金科股份解码周期穿越力：2021年营收展现韧性底色 回款率超101%

　　在市场环境剧烈波动的背景下，房企唯有努力“修炼内功”，不断提升综合能力，方能迎风而上。

　　正是由此，2021年金科股份（000656）在“一稳二降三提升”的经营策略下，持续夯实“四位一体协同发展”、进一步优化债务结构，实现经营性现金流量净额连续4年为正，度过了平稳的一年。

　　在当期销售上，金科股份又一次展现了周期穿越力，销售显示出较强的韧性。截至2021年底，公司总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23%；公司实现销售金额1840亿元，累计销售面积约1966万平方米，规模保持稳定。

　　报告期内，金科股份实现营业收入1123.09亿元，同比增长28.05%；公司净利润66.88亿元，归属于上市公司股东的净利润36.01亿元，经营指标和效益指标也保持平稳向上。

　　业绩稳定增长 经营韧性凸显

　　高质量发展，是金科的发展底色，即使是在行业挑战加剧的2021年，金科仍然取得了稳健的业绩表现，实现全竞提升的业绩增长。

　　在“一稳二降三提升”的经营策略指导下，2021年全年公司实现销售金额1840亿元、销售面积1966万平方米，其中销售金额连续3年位居行业前20名，销售面积更是连续4年位居行业前10名。

　　受益于公司2021年结算面积的增长，当期公司实现营收1123.10亿元，同比增长28.05%，收入端继续保持稳步增长。

　　盈利方面，报告期内公司实现净利润66.88亿元，其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。整体经营韧性相对突出。

　　在销售稳健之外，金科的销售回款率连续4年增长。2021年全年，金科累计权益物业销售现金回笼约1853亿元，回款率创历史新高，达到101%，回款率、归集率均位于行业前列，真正从现金流层面做到“以现金为王，做有回款的销售”。

　　金科的稳健不仅体现在当下，还有未来。过去一年里，金科严格将投资销售比控制在40%以内，在保证现金流安全的前提下有效补充优质土地资源，全年累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，计容建筑面积976万平方米。

　　截至2021年，公司总可售面积达6591万平方米，可维持公司未来2-3年左右的销售需求，其中超60%土储面积位于一二线城市，在当下环境，这一土储结构无疑有助于公司整体经营风险的降低，为公司稳健发展带来更多保障。可供参考的是，2021年金科68%以上的业绩，都来源于一二线高能级城市。

　　财务现金充足 有息负债可控

　　如果说销售是业绩增长的动力，那么财务则是基石。

　　报告期内，公司经营性现金流量净额142亿元，连续4年为正。与此同时，公司有息负债由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

　　随着总负债规模持续降低，公司资产负债结构得以持续优化。截至2021年12月31日，公司资产负债率降为79.07%，同比降低1.65个百分点；净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点，存货周转率为39.99%，同比增长9.99个百分点。

　　稳健的经营实力、安全的现金流及较优的偿债能力使得金科获得了资本市场的支持。具体而言，即使处于行业下行周期，公司在报告期内依然实现境内外各类公开市场债券融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列。

　　从融资结构来看，截至2021年底，金科股份来自银行融资余额为419.39亿元，占比52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升5.2%至23.52%。

　　随着公司现金流的持续改善、融资渠道的顺畅，这也进一步增强了公司经营的灵活性和稳定性，让金科即使在市场调整周期中能更好地把握机遇，助力后续高质量发展。

　　不仅如此。在“保交楼、保民生、保稳定”已成为当下行业首要目标时，金科早已将“保交付”落到实处。截至2021年底，金科及所投资的公司在建面积约6096万平方米，竣工面积约2111万平方米，全年交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套，业主满意度88.44%，处于行业领先地位。

　　而在公开市场债务上，公司也实现了100%兑付记录，全年累计完成债务兑付8笔，兑付金额超106亿元，保持了良好的信用。

　　得益于良好的财务表现和市场信用，报告期内公司主体信用等级维持稳定，境内评级方面中诚信、联合评级机构均给予AAA级。境外评级方面，标普国际对公司的信用评级则由B+跳级提高至BB-，展望稳定。

　　此外，申宏万源在研报中也分析称，2016年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长。鉴于公司负债端持续改善，维持“买入”评级。

　　多业态齐头并进 未来发展可期

　　降负债、调结构是打基础，企业更长远的发展有赖于持续提升自身的全周期综合竞争力，坚持高质量发展，从而成功穿越周期。

　　金科综合竞争力的提升则来自“四位一体、生态协同”。在精耕地产主业之外，公司紧跟国家政策方向，重点整合产业链生态圈，智慧服务、科技产业、商旅康养等新业务取得阶段性成果，与地产主业形成良好的协同效应。

　　其中，智慧服务方面，2021年金科服务四大业务曲线深度协同赋能，各项核心经营数据均实现高增长，位居行业前列：全年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%；归母净利润达10.57亿元，同比增长71%。

　　截至2021年底，金科服务在管面积达到2.37亿平方米，稳居行业TOP10行列，除拥有领跑行业的管理规模，更有着行业内罕见的“独立性”。2021年第三方直拓合约面积超5000万平方米，市场化获取项目超400个，占比近90%，独立外拓的市场化能力愈加明显。

　　在商业地产方面，截至2021年，金科商业在管项目达到80个，在管面积超过307万平方米，并形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线，2021年营业收入同比增长30%。

　　凭借对新的消费人群、新的消费时段、新的消费品牌的深度理解和洞察，金科首次跻身商业地产企业前20强，成为排名上升最快的企业之一。这意味着金科商业与万象生活、凯德、龙湖、印力、太古地产等一样，均属于商业地产企业第一阵营。

　　产业运营方面，金科产业已实现全国22个城市的布局，累计开发和管理园区28个，面积超1300万平方米，入园企业年产值超过2000亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

　　随着临沂、潍坊两地产业园区开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城完成招商，金科也同步探索通过“园区运营管理”做实轻资产运营业务。

　　需要注意的是，除了商业、产业、物业板块的轻资产运营外，金科代建业务也日趋成型。报告期内，公司完成代建项目销售金额20.28亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备货值近500亿元。

　　多元业态的协同发展，不仅使得公司持续经营能力得到不断增强，还为公司在当前行业情况下，大幅增加了公司抵御行业周期波动风险的能力。

　　（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

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金科股份股票行情：

（诊股日期：2022-05-05）

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共53家主力机构，持仓量总计2.10亿股，占流通A股4.00%

综合诊断：金科股份近期的平均成本为4.24元，股价在成本上方运行。空头行情中，目前反弹趋势有所减缓，投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。