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2022年是房地产行业洗牌的一年，观察房企在周期起伏中的谋篇布局，央企招商蛇口（001979）(001979.SZ）是一扇重要窗口。
2月23日，招商蛇口发布2021年业绩快报。报告期内，招商蛇口营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。
增收不增利，招商蛇口的解释为，房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加。计提减值和转让子公司产生投资收益同比减少，是归母净利润下滑的主要原因。
销售额方面，2021年，招商蛇口累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。2020年重回前十后，招商蛇口在第一阵营站稳脚跟。根据克而瑞研究中心榜单，2021年招商蛇口销售额排名行业第七。
2022年，对招商蛇口而言，是蕴含机会的一年。拿下开年首笔并购中票，让招商蛇口在收并购市场中占据先机。多元化布局，为其获得了对冲房地产利润下行的机会。但多年形成的路径依赖，让包括招商蛇口在内的房企形成惯性，转型之路道阻且艰。
遭遇地产行业利润下滑
房地产行业政策收紧，限价从严执行，开发商的盈利空间日渐缩小，行业利润空间降至低点。
克而瑞地产研究中心数据显示，2021年上半年，房地产行业80家典型上市房企的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下行趋势。
其中，毛利率指标降幅最大，2021年上半年毛利率中位数同比降低1.6个百分点至21.7%。净利率和归母净利率的中位数也分别降至9.3%和6.5%。与历年相比，房地产行业的利润率指标均已降至2015年以来的最低水平。
受房地产行业环境影响，招商蛇口连续多年录得利润下滑。
数据显示，2019-2021年，招商蛇口营业利润增速分别为-1.1%、-8.51%、-5.16%，归母净利润增速分别为5.2%、-23.58%、-15.35%。
招商蛇口利润下滑离不开行业影响，亦有自身原因。近年来，计提资产减值是影响其归母净利润表现的重要因素。
招商蛇口称，按照市场参考价格，对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行减值测试。根据减值测试结果，招商蛇口对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少2021年度归母净利润34.56亿元，对归母净利润的影响同比增加12.72亿元。
此前，招商蛇口曾因高价拿地计提资产减值。2020年，招商蛇口计提存货跌价准备约25.3亿元。对此，招商蛇口管理层人士曾表示，计提减值准备的主要原因是计提项目多为2016、2017年拿的高价地。受此影响，2020年招商蛇口归母净利润为122.5亿元，同比下降23.58%。
2021年3月，招商蛇口管理层人士在业绩会上表示，房地产开发商业利润下滑是普遍现象，当下行业已经告别土地红利和金融红利，进入向管理要效益的时代。此后，招商蛇口将考核导向坚持绩效优先，完善考核激励，加大利润掘金，持续深化提质增效。
发力收并购
今年以来，房地产行业调控政策力度不减，购房者观望情绪浓厚。项目去化乏力，如何保持销售额稳步增长，是招商蛇口所需直面的课题。
2022年1月，招商蛇口实现签约销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%；实现签约销售金额151.47亿元，同比减少38.47%。
借道收并购，是规模增长的捷径。在政策和金融机构的支持下，房企收并购提速，拥有资金优势的招商蛇口站上谈判桌的买家席。
1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票据（并购）30亿元完成注册，并在24日完成发行，成为今年首笔成功发行的行业内并购类票据。首期发行规模为25.8亿元，其中12.9亿元用于收购住宅项目公司股权。
平安证券研究团队认为，通过房企并购整合，行业格局有望重塑，具备融资、管控及产品优势的房企有望脱颖而出，建议关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企，如保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口、万科等。
“央企的优势是资金成本低、资金实力雄厚、善于打通产业链条等。”合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，每家企业都有自己的经营策略，即使市场上有一些商业机会，但不一定所有企业都会主动去把握。
在郭毅看来，一直以来，招商蛇口都有自己的节奏，稳健地推动业务。无论市场如何变化，招商蛇口始终做到在大趋势里寻找适合自己机会，做好产品和服务，因此客户认可度较高。
编辑 骆一帆
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：回落整理中且下跌有加速趋势。
● 长期趋势：迄今为止，共123家主力机构，持仓量总计3.82亿股，占流通A股4.82%
综合诊断：招商蛇口近期的平均成本为13.71元，股价在成本下方运行。多头行情中，目前处于回落整理阶段且下跌有加速趋势。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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