打造综合发展新样本：招商蛇口“三个转变”助推高质量发展

　　2021年房地产行业监管政策不断收紧，市场环境降温明显，房企在融资、销售等多方面承受压力。招商蛇口（001979）在行业承压的大背景下，依然稳中有进，取得良好发展。3月21日，招商蛇口发布2021年年度业绩报告。数据显示，2021年招商蛇口实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。2022年招商蛇口销售金额目标为3300亿元，全年可售货值6200余亿元。

　　3月22日，招商蛇口董事长许永军在年度业绩发布会上表示：2021年招商蛇口重新审视了业务模式和商业逻辑，在133341战略的基础上，融合贯彻“三个转变”：坚定从开发为主向开发与经营并重转变；坚定从重资产为主向轻重结合转变；坚定从同质化竞争向差异化发展转变。2022年招商蛇口将进一步坚持“行稳致远、守正创新、追求卓越”的经营理念和发展战略，持续推进“双百”战略落地和数字化赋能，助力公司转型发展。

　　2021年是“十四五”规划开局之年，也是房地产行业巨变的一年。招商蛇口在强调综合发展的同时，稳步推进战略转型的实施落地，在“三个转变”思路下，坚持科技赋能和企业创新，加快转型步伐。招商蛇口以数字化作为重点转型方向，强调利用数字技术作为关键支撑。围绕投资管理、运营管理和营销管理全面数据化开展工作；同时稳步推进实现智慧空间联动、打通业态全渠道信息

　　保持财务稳健，强化长远发展基石

　　2021年招商蛇口2021年营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%。许永军表示：招商蛇口决定将2021年度公司归母净利润的40%进行现金分红，总共派发约42亿元现金。从2015年底上市至今，累计派发现金股利326亿元。招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩发布会上表示，当前行业红利逐渐消失，行业规模见顶，不断提高经营管理能力，优化业务结构是行业大势所趋。对于招商蛇口来说，通过各环节各维度精细化管理等方式，加大各业务的协同。

　　2021年招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25，“三条红线”持续绿档。招商蛇口财务总监黄均隆在会上透露：将会考虑多种融资渠道，综合考虑债务的安全性和融资成本。同时指出，招商蛇口在秉承稳健策略的基础上，会充分考虑并购贷。数据显示，2021年招商蛇口综合资金成本为4.48%，较2021年的4.70%下降22个BPs，融资成本持续降低。

　　产城联动多元扩储，打造第二增长曲线

　　2021年招商蛇口累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。在兼并收购和参与城市更新方面，预估土地储备面积510万平方米、货值超1200亿元。2021年还与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

　　围绕产城联动，招商蛇口将培育第二条增长曲线，围绕客户需求，盘活存量资产，提升存量资产价值。2021年共获取项目9宗，包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等，补充土储约215万平方米。招商蛇口总经理蒋铁峰表示：招商蛇口2022年新开工计划1400万平方米。除了继续发力城市更新外，未来在资产质量、风险可控、价格合理等情况下，招商蛇口会以积极态度谨慎推进收并购机会，顺应国家大势。

　　规模化之下的轻重并举，综合发展成效显著

　　招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，以其独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，不断创新房地产发展模式，为行业积极探索发展提供更多具有参考价值的发展样本。业绩会上，招商蛇口副总经理聂黎明表示：目前商业业务是招商蛇口的成长型业务，在2022年或者十四五期间，将继续按照战略规划和双百目标努力。

　　目前招商蛇口已在商业、写字楼、酒店、公寓、园区等多元产业持续布局，在营集中商业项目共计25个，在营写字楼项目21个；围绕产城开发、运营，招商蛇口布局8个大型产业新城项目，总合作管理面积468平方公里；同时在特色产业园区方面的动作是主要以运营管理的网谷、意库和智慧城三条产品线共计25个项目（含建设期），布局15个城市。招商蛇口总经理蒋铁峰表示，网谷、意库和智慧城坚定推进"一园一策"，提升项目经营效益开展产业投资与孵化，强化"产业+基金"模式，实现 "投带联动"。此外，2021年招商蛇口租赁业务和酒店业务收入有所上升。副总经理兼总法律顾问刘晔回应称：招商蛇口是长租公寓领域资深的参与者，业务已开展近30年。未来，招商蛇口将加强轻资产管理输出，预计2022年招商蛇口长租公寓业务取得一些突破，为股东创造更大价值。

　　坚定落实“三个转变”，打造高质量发展样本

　　2021年中国经济在承受了巨大的外界压力之下继续前行。在极为严峻的形势下，招商蛇口始终保持战略定力、防范行业风险、加快转型步伐，坚持践行“一城一模板”、“一业态一模板”和“一园一策”的三个一工程，持续对标优秀同行，提升公司经营管理效率，实现企业逆市稳步发展。

　　品质为纲，企业基石。2022年是招商蛇口的“品质年”。未来，招商蛇口将坚定落实“三个转变”、执行“三个一”工程，在新时期的发展中尝试借助新产业（300832）、新技术，助力企业经营管理和产品结构的再度转变，在发展结构上加速培育持有经营、创新经营和新兴业态的业绩增长点，打造创新蛇口、智慧蛇口、绿色蛇口、科技蛇口。

招商蛇口股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：已发现中线买入信号。

● 长期趋势：迄今为止，共136家主力机构，持仓量总计63.07亿股，占流通A股79.61%