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  2022年7月29日,“博鳌.21世纪房地产论坛第22届年会”召开。本届论坛的主题为“风雨蜕变:良性循环下的模式重构”。在论坛上,金地集团(600383)总裁黄俊灿发表了主题为《挑战与应对:在不确定性中寻找确定性》的演讲。

  黄俊灿。资料图

  黄俊灿表示,这一次房地产市场调整具有幅度大、时间长和出险企业多的特点。

  黄俊灿分析称,出现这种现状的原因在于,从经营端来看,许多企业的现金流受到大环境影响;而作为购房主力的年轻人失业率也有一定程度上升,且客户对于收入的预期低于中性值,造成了在资金应用上,客户更倾向于储蓄,投资倾向收缩。

  根据金地对购房者所做的调研,目前影响客户购买意向的因素主要有几点。首先是客户信心仍显不足,由于销售面未完全企稳,部分企业出现流动性问题导致客户信心受到了影响;其次,二手房流动性变弱且客户的投资收益降低,对客户的购买力形成了比较直接的冲击,这对整个房地产市场的表现都带来了比较大的影响。

  在融资端,黄俊灿表示,尽管融资渠道有所改善,但由于融资面受到出险房企的影响,大部分的改善还是集中于国企央企,民营企业的融资渠道,尤其是在公开市场的融资,仍难以取得有效突破。

  黄俊灿认为,经营性现金流和融资性现金流表现平淡,叠加今年7、8月的偿债高峰来临,房企在资金面上所遭遇的挑战仍未能够有效解除,潜在的因素还包括流动性压力较大的企业可能进行降价,形成二次踩踏,这些方面都将持续影响客户的信心。

  黄俊灿指出,从宏观层面来看,“房住不炒”的主基调没有变化,继续出台强刺激性政策拉动市场快速复苏的可能性较小;此外,“租售并举”的住房政策导向也不会变,未来在居住结构上也将改变商品房“一统天下”的局面,这两个政策将会长远影响到以商品住宅销售为主业的房企经营格局。

  在这种市场环境下,黄俊灿表示,金地对市场的变化感同身受。总体上来看,金地也能够比较从容地应对,这是由金地的经营思想和理念所决定的。

  “金地长期坚持平衡发展的战略,追求规模和利润的平衡,不唯规模论,追求长期经营目标和短期经营目标的平衡,也追求企业效益和社会责任的平衡。这是我们能够保持资产结构和资产质量优良的重要原因。”

  黄俊灿举例称,金地追求规模和利润平衡的时候,并非坚持每年规模都要增长。“在市场高点的时候,我们或许会在市场高热的地区或时间段减少一些投资。金地有成熟的投资模型,这个模型考虑了宏观经济、城市能级、项目层面甚至管理团队等方面的要素,只有各方面均通过评测之后才可以进行投资决策。”

  黄俊灿说,在财务上,金地也保持高度的自律,合理控制负债水平,不盲目推高负债率,金地已经连续6年保持财务绿档。截至2021年末资产负债率76.2%,实际资产负债率67.6%,现金短债比1.4。

  这种财务自律也表现在金地在境内外市场的融资结构上。“之前美元债是最好用的,既没有用途限制,还可以拿来买地。但是,在发行美元债时,金地会事先规划好这笔债券的用途,因此金地的美元债比例并不高。截至2021年末,金地的境外负债占总负债的比重还不到8%。今年6月和7月我们先后两次还了总计4.62亿美元债之后,未来两年我们都没有境外债的偿付压力。回过头来看,许多遇到流动性问题的企业就存在美元债比例过高的情况,一旦市场信心不足,难以借新还旧,就可能出现偿债困难。”黄俊灿分析认为。

  黄俊灿提到,面向未来,房地产企业也应该考虑如何为购房者提供更好的产品、更优的服务。“在房价高企的年代,我们要把产品的效率提高,把功能性做得更好,更加考虑客户的个性化需求并在配套方面做更多的投入和研究。”

  “一个好的公司,一般有三个特点,体系好,人才强和文化有传承。在建设好体系的基础上,我们要不断培养员工各方面的能力,在经营理念上才能长期坚持,这是公司能够持续稳定发展的重要因素。”黄俊灿总结称。

  (作者:吴抒颖编辑:张伟贤)



 

金地集团股票行情:

(诊股日期:2022-08-04)


● 短期趋势:该股处于空头行情中,可能有短期反弹。

● 中期趋势:有加速下跌的趋势。

● 长期趋势:迄今为止,共161家主力机构,持仓量总计5.81亿股,占流通A股12.86%

综合诊断:金地集团近期的平均成本为10.70元,股价在成本下方运行。空头行情中,并且有加速下跌的趋势。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况良好,多数机构认为该股长期投资价值较高。
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