荣盛发展：上市以来首次出现亏损，债务处于橙档水平

　　核心观点

　　【业绩同比增速5.9%，完成全年目标103%】报告期年内荣盛发展（002146）先后开展“百盘争霸”、“颗粒归仓”、“国庆专项行动”、“四季度业绩保卫战”等专项营销活动，全力以赴去库存；结合疫情实际，推行“家在荣盛”和“荣易通”两大营销平台。2021年荣盛发展实现全口径合约销售金额1345.6亿元，同比增长5.9%；合约销售面积1204.2万平方米，同比增长2.5%。完成全年销售目标1300亿元的1.03倍，超额完成销售目标。但考虑当前环渤海区域尤其是环京市场依然低迷，荣盛销售依然面临压力。

　　【全年拿地销售比0.09，新增土储六成布局长三角】2021年荣盛发展共在16个城市新增29宗地，全年新增土储建筑面积303.2万平方米，总价123.4亿元，拿地销售金额比仅0.09，拿地几乎停滞，相比去年的0.22有明显下降。调整布局重心，新增土储超6成布局长三角，为近年来新高。

　　【环渤海区域土储占比高，结构优化仍需时日】截止2021年底，荣盛发展的总土储约3469万平方米，目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。区域分布与年初差距不大，环渤海占比58.8%，尤其是环渤海中河北省的土储占比达到了43.28%，在目前环京区域整体市场情况欠佳的情况下，荣盛发展整体抗风险情况不容乐观。

　　【营收下滑，上市以来首次出现亏损】2021年荣盛发展实现营业收入472.4亿元，同比下降33.94%。其中房地产业务营收400.6亿元，占营业收入比重达84.8%，相较去年同期下降2个百分点。2021年荣盛发展实现毛利润92.3亿元，归母净利润亏损49.6亿元，整体毛利率水平为19.5%，较去年同期下降8.3个百分点，归母净利率为-10.5%。出现上市以来首次亏损。

　　【短期债务风险高，“三道红线”处于橙档】荣盛发展持有现金197亿元，较期初下降37.7%。现金短债比0.8，不符合“三道红线”监管标准；长短债比相较期初下降至1.2，债务结构恶化。净负债率为80.2%，剔除预收账款后资产负债率为75.2%，超出监管规则不高于70%的要求，整体来看“三条红线”处于橙档水平。

　　【多元化营收占比上升，“荣万家”成功上市】2021年企业多元化营收实现71.8亿元，占比15.2%，较2020年上升2.0个百分点。其中产业园板块营收27.7亿元，占比下降1.7个百分点；物业板块和酒店板块分别实现收入16.7亿元和7.4亿元，分别同比增长2.0%、0.6%，并且在年初，荣万家成功于港交所上市。

　　01

　　销售

　　业绩同比增速5.9%

　　完成全年目标103%

　　完成全年销售目标的103%。报告期年内荣盛发展先后开展“百盘争霸”、“颗粒归仓”、“国庆专项行动”、“四季度业绩保卫战”等专项营销活动，全力以赴去库存；结合疫情实际，推行“家在荣盛”和“荣易通”两大营销平台。2021年荣盛发展实现全口径合约销售金额1345.6亿元，同比增长5.9%；合约销售面积1204.2万平方米，同比增长2.5%。荣盛发展完成全年销售目标1300亿元的1.03倍，超额完成销售目标。但考虑当前环渤海区域尤其是环京市场依然低迷，荣盛销售依然面临压力。

　　02

　　投资

　　全年拿地销售比仅0.09

　　新增土储六成布局长三角

　　下半年投资拿地几乎停滞，全年拿地销售比0.09。2021年全年荣盛发展共在16个城市新增29宗地，其中28幅来自上半年。全年新增土储建筑面积303.2万平方米，总价123.4亿元，拿地销售金额比仅0.09，拿地几乎停滞，相比去年的0.22有明显下降。新增土储楼板价为4071元/平方米，与2020年新增土储楼板价基本持平。

　　调整布局重心，新增土储超6成来自长三角区域。荣盛发展2021年投拓秉持沿长江及陇海铁路沿线，京沪、京广铁路沿线发展，深耕京津冀城市群，稳步拓展长三角城市群、珠三角城市群及周边城市的“两横、两纵、三集群”的战略布局策略，聚焦优势城市，在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储，其中长三角地区占企业新增土储金额的比例达到了63.3%，为近年来新高，珠三角凭借广州的高价地块，占新增土储总价比例14.6%，环渤海地区虽然新增土地数量最多，但由于单价偏低，因此投资占比仅有16.2%。

　　03

　　土储

　　环渤海区域土储占比高

　　结构优化仍需时日

　　总土储可保障未来3年左右开发需求。截止2021年底，荣盛发展的总土储约3469万平方米，相较年初下降9.6个百分点，结合企业2020年的销售面积及2021年的目标增长率推算，目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。

　　区域分布与年初差距不大，环渤海占比较年初下降2.2个百分点至58.8%。目前虽然荣盛发展在逐步扩展全国化布局，从2021年新增拿地区域占比可以看出，目前集团也在积极调整土储结构，尽量平滑风险。但其环渤海区域依然是企业发展的大本营，尤其是环渤海中河北省的土储占比达到了43.28%，在目前环京区域整体市场情况欠佳的情况下，荣盛发展整体抗风险情况不容乐观。

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　　营利

　　营收下滑

　　上市以来首次出现亏损

　　营业收入同比下滑，地产营收贡献84.8%。2021年荣盛发展实现营业收入472.4亿元，同比下降33.94%。其中房地产业务营收400.6亿元，占营业收入比重达84.8%，相较去年同期下降2个百分点。另外产业园收入较去年同期下滑近5成，物业服务和酒店经营业务同比均有提升。

　　盈利能力持续下滑，净利润亏损。2021年荣盛发展实现毛利润92.3亿元，归母净利润亏损49.6亿元，整体毛利率水平为19.5%，较去年同期下降8.3个百分点，归母净利率为0.5%。整体来看，企业的毛利率和归母净利率水平自2018年持续下滑，其中净利率到2021年出现上市以来首次亏损。

　　05

　　负债

　　短期债务风险高

　　“三道红线”处于橙档

　　现金短债比0.8，短期债务风险上升。截止至2021年底，荣盛发展持有现金197亿元，较期初下降37.7%。现金短债比0.8，不符合“三道红线”监管标准；长短债比相较期初下降至1.2，债务结构恶化。且需要关注的是，截止至2021年底，荣盛发展应付票据总额仍有41.1亿元，短期内债务风险较高。

　　净负债率与上年持平，剔预资产负债率仍然超过监管要求。截止至2021年底，企业净负债率为80.2%，与2020年持平。剔除预收账款后资产负债率为75.2%，超出监管规则不高于70%的要求，整体来看“三条红线”处于橙档水平。

　　06

　　多元化

　　多元化营收占比上升

　　“荣万家”成功上市

　　物业及酒店板块营收占比上升。目前荣盛发展已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入和利润的持续增长。整体来看，2021年企业多元化营收实现71.8亿元，占比15.2%，较2020年上升2.0个百分点。其中产业园板块营收27.7亿元，占比下降1.7个百分点；物业板块和酒店板块分别实现收入16.7亿元和7.4亿元，分别同比增长2.0%、0.6%，并且在年初，物业服务板块荣万家成功于港交所上市。

荣盛发展股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共9家主力机构，持仓量总计22.59亿股，占流通A股58.06%