滨江集团上半年积极获地增厚土储 杭州仍为“主场”

　　华夏时报记者 李贝贝 实习记者 苗诗雨 杭州报道

　　半年报显示，今年以来，杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ，以下简称“滨江集团（002244）”）抓住拿地窗口期，上半年新增土地储备项目20个。不过，其中约三分之二的土地仍位于大本营杭州。

　　对此，滨江集团相关负责人向《华夏时报》记者解释说，滨江看好杭州的市场潜力，基于“以收定投”的拿地原则深耕杭州市场。不过，在“聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的拿地策略之下，滨江下半年会适度倾斜其他省内外优质城市，“有好的机会我们也会积极地去获取”该负责人表示。

　　上半年营收增长超九成

　　8月26日晚间，滨江集团发布半年业绩报告。根据报告，今年上半年，滨江销售情况良好，实现销售547亿元，同比增长5.86%，权益销售额265.1亿元，同比增长26%，销售权益比例48.5%，较上年同期上升8个百分点。克而瑞统计数据，公司位列2020年上半年杭州房企“销冠”，且位列百强销售榜第26位。

　　商品住宅的开发和建设是滨江目前最主要的经营业务。报告期内，大江名筑、平湖万家花城兴和苑等项目交付结转，公司实现营业收入103.07亿元，营业利润22.09亿元，实现归属于母公司的净利润8.65亿元，分别较上年同期增长95.7%、92.4%及40.4%，毛利率36.4%，盈利能力持续保持较高水平。

　　在投资性物业方面，滨江持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积至6月底约27.72万平方米，报告期内实现租金收入1.05亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值45.59亿元。

　　由于项目受市场热捧，中签率低（平均摇号中签率仅7.87%）周转速度快，滨江上半年实现了资金的迅速回笼。截至报告期末，公司总资产1,518.17亿元，归属于上市公司股东的净资产170.31亿元，分别较年初增长17.12%和2.8%，尚未结算的预收房款为689.5亿元，较年初增长24%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。

　　与此同时，公司财务稳健，评级亦得以提升。截至今年6月底，公司有息负债规模383.52亿元，其中银行贷款占比71%，直接融资占比29%，净负债率为0.96。在债务期限构成上，短期债务为91.97亿元，占比仅为24%，远低于期末货币资金（164.2亿元）， 货币资金对短期债务覆盖率为178.54%，短期偿债压力小。

　　另一方面，公司近年来综合融资成本不断下降，2017-2019年分别为6%、5.8%及5.6%。2020年6月末，公司平均融资成本已降至5.4%，较上年末下降0.2个百分点。8月24日，滨江集团成功发行2020年第一期三年期公司债，发行规模为6亿元，发行价格为每张人民币100元，本期债券的票面利率仅为4%。此外，公司已批未使用的可融资额度大，直接融资可用额度也十分充裕。

　　凭借良好的经营业绩和稳健的经营风格，报告期内，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由AA+提升至AAA，在房产民营企业中更是占据领先地位。

　　“以收定投”深耕杭州

　　在数日前举办的媒体沟通会上，滨江控股执行总裁、滨江服务（03316.HK）董事长朱立东表示，年内完成千亿目标是肯定的，下半年“继续夯实1千亿的销售规模，努力争取在1-2年之间、如果市场配合的话实现更高目标。”

　　朱立东直言，规模的扩张需要扩充土储，“肯定有土地拓展的战略”。上半年，滨江利用拿地窗口增厚土储，版图进一步扩张。据半年报，公司上半年新增土地储备项目20个。其中在7月31日以107.38亿元竞得的杭州下城区文晖单元宅地，溢价率21.77%，是年内杭州首宗百亿地块。

　　期内，公司累计新增土地面积122.48万平方米，新增土储计容建筑面积313.94万平方米，土地款总额523.93亿元，权益土地款280.4亿元，平均楼面价为1.67万元/平方米，新增土储货值权益比例49.6%，比上年同期提高9.2个百分点。另据中指院发布的《2020年1-7月全国房地产企业拿地排行榜》显示，滨江以496亿元的拿地额，位列榜单第9位，相较于去年同期上升了16个位次。

　　不过，《华夏时报》记者注意到，从区域分布来看，滨江所拿的地块仍较为集中：截至报告期末，滨江土地储备可售货值约2700亿元，其中杭州内占62.4%，杭州之外的浙江省内其他城市约占23.8%；省外目前已开拓上海、深圳、江苏和江西，占比约13.8%。

　　对此，滨江房产投资发展部负责人单通向《华夏时报》记者解释说，实际上，上半年滨江在南京、苏州也都有所斩获。之所以杭州依然是滨江的“主场”，因为房企拿地一般会根据在该区域市场的年度回款实施“以收定投”，当然，这种方式也会根据不同的城市表现进行适度调整。下半年，滨江会适度倾斜其他省内外优质城市，比如温州、台州、金华，“有好的机会我们也会积极地去获取”。

　　对于《华夏时报》记者提出的问题，朱立东补充表示，从滨江多年的经验来看，大本营杭州具有优越的市场基础，是最适合的拿地区域，所以会进一步深耕：“杭州人口净流入较高、潜在购房资源充足，亦是新经济转型非常成功的城市。”且上半年滨江在杭州所拿的地块基本处于核心区域，例如望江新城、奥体博览城、钱江新城、钱江世纪城和萧山市北板块。“接下来的市场，黑天鹅已经来了，灰犀牛会来吗？谁也搞不清楚。”但朱立东仍自信指出：“我们看好杭州这个市场，也非常自信自己的产品力。”

　　当然，为达到更高的目标，滨江需要在更多层级的城市布局。朱立东表示，目前滨江在浙江省内其他城市的布局，也是在经济相对发达的嘉兴、湖州、宁波、金华、温州、 台州等城市，项目区位和土地成本优势较为突出。

　　值得注意的是，据滨江集团管理层介绍，在未来发展规划方面，滨江提出未来10年，要成为一个由房地产主业及服务、租赁、酒店、养老和产业投资的“1+5”业务模式。

　　五大其他业务中，滨江服务已经于2019年上市。在今年已发布2020年上半年财报预喜的11家物业公司中，滨江服务预告称净利润增长了90%，成为净利润增长幅度第二高的物业公司。

　　同时，公司集中式长租公寓业务也在有序推进。截至报告期末，公司规划中拟用于长租公寓等的管理物业总面积约49.2万平方米，公寓产品系列包括“暖屋”、“暖客”和“暖驿”。今年8月19日，“暖屋”已公开露面，预计2021年初第一家门店将在杭州萧山交付开业。

　　杭州滨江房地产集团股份有限公司董事、副总裁李渊向《华夏时报》记者介绍，滨江看好长租公寓市场，且认为集中式长租公寓在行业中占有明显优势。随着“暖屋”的进一步推进，今年底将会有多个不同类型的长租公寓项目进入市场。同时，滨江计划在现有规模基础上，于租赁市场每年增加自持16万方，确保十年后达到200万方以上规模。

　　此外，在养老产业方面，李渊透露，作为滨江“1+5”战略的一个部分，滨江已经做出了“适老化”的硬件，其养老项目未来偏重持有型，倾向健康、休闲、养老模式，而非传统的护理型、专业养老的模式。

　　责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

滨江集团股票行情：

● 短期趋势：股价的强势特征已经确立，短线可能回调。

● 中期趋势：有加速上涨趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共24家主力机构，持仓量总计17.80亿股，占流通A股66.11%