面对行业重大变局，招商蛇口（001979）重新审视业务模式和商业逻辑，将“三个转变”融入公司的中长期战略中，即：从开发为主向开发与经营并重转变、从重资产为主向轻重结合转变、从同质化竞争向差异化发展转变。
行稳致远，守正创新，卓越追求。
截止目前，招商蛇口已构建了蛇口产园REIT(180101.SZ)和招商局商业房托(1503.HK)境内外双REITS平台，覆盖产园、商业等多种业态，助力公司持有物业“投融建管退”全价值链发展。
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6月13日，招商局商业房托正式宣布向招商蛇口收购SA Venice Ⅰ 51%的股权，该公司间接持有北京招商局航华科贸中心若干物业的91%股权，交易价格约人民币13.4亿元。
通过此次收购，招商局商业房托的总资产将超过人民币100亿元，在原深圳蛇口新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城五处物业的基础上，将进一步扩大资产管理规模。
招商蛇口作为招商局商业房托的发起人，积极为招商局商业房托提供可能的并购机遇。本次注入大湾区外的核心写字楼资产，进一步完善了招商局商业房托的资产组合，实现了资产组合的地域多元化。招商局航华科贸中心目前租金收入稳定，可为招商局商业房托带来额外的稳定收入来源。本次交易亦是招商蛇口打通地产私募基金及公募REITS的有益尝试。
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招商局航华科贸中心位于北京市朝阳区东三环与建国路交界的黄金十字路口，在北京CBD天际线中展示招商局的巨型品牌标志，是国贸CBD中央商务区的地标式综合物业。本次注入的物业包括其综合体内的招商局大厦、招商银行大厦、友邦保险NPA中心、中国惠普大厦四座甲级写字楼，以及两座附属商业楼宇和一座连接裙楼的部分物业，总建面约4.84万㎡。
招商局航华科贸中心于1998年落成，于1999年开始营运，毗邻北京地铁国贸站，交通便利，配套充足，邻近银泰中心、国贸商城等代表性购物中心。目前，金融及专业服务业为其主要租户，租金贡献占比超过九成，包括招商银行及友邦保险等著名企业。
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2017年11月，招商蛇口设立境外地产基金，以境外协议转让形式收购上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦相关的股权，是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点，开创了存量物业周转新模式。
2019年12月，招商局商业房托作为央企首单房地产信托基金正式在港股主板市场挂牌交易，建立了招商蛇口商办资产的退出通道。成立之初，招商局商业房托底层资产由位于蛇口的新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城五处物业组成。
2021年11月，招商蛇口收购前述境外地产基金，实现上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦等三项资产的回购。四年来，三项资产持续升级改造并优化租户业态组合，经营管理水平显著提升。
目前，招商蛇口已拥有全产业链服务的境内外REITs双平台：蛇口产园REIT(180101.SZ)和招商局商业房托基金(1503.HK)。未来，随着公司大量持有物业的陆续成熟，招商蛇口将通过综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道实现持有物业的盘活，实现资源的有效循环，促进“三个转变”的落地，助力公司高质量发展。
● 短期趋势：短期行情可能回暖，可适量买进股票，作短线反弹行情。
● 中期趋势：
● 长期趋势：迄今为止，共212家主力机构，持仓量总计63.42亿股，占流通A股80.05%
综合诊断：招商蛇口近期的平均成本为11.79元，股价在成本上方运行。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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