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  2022年7月29日,“博鳌.21世纪房地产论坛第22届年会”召开。本届论坛的主题为“风雨蜕变:良性循环下的模式重构”。在论坛上,保利发展(600048)控股战略研究院院长吴定金发表《坚持“房住不炒”,实现“确定性”发展》为题的演讲。

  吴定金表示,当前市场尚未完成筑底,下行风险并未解除,因此稳楼市仍是工作重点。稳经济政策将持续发力,保护市场主体、促进就业,从根本上改善经济发展和收入预期。

  根据保利发展控股战略研究院的数据统计,自2021年7月以来,房地产市场已持续下行12个月。而随着各地稳经济、稳楼市政策落地,今年5、6月全国商品房成交环比有所增长,但市场反弹仅局限在一线及强二线的主城区,大部分城市和区域仍处于下降通道,全国商品房销售额同比仍然下跌19%。

  “从市场规律来看,市场触底必须满足‘成交同比明显增加、价格环比平稳、库存开始减少’三个条件。当前市场显然未达到触底条件,因此反弹不具备可持续性,市场下行的趋势并未得到扭转。”吴定金说。

  保利发展控股战略研究院统计认为,进入7月,市场仍延续下行特征,保利盘均周来访下降至60组左右,相比6月减少20组,再次回到低位水平;主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷,同比跌幅回到30%-40%左右。

  “下半年影响市场的客观因素包括国际局势不稳定,国内经济受通胀上行、内需和外贸回落;家庭处于缩表周期,信心、预期、收入和需求都需要根本的提振以及房企的销售端和融资端均未改善,流动性压力仍在加大等。”

  而对于近期被热议的预售制,吴定金认为预售制对于房地产行业具有重要意义。“房地产是大宗商品,需要通过预售来测试和确定市场需求,做到以销定产,有利于规避因大量房子卖不出去而带来的系统性风险。此外,预售制可以缓解当前房企资金链压力,有利于市场稳定和行业良性循环。”

  这种观点的依据是,主流经济体都是采用预售制,而不是“一刀切”地强推现房销售。现在各地政府正加大投入,确保受阻项目顺利竣工交付,同时继续优化预售资金监管,保障购房者利益不受损。

  吴定金预计,随着对“保交付、保民生”的投入进一步加大,相信将有利于舆论的正面导向,有利于市场信心的提振和预期的改善并切断风险传导链条,促进行业良性循环,实现平稳健康的可持续发展。

  保利发展控股战略研究院认为,从中长期来看,2021年全国商品房销售面积达到17.9亿平方米,销售额18.2万亿元,达到历史高位。考虑到住房结构的改变,以及商品住房供应和需求的双萎缩,行业生命周期可能正在构筑成熟期的“右肩”,逐步进入减量发展时代。

  而此时行业所呈现的趋势是,去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化和竞争格局加剧分化。

  由此,这要求企业端要保持适度杠杆,消费端也不能把房子作为金融产品;而随着土地红利不再、利润下行,也必须贯彻制造业思维和精益管理的理念;此外,信用、品牌、专业能力和管理能力将成为房企分化的关键因素。在此基础上,各大房企,尤其是央企要广泛参与到保障房、社区建设、基层治理当中。

  吴定金分析认为,未来15年,我国经济总量、人均收入、人均GDP、中等收入群体规模、社会零售总额等关键指标均有望实现翻番。长久的财富积累和人民对美好生活的向往,也将释放出巨大而持续的消费需求,为拉长开发业务的需求曲线,以及培养第二增长曲线创造了坚实的基础条件。

  “中长期来看,我国宏观基本面持续向好、长期向好的趋势没有改变。房地产行业面临的基本支撑因素没有改变,合理的住房需求将持续释放,市场的平稳健康发展将更加确定。”

  对于解题的思路,吴定金提到,“房住不炒”深入人心,市场发生化学反应,市场机会主要围绕真实的“居住”需求展开。具体来看,确定性城市、确定性区域,合理住房需求,以及居住产生的配套与服务需求等,均会产生新的机会。

  由此,应在“房住不炒”的新视角下,可以“从不确定性中找到确定性”,即回归本源,围绕“居住”需求找寻商机。十四年前的博鳌论坛,保利发展率先提出“不确定时期的确定性发展”。站在十四年后的今天,我们坚持“房住不炒”,立足真实居住需求的“确定性机会”,就一定能实现“确定性”的发展。

  在住房领域,保利发展控股战略研究院提到应关注几类需求,包括刚性需求、改善需求、多元化需求和租赁需求。其中,多元化需求是指年轻人独立居住需求、适老化住房需求增加的趋势;租赁需求则是由于大中城市实际管理人口超预期,租房需求旺盛所带来的机会。

  在相关产业领域,也有大量未被满足的需求正待挖掘。例如,已经基本打通盈利模式的保障性租赁住房,它可以通过前端让渡地价、后端纳入公募REITs退出提供高性价比的租住产品;此外,区位优越、产品和服务出色的写字楼和酒店盈利模式同样可以复制。

  而产业链上,由于不动产天然具有平台链接属性和消费场景优势,因此围绕居住相关需求推动“美好生活”落地,也是房地产企业产业链延伸的确定性方向,如物业管理、资产管理和养老服务等。

  (作者:吴抒颖编辑:张伟贤)

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保利发展股票行情:

(诊股日期:2022-08-04)


● 短期趋势:该股处于空头行情中,可能有短期反弹。

● 中期趋势

● 长期趋势:迄今为止,共581家主力机构,持仓量总计15.41亿股,占流通A股12.88%

综合诊断:保利发展近期的平均成本为15.56元,股价在成本下方运行。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。
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