杭州土拍中的滨江集团画像：豪掷225亿拿了12幅地

　　土豪的心思谁能懂。

　　 唐韶葵 上海报道

　　在杭州房地产圈，有两家房企是传奇一般的存在。长期以来，业内人士津津乐道于绿城中国（03900.HK）近几年来的沉浮，也感慨于滨江集团（002244）（002244.SZ）几度想冲出杭州这个舒适圈而不得。

　　其最终还是留在了杭州，并选择深耕杭州。6月30日，杭州第二次土拍落下帷幕，45幅土地共拍出557.1亿元，其中225亿由滨江集团贡献的。这次滨江集团拿了12幅土地，相比首轮集中供地投资184亿元买11幅地，还多了一幅。加上一些收并购项目，滨江集团今年上半年在杭州土地市场投入已超400亿。

　　戏剧化的是，此前不久，滨江集团创始人戚金兴刚刚在一次摇号买房中空手而归，此番在杭州土地市场叱咤风云，难道想买自家开发的楼盘而不得的“戚老板”，想着多拍几幅地块，也许自己中签的概率也会变高？

　　情怀归情怀，生意归生意。回看杭州此轮土拍的地块详情，可以看出滨江集团“入局不亏”。此次土拍，杭州一共拿出了45幅地块，起拍价529.5亿元，在供地结构和利润空间上，相比首轮集中供地都要弱一些。

　　从供地结构来看，摇号热门板块供地量减少，地块在核心板块的占比减少、低密度地块增多。1.5容积率以下地块占比达到30%，这些地块分布于湘湖新城、闲林、未来科技城等板块，高价的低密产品市场接受度将面临考验。但这对于滨江集团而言，正好具有产品优势。比如，滨江集团已在湘湖板块开发了好几个高端项目，湘湖壹号、湘湖里、湘湖和院已经形成板块效应，在集群效应下投资开发风险也会降低。

　　据中指院测算，这些位于低密度板块的地块，平均起始预期利润率13.9%，相比首轮集中供地同区域板块的地块12.3%利润率，利润空间是有所扩大的。但热门板块的地块利润空间有所收窄。这对于以成本管控著称的滨江集团而言，也是实现业绩诉求的机会。

　　同策研究院资深分析师肖云祥分析指出，从封顶率和底价成交地块的数量来看，杭州第二轮集中供地都没有首轮火热，或许与地块布局相关及房企对后市信心相关；央国企、大型房企虽有参加，但仅竞到了少量地块，本土民企和城投企业是此轮土拍的最大收获者。而市区热门地块竞争较为激烈。

　　于是，土拍之前，需要长期在市场中保持市占率的滨江集团一口气报名了24幅地块。在6月30日的土拍现场，有12幅地块触及中止价进入一次性报价和摇号环节，占比26%，其中滨江集团入围了8幅，最终获得2幅；10幅溢价成交的地块以及23幅底价成交的地块中，滨江集团独自抢走了8幅，还分别与金汇世纪、钱江房产联合各拿了一幅地块。

　　一天拿了12幅地块，用“最大赢家”这样的字眼形容滨江集团，在杭州土拍新闻中已见怪不怪。实际上，整个2022年，当大部分同行忙于筹措资金还债的时候，滨江集团却忙于花钱拿地。在杭州首轮集中供地之前，滨江集团便从杭州海名雅园项目合作方新希望地产与新城控股（601155）手中接过了66%股权；在杭州首轮集中供地花出去184亿之后，滨江集团又以56.32亿元收购了阳光城位于浙江永康市的6幅土地。

　　市场不禁要问，大手笔拿地，滨江集团的钱从何而来？2021年，滨江集团的归母净利润为30.27亿元。除去公司运营需求，显然滨江集团发展还得依赖高杠杆。有融资成本优势的滨江集团，平均融资成本确实在不断下降。从2021年年报来看，该公司融资成本2021年为4.9%，较上年末下降0.3%。

　　截至2021年期末，滨江集团有211.41亿元货币资金在手，短期债务为139.96亿元，现金短债比为1.51倍。

　　查阅发债工具可见，滨江集团虽然没有发行美元债，却持有120亿的人民币债券，流通中的16笔债券中有2笔私募债、6笔中票、4笔公司债及4笔短融。其中，有三笔短融将分别于今年7月、8月、12月到期，债券余额一共为27.9亿元。

　　如此看来，滨江集团偿债压力不算大，且在这一轮调控中，深耕杭州市场的效果也是显而易见的。在中指院刚刚发布的2022年上半年房地产销售排行榜中，滨江集团以683.9亿元排名第13位，排名比上年同期提前了10个名次左右。

　　不过，深耕杭州这条路还可以走多久，或许是滨江集团下一步要深思熟路的问题。一直以来，杭州市场以民企投资为主。但这两年，市场也发生了变化。2021年前，杭州土拍中，民企拿地份额持续在60%以上，2021年杭州第一轮集中供地，参拍房企90多家，其中40多家为民企，拿地296.5亿，占比36%。杭州政府对供地节奏的把控，也影响着民企的参与程度。

　　据中指院测算，从2021年第三轮集中供地到2022年首轮集中供地，间隔4个月，整个杭州市场销售回款750亿；2022年首轮集中供地到第二轮集中供地，间隔仅有2个月，销售回款大幅减少，为377亿，新房库存增加了300万平方米。大部分民企此时也在控制拿地节奏。滨江集团逆势大手笔增持，后续的营销压力也是可以想见的。

　　(作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）

滨江集团股票行情：

● 短期趋势：股价的强势特征已经确立，短线可能回调。

● 中期趋势：

● 长期趋势：迄今为止，共37家主力机构，持仓量总计17.11亿股，占流通A股63.79%