中南建设挤掉水分（直击业绩会）

　　执掌中南建设（000961）后的第一年，总经理陈昱含遭遇到的挑战不小。

　　这一年市场销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链的紧张几乎前所未有，违约不断，爆雷也不再鲜见。很多与她父辈年纪相仿的房企掌门人在这艰难的一年“折了戟”。

　　调控前所未有，市场变幻莫测，甚至此前盛行的经验主义此刻也失了灵，年轻的陈昱含背负着压力前行。

　　4月26日，中南建设举行2021年度业绩发布会。会上，陈昱含形容这轮调控“对民营房企信用杀伤极大”。她判断，未来的融资形势长期不会扭转，很难有根本性的好转，尤其是信用债一定面临难发行和发不出的窘境。

　　陈昱含清醒地意识到，“拿信用融资的时代基本已经过去，短期内要想融资肯定得拿标的物的资产，这会形成净流出的压力必然持续。”

　　实际上，在去年意识到行业从百米冲刺转向马拉松后，陈昱含便提出要“合理配速、自我节奏和自我定力”，在她看来这是长期主义的展现。

　　这在过去一年的中南建设身上有了些体现，严控投资，当融资收缩，预售监管不放松时，中南建设选择加大库存去化，以期增厚资金的安全垫。

　　相较1月底的业绩预告，这份最终的年报数据出现较大偏差，年报纠正了预告时公司对风险评估的不够充分，38.83亿元的计提也让中南建设的业绩由盈转亏。

　　陈昱含开门见山说道，“这是公司交出的一份历史最差答卷”，她评价这份答卷是以更谨慎、更保守的态度挤出水分，呈现出来中南建设最真实的业绩。

　　她拒绝开脱性的借口，直言“业绩预告的偏差与外部关系不大，无论是偏乐观的业绩预判，还是会计准则偏差，亦或实际交付的延后，都是表象，更深层次问题在于管理和能力上的短板”。

　　深入反思业绩偏差后，陈昱含用八个字明确了2022年的经营思路：安全至上，做我所能。

　　现金流管理要放首位

　　年报显示，2021年中南建设实现营收792.1亿元，同比增长0.8%，从收入结构来看，占比最高的依然是房地产业务，全年收入560.4亿元，同比下降4.3%；建筑业务收入251.4亿元，同比增长13.3%，其它业务17.8亿元。

　　报告期内，中南建设综合毛利率10.03%，下降7.26个百分点，其中房地产、建筑、其它业务对应毛利率分别为10.69%、6.43%和33.97%，同比均呈现不同幅度的下降。由于公司大幅增加了对各项应收款项和存货计提的减值准备38.8亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损33.8亿元，同比下降147.8%，与此前年度业绩预告中披露的数字7.08亿-21.23亿元存在重大偏差。

　　陈昱含对业绩反映出的经营问题进行了反思，“中南建设双业务同步承压，为了保证现金流的安全不得以对利益作出了牺牲，说明公司当前的规模、自身能力以及安全性要求是错配的，内外部压力下，缩表出清力度依然不够。此外，在高增长阶段，由于缺乏审慎经营导向，导致一些项目地价偏高，从而形成了大额亏损和减值计提。”

　　她总结以往重规模轻利润轻资金的经营取向没有得到扭转，利润和现金流管理亟待加强，提出要将现金流管理放在首要位置，对业务、资源合理排序。

　　“安全至上，做我所能”是陈昱含给出的2022年经营思路。

　　“首先要稳定融资，推动必要的融资展期，增加经营性的贷款，增厚资金的安全垫，确保刚性兑付如期履行。”

　　她强调了稳定生产的重要性，“只有经营正向循环才能走出困境”。据其透露，截至一季度末，中南建设的房地产业务和建筑业务复工率分别为83%和54%。

　　在陈昱含提出的经营思路里，“瘦身”是公司未来的目标，“公司将从能力、财务表现两方面审视旗下业务布局，做我所能，实现业务上的聚焦，通过业务和资产出清减轻经营负荷，扩大核心业务的安全边界。实际上，这一布局2021年已在中南建设进行，去年以来中南建设已完成项目股转14个，房地产业务和建筑业务区域也分别由去年初的19个、15个全部减少到8个。

　　市场明朗后再投资

　　销售方面，2021年中南建设合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米，同比分别减少11.8%和12.9%，平均销售价格13439元/平方米，同比上升1.2%，其中长三角(江苏、上海、浙江、安徽)销售金额占比达61%，中西部、山东、珠三角分别为19%、10%和9%，销售金额中一二线城市占比42%，同比略有上升。

　　过去一年，中南建设新增45个项目，规划建筑面积合计752.0万平方米，同比减少50.6%。新增项目平均地价约3837元/平方米。2021年公司实现新开工面积989.3万平方米，同比减少27.1%，完成竣工面积1020.4万平方米，据管理层透露，2022年预计竣工面积将达1353万平方米，相较2021年增加32.6%。

　　投资端的收缩也让市场担心中南建设的土储能否支撑未来发展。

　　陈昱含介绍，截至2021年底，中南建设土储规划建筑面积合计为4135万平方米，“待市场更为明朗后公司再去投资也为时不晚”。

　　债务方面，2021年末中南建设有息负债为622.8亿元，相较2020年末减少176.3亿元。具体来看，银行贷款335.7亿元，占比约54%；非银金融机构借款216.9亿元，占比约35%；债券70.2亿元，占比11%。

　　其中，一年内有息负债负债242.4亿元，虽然加大库存去化让中南建设报告期内现金流量净额达167.7亿元，连续4年为正，但预售资金监管趋严，融资环境进一步恶化，动用非受限资金去偿还借款也让其现金短债比降到0.6。

　　对于外界关注的流动性，管理层已经提前做了准备，陈昱含在会上表示，“公司一年内需要偿还的借款中，现在有115亿元是非银行机构这块儿的借款，到期后可以申请开发贷替换。还有110亿元的银行借款，其中一半可以用开发贷申请新的借款，剩余的开发贷可以根据国家给到的不盲目借债的政策，去减少偿还的金额。目前真正面临要还的不超过30亿元，压力较小。”

中南建设股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共6家主力机构，持仓量总计2233.48万股，占流通A股0.59%