很难过,两年前,中国很多一二线城市都对房价进行了限制,即所谓的“限价令”。
然而到了今年,上半年是限制涨价,下半年却变成限制下跌——目前全国有21座城市发布了“限跌令”,包括广州、厦门、成都、南京等一二线城市。
与此同时,随着资金的紧张,市场上出现了一种新的供房模式:“工抵房”。所谓的工抵房,就是开发商拿一批房子来抵扣建筑工程款。如今遍地都是八折、七折的促销广告,看上去相当诱人。
工抵房为什么会在下半年井喷?它和房地产行业又有什么关系?在讨论工抵房之前,一条暗线已然浮出水面,它就是商票。
商票,全称为“商业承兑汇票”。
简单来说,开发商A需要向供应商B采购一批 100万元的材料,但没有充裕的现金流或暂时不想给钱,于是就开一张100万的商票,商票会注明兑付日期(不超过1年),利息算10%。一年后,只要开发商的银行账户上有钱,供应商就可以凭此商票兑换110万的包括利息在内的现金。


纸质商票
房地产是一个资金高周转、高杠杆的行业。能花别人的钱,房地产商一般不会动用自己的资金。所以供应商签完合同后,大多自己先垫付材料、工程等费用,等后期开发商把房子卖了,有了资金后再慢慢支付款项。
目前至少有60%的开发商使用商票进行材料采购、劳务支出和工程款支付。相对应地,供应商成为弱势的一方:如果不接受商票,要么欠款先被挂在账上(记成“应收账款”),供应商讨钱讨到死,要么失去招标与合作的机会。
不过即使供应商接受商票,一年后如果开发商账户里没钱,利息和欠款也难以兑现,即出现商票逾期,更严重的情况就是拒付。
如果供应商想提早回笼资金,会折价转卖给中介金融机构。比如,利率10%的100万元的商票以88万元的价格出售,供应商能拿到98万元,即88万元款项加10万元贴息。
所以商票,说到底还是一种开发商挤占供应商资金,以缓解自身现金周转压力的隐形融资。
克而瑞研究中心数据显示,2016年,中国77家样本房企的应付票据(基本为商票)规模为750亿元,到了2020年达到4040亿元,4年复合增长52.3%。其中93%的商票集中来自全国前30的开发商。


数据来源:克而瑞研究中心
商票广受开发商欢迎的另一个原因是,它不会占用金融机构的授信额度,也不计入有息负债。
特别是去年下半年,国家“三道红线”融资新规出台后,经过财务操作,商票就成了降低净负债率和现金短债比的重要工具。2018年,上市房地产公司的有息负债同比增速为24%。但到了今年一季度,同比增速神奇地降到2.4%,其背后就是商票在起作用。
在有息负债降低的同时,应付票据和应付债款自然大大增加了,到今天已然成为房地产行业的一类隐形负债。2020年,这笔负债高达3.54万亿元,居然占到了房地产销售总额的1/5。
上瘾的背后却是迟来的代价,商票市场早已暗流涌动。
由于今年“房住不炒”政策的力度加大,房地产市场遭遇前所未见的寒冬,整个销售周期拉长,这使得开发商的资金变得更加紧张,工程款结算周期变长,甚至一度出现商票逾期和违约兑付事件。
比如今年5月,实地地产两家子公司签发的、市场传言总规模12亿元的商票出现逾期拒付,中粮地产旗下公司被曝出6.78亿元商票逾期。去年以来,华夏幸福、阳光城、泰禾等十多家知名开发商,都相继被曝出违约事件。
为了拆掉这个高达3.5亿万元的连环地雷,6月30日,央行发布新规:将“三道红线”试点房企的商票数据纳入了监管范围,要求相关房企每月数据上报。
即便如此,商票逾期拒付的风暴还是不期而至。在最近上海票据交易所公布的8—11月共4期名单中,违约企业每个月成倍增加,到11月底已激增至384家。


数据来源:上海票据交易所
其中,有三类企业增长得最快:一类是以苏宁系为代表的商贸企业,二类是房地产企业,而增幅最快的居然是三类的置业、工程、建设类企业。因为当这些建筑商无法收回款项、资金链告急时,也会向上游企业开商票。
这个景象意味着,商票的逾期拒付从下游的房企发起,构成了一张错综复杂的债务网,危机迅速且持续地向全行业乃至整个社会蔓延。
由于大量企业违约拒付,商票变得难以出手,它将以很高的贴现率不断从上一家甩给下一家,直到胆大的票贩子以1—3折的价格回收。
某头部房企去年一骑绝尘,商票余额高达2052亿元,今年却陷入债务危机,商票难以兑付,变得一文不值,最后它提出3折回收商票,相当于赖掉70%的债务,这意味着这家企业和房地产行业的信誉崩塌。
怎么办?资金还是紧张,卖房周期还是变长,兑付还是困难。于是,市面上就出现了一种变相的商票,它就是最近火热的工抵房。
到了年底,建筑商要给工人发工资,要给上游支付材料费用。如果开发商还是给不出钱,那么建筑商就把开发商拿来抵押的一批房子放到市场上卖,价格一般低于市价。
工抵房并不是新东西,2015年前后就出现过不少。当时市场行情不错,供应商手中工抵房甚至可以加价销售。而它在今年下半年集中爆发,主要还是反映了国家“房住不炒”政策下,房地产行业的滑坡和行业自救。
对于某些开发商来说,工抵房可能只是一个幌子。为了回笼资金并绕开“限跌令”,正常的商品房经常拿工抵房作为噱头变相降价销售。
不过面对开发商甩出的资产大礼包,供应商有苦说不出。
一位来自西北某混凝土龙头企业的朋友向我抱怨,房地产市场还很热闹的时候,工抵房基本来自本地开发商,抵押的资产是住宅,而今年大多是国内知名开发商,抵押的却是公寓、写字楼、商铺、车位这些“烫手山芋”——根本卖不出去。开发商非常强势:同意拿工抵房,可以搭配一些贷款;不同意,回款就遥遥无期。
而对消费者来说,工抵房的价格相对低一些,但它却存在产权上的混乱和风险。
如果供给方由开发商抵押给了一家债权公司,房子的产权仍然属于开发商,消费者购买时就必须和开发商签合同,和债权公司签是无效的。
如果债权公司先从开发公司手上买下工抵房,办理了过户手续,并拿到房产证,此时购房者就得和债权公司来签买房合同,工抵房的性质就变成了二手房,购房者还需要交一大笔的税费,总价算下来可能比打折前的价格还要贵。
所以无论是喧嚣一时的商票,还是如今火爆无比的工抵房,都是房地产行业在下行环境下的变相自救方式,而这一切却建立在行业信誉和社会利益损失的基础上。
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