2021年营收增长24%！招商蛇口：今年审慎拿地，宁可不拿也不错拿

　　“去年很难，今年也不会轻松。”

　　3月22日，招商蛇口（001979）董事长许永军在业绩发布会上表示，房地产市场发展至今，运行逻辑已经发生根本变化。寻找第二曲线，是招商蛇口未来的重点方向。

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　　2021年，房地产行业并不好过。

　　3月21日晚，千亿巨头招商蛇口披露了2021年年报。年报显示，2021年，公司实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

　　这已是招商蛇口连续第二年归母净利润下滑。对于业绩的波动，招商蛇口在年报中解释，一是报告期内受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降；二是计提资产减值准备及信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021年度归母净利润34.56亿元；三是投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归母净利润同比减少20.49亿元。

　　尽管行业承压，招商蛇口在销售以及拿地强度上依旧表现亮眼，稳居行业龙头地位。

　　3月22日，招商蛇口通过全景路演举办2021年度业绩发布会。招商蛇口董事长许永军表示，中国的房地产市场发展至今，运行逻辑已经发生了根本性变化。“时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。”

　　招商蛇口董事总经理蒋铁峰认为，房地产行业的规模确实见顶，预测行业规模未来会从顶部逐步下降，很可能会下滑30%以上。“我们必须要寻找企业增长的第二个曲线。”

　　增长的第二曲线在哪里？招商蛇口表示，行业未来的盈利将主要来自于技术与服务、其次是核心优质资产的升值。而这也是招商蛇口正在发力的方向。

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　　销售表现强势 稳居行业龙头

　　数据显示，截至3月22日，房地产板块已有22家企业披露了去年业绩，其中，50%的房企归母净利润为负增长。

　　从营收规模来看，排名第一的为绿地控股（600606），实现营收5349.33亿元，同比增长17.29%，；其次为保利发展（600048），实现营收2850.48亿元，同比增长17.20%；第三为招商蛇口，营收1606.43亿元，同比增长23.93%。

　　从归母净利润来看，绿地控股、保利发展、招商蛇口去年实现的归母净利润分别为76.49亿元、275.77亿元、103.72亿元，同比增速分别为-49%、-4.74%、5.35%。

　　由此可见，房地产行业的千亿巨头皆面临着盈利承压的困境，但与同业相比，招商蛇口的营收规模依旧能够保持高速增长。这也得益于招商蛇口强势的销售表现。

　　年报显示，去年招商蛇口累计实现签约销售面积1,464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，全年的销售金额在克而瑞榜单中位居第7位，较上一年度上升3名。另外，对应的全年销售均价为 2.23万元/平方米，同比略降0.03%，销售规模增幅处于行业领先水平。

　　银河证券研究院认为，受到市场下行的影响，招商蛇口并未完成年初3300亿元的销售目标，但公司依旧位居行业龙头，全年销售面积和金额同比增速均大于 17%，是为数不多实现销售量价双位数增长的企业。

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　　培养第二增长曲线

　　今年力争实现3,300亿销售目标

　　“中国的房地产市场发展至今，运行逻辑已经发生了根本性变化。”招商蛇口董事长许永军认为，目前来看，推动中国房地产行业前20多年快速发展的四个主要红利：人口红利、城市化红利、经济高增长红利以及房地产金融化红利，有的红利已经消失，有的红利则在逐步减弱。

　　招商蛇口2021年报中提到，面对行业重大变局，公司重新审视了业务模式和商业逻辑，在133341战略的基础上将坚定“三个转变”落实到公司长期战略中。具体来看，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变。

　　许永军表示，面对行业的新旧模式转换阶段，战略制定非常重要。未来，提升运营能力、培养利润增长第二曲线，是招商蛇口发展的主要方向。

　　有投资者提问：“公司目前在战略执行方面的进展如何？”

　　对此，招商蛇口介绍称，在持有业务子战略方面，2021年，招商蛇口对外宣布了持有物业双百目标。截至去年年末，公司主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。

　　在平台型业务打造方面，招商积余（001914）作为公司旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台，制定了招商积余自己的特色战略，并提出“沃土云林”商业模式，进一步强化了“大物业”的战略发展选择。

　　截至去年年底，招商积余在并购工作方面也出现了大的突破，成功摘牌上航物业100%的股权以及南航物业95%的股权，增资扩股汇勤REITs物业。

　　在产融结合方面，公司建立了香港房托基金和蛇口产业公路REITs。双REITs平台助力公司降低重资产比例，实现由重转轻。

　　在轻资产业务落地方面，公司创新提出“管理型+项目型”生态模式的组织方式。具体到业务方面，2021年，招商蛇口新增轻资产项目71个，业务范围涉及代建代管、商业运营、园区运营、会展运营、养老运营和酒店管理等多个业务类型，这些新增业务预计全周期可实现现金流的收入超过13亿元。

　　招商蛇口表示，公司将坚定“三个转变”，全面提升各项经营发展能力，推进综合发展模式有效落地，力争今年实现签约销售金额3300亿元、新开工面积1400万平方米、竣工面积1400万平方米的业绩目标。

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　　毛利率预计将稳步提升

　　从近三年数据看，招商蛇口的毛利率分别为34.65%、28.69%、25.47%。

　　公司表示，毛利率下行是行业共性。受房地产行业结算周期影响，此前，招商蛇口结算地块主要为2017-2019年拿的高价地，此类地块集中结转，导致毛利率下滑。

　　未来，公司在提高毛利率和净资产收益率上有没有更好的方案？在利润率方面，有没有更好的措施保证公司未来利润的持续稳定增长？

　　面对投资者的提问，招商蛇口财务负责人黄均隆表示，公司从2019年以后拿的地块，从今年开始会逐步进入结转阶段，相关毛利率更高，预计毛利率水平将有所提升。

　　减值方面，接下来公司会采取多措并举，采取利润结晶的行动，包括“一城一模板”、“一业态一模板”、“一城一策”等等举措，从投资端、开发端、营销端全方位进行提升，以提升存货质量、资产质量和盈利能力。

　　“2021年下半年拿的地，回报都非常好，毛利有明显的提升。”蒋铁峰补充道，招商蛇口已有多项拿地指标。

　　他表示，相信公司2022年的经营也会非常稳健。“今年对城市和土地选择非常严格，有多项指标把关，宁可不拿也不错拿，预计公司未来的利润率会有稳步的提升。”

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　　并购项目：积极寻找、谨慎推进

　　截至2021年底，招商蛇口负债合计为5794.48亿元，同比增长19.77%。2021年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率为68.94%，净负债率为42.82%，现金短债比为1.25。

　　房地产行业的整体承压，挑战着高负债企业的资金承受能力。但对于融资成本低、现金丰厚的央企而言，这无疑是一个并购整合的时机。

　　年报显示，2021年，招商蛇口累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。

　　在产城联动方面，招商蛇口全年获取项目9宗；在兼并收购和城市更新领域，落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；全年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米，货值超1200亿元。

　　另外，今年的1月12日，招商蛇口发行首笔并购类票据，首期发行额为25.8亿元。

　　当被问及是否将进一步争取并购融资机会时，黄均隆表示，房地产行业变化给公司提供了并购机会，公司在秉承稳健并购策略的基础上，充分考虑利用并购贷的可能性。若有合适的项目，在考虑风险的前提下，公司会积极争取并购贷款。

　　“其实做企业，拿地跟并购都一回事，我们的原则很简单，哪里的商业回报高就去哪里。”蒋铁峰坦言，“但是并购项目的风险会更多，所以我们对它的风险控制会更严格。”

　　蒋铁峰透露，行业进入下行期，市场上收并购信息多且杂。并购项目风险多，但回报率高，招商蛇口综合判断资产质量、风险、回报率等因素，考虑是否进行收并购。“有些项目外界看着不错，但其实进去尽调发现根本不行。”蒋铁峰表示。

招商蛇口股票行情：

● 短期趋势：该股进入多头行情中，股价短线上涨概率较大。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共136家主力机构，持仓量总计63.07亿股，占流通A股79.61%