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  4月28日晚间,我爱我家(000560)发布2021年年度报告。报告显示,2021年我爱我家实现营业收入119.63亿元,按同口径对比较2020年增长24.94%;实现归属于上市公司股东的净利润1.66亿元,同比大幅下降46.81%。

  房地产行业波动加剧的大背景下,我爱我家正置身事内,转型求生。

  利润受困行业波动

  世联行(002285)之后,我爱我家的财务报告终于披露。

  数据显示,2021年我爱我家实现营业收入119.63亿元,同比增长24.94%;营业成本为97.84亿元,同比增长38.4%;实现营业利润2.18亿元,同比下降55.8%;归属扣非净利润1.22亿元,同比下滑61.87%;经营活动产生的现金流量净额为21.32亿元,同比减少4.97%。

  费用方面,2021年我爱我家“三费”水平均有所上涨。其中,销售费用为10.1亿,同比上涨24.62%;管理费用为13.7亿,同比上涨37.38%;财务费用为4.7亿,同比上涨162.95%。

  与此同时,2021年我爱我家总资产规模为329.64亿元,同比增长63.8%。但根据2021年报,其主要增长部分来源于新租赁准则下所新增的使用权资产。

  不难发现,我爱我家增收不增利现象严重。

  但比增收不增利现象更严重的,是我爱我家归属于上市公司股东净利润的整体下滑趋势。

  数据显示,2021年一季度我爱我家实现归属于上市公司股东净利润为1.72亿元,第二季度的数据则在第一季度的基础上更上一层楼,突破了2亿元,达2.08亿元。但自三季度开始,我爱我家的此项指标开始大幅下滑。其中,第三季度归属于上市公司股东净利润较第二季度腰斩,仅为0.97亿元,第四季度更是大幅亏损,归属于上市公司股东净利润为亏损3.11亿元。

  2022年以来,多地疫情反复,房地产各项相关指标持续走低。在此基础上,2022年我爱我家想要扭转颓势无疑更加艰难,其盈利能力的持续下滑恐仍将继续。

  来源:企业年报

  业务加速转型

  年报显示,2021年我爱我家锚定“居住”这一生活刚需场景,主要围绕居住核心资产(住宅)的配置(交易与运营管理)需求提供专业服务。2021年,为了更好地赋能专业团队服务客户,我爱我家利用数字化基础设施,对业务进行重塑,实现重点地区重点业务形态向互联网平台模式的转型,令公司业务结构进一步升级。

  营收构成的转变从侧面佐证了我爱我家的转型进程。

  2021年,我爱我家互联网渠道业务实现营收72.56亿元,同比增长90.67%,在整体营收中的占比升至60.65%,较2020年大幅提升超20个百分点;传统渠道业务实现营收36.02亿元,同比下降24.83%,在整体营收中的占比降至30.11%,较2020年大幅下跌近20个百分点;商品销售实现营收2.73亿元,同比增长55.13%,在整体营收中的占比升至2.28%;商业租赁及服务实现营收2.07亿元,同比下降11.36%;其他业务实现营收6.26亿元,同比增长10.06%。

  不难发现,我爱我家互联网渠道业务营收及占比大幅上升,相对传统的传统渠道业务营收及占比皆大幅下降。

  我爱我家也在年报中表示,2021年其加速推动居住交易服务向互联网平台化转型,官网线上产品获客能力明显提升,年度活跃用户总量达2.03亿(较去年提升60%),月均MAU达到1693万,同比2020年增长60%,增长曲线明显提速。与此同时,新技术的运用也有效提高了其客户留资转化、选房效率和成交转化。

  逆流加码投资

  年报显示,2021年我爱我家楼盘库新增买卖房源63万套,期末在手买卖房源规模达到147万套;在北京、杭州、苏州、南京、南昌等业务重点城市,新增房源、在手房源规模均在本地市场处于头部;房屋资产管理业务的在管房源达到25.3万套,同比增长7.2%。

  截至报告期末,我爱我家门店总数达到4613家,其也通过加盟、合伙等多元化模式实现了规模快速扩张,覆盖城市从年初10城增长至33城,加盟门店运营数量1504家,特许门店运营数量455家,员工约5万人,实现总交易金额(GTV)超过4300亿元。

  值得注意的是,我爱我家房屋资产管理业务在管房源覆盖北京、上海、深圳、杭州等14个城市,规模达到25.3万套,相比2020年增长7.2%,平均出房天数7.8天,环比缩短41.8%;出租率95.4%,环比上涨1.0个百分点,全年租金交易额163.7亿元,实现营收32.6亿元。

  数据显示,我爱我家投资性房地产、使用权资产、租赁负债等金额较2020年均实现了大幅度的上涨。即使剔除了财务准则变动的影响,我爱我家逆势加码的态势仍然十分明显。

  来源:企业年报

  我爱我家在年报中乐观的认为,居住服务市场需求结构的长期性调整已经启动,在人口结构、分布趋势、消费人群结构、消费理念及上游供给侧的趋势变化叠加影响下,预计核心城市人口规模与居住需求仍将保持稳中有升,市场中存量住宅交易比重将快速提高,更多来自于青年、新市民及社区养老的居住需求会向租赁类产品转移,长租公寓将迎来历史性发展机遇。

  但在2022年初短暂的回暖后,再次被结构性风险所打断的市场,以及近期刚刚公布的难言乐观的经济数据,都给房地产行业能否回归新的发展常态增添了不少变数。



 

我爱我家股票行情:

(诊股日期:2022-05-10)


● 短期趋势:弱势下跌过程中,可逢高卖出,暂不考虑买进。

● 中期趋势:下跌有所减缓,仍应保持谨慎。

● 长期趋势:迄今为止,共8家主力机构,持仓量总计10.40亿股,占流通A股46.24%

综合诊断:我爱我家近期的平均成本为2.66元,股价在成本下方运行。空头行情中,目前反弹趋势有所减缓,投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可,暂时未获得多数机构的显著认同,后续可继续关注。
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