4月14日，鲁商发展（600223）发布2021年度报告，报告期内公司实现营业收入123.63亿元，同比减少9.20%，利润总额6.44亿元，同比减少24.58%，归属于上市公司股东的净利润3.62亿元，同比减少43.34%。
在地产下行压力下，深耕地产数十年的鲁商发展，正试图资产轻量化，向医美大健康徐徐图之。
开发疲软扩展轻资产业务
对于归属于母公司股东的净利润与去年同期的大幅减少，鲁商发展表示主要原因为下半年市场形势严峻，销售价格下行，公司按照谨慎性原则，对年末资产进行了全面减值测试，其中对部分健康地产项目产品计提资产减值18,784.57万元；2021年健康地产结算收入相比去年同期减少约20%，毛利额下降，影响归属上市公司股东的净利润减少。
年报显示，截至2021年12月31日，健康地产实现营业收入96.96亿元，同比减少18.40%。全年实现合同销售额146.45亿元，同比减少16.78%，销售面积137.11万㎡，同比减少18.19%；全年实现新开工137.75万㎡，同比减少26.78%，竣工面积114.73万㎡，同比减少1.69%。
纵观2019年、2020年和2021年鲁商发展房地产销售占比，分别为85.12%、84.62%和79.90%。
可以看出，虽然地产营收占比逐年微降，但仍是鲁商发展重头戏。此外，鲁商发展开发业务在山东省的营收占比达到约86%，且集中于三、四线城市，毛利率相对偏低。
鲁商发展表示，在房地产市场整体低迷的背景下，一方面努力加大销售去化力度，抓销售回款，坚守安全经营底线，另一方面，拓展轻资产业务，向房地产上下游链条延伸，业务涵盖康养、代建、商业管理、产业园区创新等，外拓三个政府代建项目和一个市场代建项目，拓展莱芜鲁商广场项目、金茂国际广场项目等多个商管项目。同时，鲁商发展正在向大健康产业转型，累计在济南城市公司、青岛城市公司、临沂城市公司、鲁西南城市公司等近十家城市公司开发生态健康项目40余个。
入局医美谋求多元化转型
值得关注的是，鲁商发展化妆品销售营收呈爬坡式增长。年报显示，2021年，化妆品业务实现营业收入14.95亿元，同比增长117.01%。其中，颐莲和瑷尔博士两个品牌业绩增长较快，颐莲品牌全年实现营业收入6.46亿元，同比增长73.08%，瑷尔博士全年实现营业收入7.44亿元，同比增长272.14%。
早在几年前，各大房企开始纷纷布局多元化业务，寻求新的利润增长点。鲁商发展也紧跟多元化潮流，从2018年开始，接连收购福瑞达医药100%股权、焦点生物60.11%股权，构建起包括地产、医药、化妆品等多元化业务的庞大生态圈。
福瑞达也确实为鲁商发展贡献了不菲的业绩。年报显示，福瑞达医药集团(合并口径)实现营业收入21.81亿元，占公司营业收入的17.64%，较上年增长8.03个百分点；实现利润总额2.23亿元，占公司利润总额的34.64%，较上年增长19.72个百分点；实现归属于母公司所有者的净利润1.80亿元，占公司归属于母公司所有者的净利润的49.68%，较上年增长33.05个百分点。
新一界董事长贾庆文的到来也揭示鲁商发展向医美转型的决心。1月20日，鲁商发展发布公告称贾庆文当选为公司董事长。
鲁商发展表示，人事变动意味着公司将进一步从治理层架构角度，对公司高层进行战略性调整。贾庆文具备丰富的医药研究背景和经营管理经验，将为公司向健康产业转型发展助力。
现金流承压道阻且长
尽管鲁商发展医美板块成绩斐然，但在整个营收占比较低，无法快速解决其流动性危机。
年报显示，截至2021年12月31日，公司流动负债合计510.9亿元，其中，短期借款为32.19亿元，一年内到期的非流动负债为23.09亿元，但同期公司货币资金仅有51.39亿元。
此外，2021年鲁商发展股东股权频繁遭遇质押。12月6日，鲁商发展控股股东山东省商业集团有限公司向东方证券承销保荐有限公司质押股份3500万股，用于偿还有息负债。占其所持公司股份的6.67%，占公司总股本比例的3.47%。
12月9日，鲁商发展控股股东鲁商集团将其持有的公司3800万股无限售流通股质押给国金证券股份有限公司，占其持有公司股份的7.24%，占公司已发行总股本的3.77%，用于办理股票质押式回购交易业务。
业内人士认为，大股东股权质押的公司很可能面临现缺少现金流等方面的困境，预示着公司出现运营方面的风险；大量的股权质押甚至可能意味着公司日常运转存在问题。
一边是营收下滑，拖累现金流的地产主业，一边是正处于风口上的医美大健康，如何优化现金流，平衡产业配比，真正推动创新转型，鲁商发展还有很长的路要走。
● 短期趋势：前期的强势行情已经结束，投资者及时卖出股票为为宜。
● 中期趋势：已发现中线卖出信号。
● 长期趋势：迄今为止，共86家主力机构，持仓量总计6.25亿股，占流通A股61.94%
综合诊断：鲁商发展近期的平均成本为10.57元，股价在成本下方运行。空头行情中，并且有加速下跌的趋势。已发现中线卖出信号。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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