我爱我家：逆流而上加码投资 波动加剧难言乐观

　　4月28日晚间，我爱我家（000560）发布2021年年度报告。报告显示，2021年我爱我家实现营业收入119.63亿元，按同口径对比较2020年增长24.94%；实现归属于上市公司股东的净利润1.66亿元，同比大幅下降46.81%。

　　房地产行业波动加剧的大背景下，我爱我家正置身事内，转型求生。

　　利润受困行业波动

　　世联行（002285）之后，我爱我家的财务报告终于披露。

　　数据显示，2021年我爱我家实现营业收入119.63亿元，同比增长24.94%；营业成本为97.84亿元，同比增长38.4%；实现营业利润2.18亿元，同比下降55.8%；归属扣非净利润1.22亿元，同比下滑61.87%；经营活动产生的现金流量净额为21.32亿元，同比减少4.97%。

　　费用方面，2021年我爱我家“三费”水平均有所上涨。其中，销售费用为10.1亿，同比上涨24.62%；管理费用为13.7亿，同比上涨37.38%；财务费用为4.7亿，同比上涨162.95%。

　　与此同时，2021年我爱我家总资产规模为329.64亿元，同比增长63.8%。但根据2021年报，其主要增长部分来源于新租赁准则下所新增的使用权资产。

　　不难发现，我爱我家增收不增利现象严重。

　　但比增收不增利现象更严重的，是我爱我家归属于上市公司股东净利润的整体下滑趋势。

　　数据显示，2021年一季度我爱我家实现归属于上市公司股东净利润为1.72亿元，第二季度的数据则在第一季度的基础上更上一层楼，突破了2亿元，达2.08亿元。但自三季度开始，我爱我家的此项指标开始大幅下滑。其中，第三季度归属于上市公司股东净利润较第二季度腰斩，仅为0.97亿元，第四季度更是大幅亏损，归属于上市公司股东净利润为亏损3.11亿元。

　　2022年以来，多地疫情反复，房地产各项相关指标持续走低。在此基础上，2022年我爱我家想要扭转颓势无疑更加艰难，其盈利能力的持续下滑恐仍将继续。

　　来源：企业年报

　　业务加速转型

　　年报显示，2021年我爱我家锚定“居住”这一生活刚需场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务。2021年，为了更好地赋能专业团队服务客户，我爱我家利用数字化基础设施，对业务进行重塑，实现重点地区重点业务形态向互联网平台模式的转型，令公司业务结构进一步升级。

　　营收构成的转变从侧面佐证了我爱我家的转型进程。

　　2021年，我爱我家互联网渠道业务实现营收72.56亿元，同比增长90.67%，在整体营收中的占比升至60.65%，较2020年大幅提升超20个百分点；传统渠道业务实现营收36.02亿元，同比下降24.83%，在整体营收中的占比降至30.11%，较2020年大幅下跌近20个百分点；商品销售实现营收2.73亿元，同比增长55.13%，在整体营收中的占比升至2.28%；商业租赁及服务实现营收2.07亿元，同比下降11.36%；其他业务实现营收6.26亿元，同比增长10.06%。

　　不难发现，我爱我家互联网渠道业务营收及占比大幅上升，相对传统的传统渠道业务营收及占比皆大幅下降。

　　我爱我家也在年报中表示，2021年其加速推动居住交易服务向互联网平台化转型，官网线上产品获客能力明显提升，年度活跃用户总量达2.03亿（较去年提升60%），月均MAU达到1693万，同比2020年增长60%，增长曲线明显提速。与此同时，新技术的运用也有效提高了其客户留资转化、选房效率和成交转化。

　　逆流加码投资

　　年报显示，2021年我爱我家楼盘库新增买卖房源63万套，期末在手买卖房源规模达到147万套；在北京、杭州、苏州、南京、南昌等业务重点城市，新增房源、在手房源规模均在本地市场处于头部；房屋资产管理业务的在管房源达到25.3万套，同比增长7.2%。

　　截至报告期末，我爱我家门店总数达到4613家，其也通过加盟、合伙等多元化模式实现了规模快速扩张，覆盖城市从年初10城增长至33城，加盟门店运营数量1504家，特许门店运营数量455家，员工约5万人，实现总交易金额（GTV）超过4300亿元。

　　值得注意的是，我爱我家房屋资产管理业务在管房源覆盖北京、上海、深圳、杭州等14个城市，规模达到25.3万套，相比2020年增长7.2%，平均出房天数7.8天，环比缩短41.8%；出租率95.4%，环比上涨1.0个百分点，全年租金交易额163.7亿元，实现营收32.6亿元。

　　数据显示，我爱我家投资性房地产、使用权资产、租赁负债等金额较2020年均实现了大幅度的上涨。即使剔除了财务准则变动的影响，我爱我家逆势加码的态势仍然十分明显。

　　来源：企业年报

　　我爱我家在年报中乐观的认为，居住服务市场需求结构的长期性调整已经启动，在人口结构、分布趋势、消费人群结构、消费理念及上游供给侧的趋势变化叠加影响下，预计核心城市人口规模与居住需求仍将保持稳中有升，市场中存量住宅交易比重将快速提高，更多来自于青年、新市民及社区养老的居住需求会向租赁类产品转移，长租公寓将迎来历史性发展机遇。

　　但在2022年初短暂的回暖后，再次被结构性风险所打断的市场，以及近期刚刚公布的难言乐观的经济数据，都给房地产行业能否回归新的发展常态增添了不少变数。

我爱我家股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共8家主力机构，持仓量总计10.40亿股，占流通A股46.24%