重组后的大考 周政称大悦城控股要保持发展节奏

　　观点地产网 2020年开年，疫情“黑天鹅”突袭，住宅销售与商业运营均受到一定程度的波及，以“商住结合”为主要发展模式的大悦城（000031）控股又迎来了一场大考。

　　如今半年过去，这场大考也迎来了揭榜的时间。

　　近日，大悦城控股公告披露半年度业绩。数据显示，上半年，大悦城控股实现营业收入121.87亿元；实现归属于上市公司股东的净利润5.66亿元；总资产达到1972.50亿元，较年初增长7.09%。

　　这是一份相对平稳的成绩单，或许对大悦城控股而言，重组之后，“稳健”成为其发展的关键词。

　　有了解大悦城控股的资本市场人士向观点地产新媒体透露，在近日举行的大悦城控股及大悦城地产中期业绩投资者会议中，董事长周政也提到，大悦城控股比较重视节奏。

　　他认为，在未来，大悦城控股始终要保持一定节奏，以谋求各方面的平衡。

　　拿地扩储里的规模加速

　　2019年，大悦城控股重组获批、完成更名、重新敲钟上市，管理层喊出了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的小目标。

　　随后，这家企业不断拿地储粮、引入战投，以备扩张之需。

　　据悉，2019年，大悦城控股新增22个项目，新增土地总面积187.91万平方米，新增计容建面499.92万平方米。而今年上半年，该公司共获取项目11个，主要集中在成都、武汉、西安等中西部区域，累计新增计容建筑面积合计273万平方米，同比增长165%，新增货值353亿元，同比增长139%，平均楼面地价是3718元/平方米，同比下降24%。

　　投资者透露，管理层在会上表示，上述新增项目全部为销售型项目，获取土地平均溢价率7.5%，溢价率创了大悦城控股五年来的新低。

　　截至报告期末，大悦城控股累计获取的土地总面积为1272.52万平方米，计容总建面为2705.78万平方米，目前尚未开工的建筑面积达到692.41万平方米。

　　土地是房地产企业发展的粮草，而土地储备的规模和成本则反映了粮草的质和量。从上述数据来看，大悦城控股的粮草质量处于行业较高水平。

　　投资者也透露称，管理层认为大悦城控股目前的土储规模能够保证公司实现签约目标，在新增土储方面，未来的土地货值会在全年销售计划的两到三倍的水平，而每年的拿地金额和签约金额之间的比例大概在40%左右。

　　除了拿地扩储，上半年，大悦城控股还通过引入战投的方式不断加快前行的脚步。

　　据悉，2020年初，大悦城控股引入太平人寿保险有限公司参与混改，同时工银瑞信投资管理有限公司也有参与其中。

　　投资者告诉我们，大悦城控股能够与太平人寿牵手成功，一方面是源于太平人寿的资金、技术和管理方面的优势，这能为大悦城控股带来资本运作和业务发展；另一方面，源于双方的投资策略风格，双方希望长期合作以谋求更长远的利益回报。

　　事实上，早在重组完成前，周政就曾提到，重组以后大悦城控股可以更市场化、更专业化，也可以进行多元化混改、引进战投，减持国有比例，但是国有单一大股东的地位不变，管理地位不变。

　　借助重组红利、引入战投参与混改、加速拿地......大悦城控股在过去这半年通过多种方式不断实现规模的稳步发展，这也在财报中有所显现。

　　据悉，上半年，大悦城控股实销售类项目实现全口径签约面积118.45万平方米，全口径签约金额298.86亿元，同比增长6%，公司住宅类项目实现全口径结算面积35.39万平米，全口径结算收入96.90亿元。报告期末已售待结转面积558.33万平米。

　　投资者提到，今年大悦城控股的全口径销售目标接近900亿元，回款率约为85%，该人士转述管理层的话语表示：“上半年我们的数据完成的不错，尤其是回款超出了计划和预期，我们对全年的销售任务还是比较有信心的”。

　　新增7项目里的商业提速

　　在销售型业务上，大悦城控股通过拿地扩储等方式加快规模扩张的速度；在持有型业务上，这家企业以不断开源节流，降低疫情带来的影响。

　　据观点地产新媒体获悉，上半年，大悦城投资物业租金及相关服务收入总额约为人民币16.3亿元，占收入总额约46.3%。其中大悦城购物中心租金收入约人民币10.4亿元，同比下降32.5%。酒店经营收入约为1.71亿元，占收入总额约4.8%，较2019年同期下降60.7%。

　　其实，上半年因疫情影响，全国规模的封城闭店，导致商业活动停滞，直接冲击了包括新年在内的上半年商业黄金销售时段

　　。投资者告诉我们，管理层认为，购物中心、酒店受疫情影响明显，客流及出租率稍有些萎缩。

　　数据显示，截止报告期末，大悦城已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目（不含管理输出项目），可出租面积共计85万平方米，上半年平均出租率91.4%，上半年实现租金收入10.9亿元。同时，在今明两年，大悦城计划开业7个项目，其中今年开业2个，明年开业5个。

　　上述投资者转述大悦城管理层的话语透露，随着疫情的缓解，目前大悦城购物中心的出租率已经大幅回升，下半年将通过开源节流的方式继续回追商业，开源方面是将出租率提升至95%以上，节流则是管控推广费用等等。

　　值得一提的是，在购物中心与酒店之外，该公司的写字楼和产业地产项目顶住了疫情的影响，各项指标都超过了去年同期。据悉，期内，写字楼和产业地产合共实现3.16亿元的收入，同比增长9%。

　　报告期末，该公司持有运营5家写字楼，同时上半年通过轻资产模式拓展了中糖大厦、双子座大厦等升级改造项目。此外，该公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地，其中，位于深圳宝安的创芯研发中心项目投入运营9个月，平均出租率64%。

　　在过去这半年，虽然疫情对大悦城控股及大悦城地产均带来了不小的冲击，但自整合之后，两个上市平台实现了较大的协同发展，这种协同作为也为两个平台带来了抵御疫情的力量。

　　财报显示，期内，大悦城地产的平均融资成本率为4.25%，较2019年下降0.3个百分点，而大悦城控股充分借力两地资本市场，期内整体融资成本仅为5.14%，处于行业较低水平。

　　此外，上半年，大悦城控股获得银行授信1226.11亿元，已使用795.33亿元（含银行保函等），未使用430.79亿元，该公司的经营活动产生的现金流量净额1.79亿元，同比增长186.43%，期末现金及现金等价物余额351.22亿元。

　　无疑，对大悦城控股而言，重组整合大悦城地产并形成“A控红筹”架构，能为其带来更多利好，从而增强自身的抗风险能力，这次的疫情就是最好的考验。

大悦城股票行情：

● 短期趋势：该股处于空头行情中，可能有短期反弹。

● 中期趋势：有加速下跌的趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共89家主力机构，持仓量总计10.68亿股，占流通A股58.89%