格力地产闯入三亚 一场免税牌照的生意

　　观点地产网 长期深耕珠海市场的格力地产最近有了新拓展方向。

　　9月7日，格力地产（600185）宣布通过旗下珠海合联房产有限公司，竞得三亚三亚湾凤凰海岸两宗商业用地。

　　据了解，这两宗地是三亚2019年启动总部经济及中央商务区建设以来，凤凰单元首次挂牌的地块。位置好又较为稀缺，此次土拍吸引了华润、金地、招商局集团在内的企业参与。

　　最终经过约2个多小时竞逐，格力地产以16.51亿元总价将土地收入囊中，平均楼面价17755元/平方米，溢价率约47.7%。

　　不寻常的拿地

　　格力地产到海南三亚拿地，不是一件“寻常的事”。

　　这家企业多年来坚持“立足珠海，区域布局”的标准，在三亚拿地之前，主要房地产业务都在珠海、重庆和上海开展。

　　珠海之外，格力地产于2014年首入上海，斥资16.14亿元竞得浦东新区前滩宅地，6.58万元/平方米的楼面价也打破了当时的纪录。2016年，格力又以19.65亿总价拿下上海松江泗泾一幅宅地。

　　2012年首入重庆，在两江新区打造总部基地综合体项目。翌年，再花费4.5亿元在同一区域拿下16.7万平方米土地。此后，格力在渝、沪就未有太多新动作。

　　珠海是格力地产的大本营，布局不用赘述了。

　　根据具体资料，截至2019年末，格力地产持有待开发土地的区域，在珠海拥有土地面积9.69万平方米，规划计容建筑面积25.97万平方米；重庆则拥有土地面积38.8万平方米，规划计容建筑面积79.86万平方米。

　　而在上海，格力地产只有规划计容建筑面积10.36万平方米的在建住宅项目，即前滩、泗泾项目，没有待开发土储。

　　同时，格力地产过去亦甚少参与公开市场土拍，不完全统计，近5年即2016年至2020年9月，只有5次公开拿地纪录。

　　除去上述在上海夺得松江泗泾宅地及最新在三亚拿地外，格力其余3次纳储均在珠海。包括2017年7月，7.57亿连拿6幅洪湾渔港项目配套用地；2017年12月，3.6亿底价夺珠海斗门宅地；2020年，2.79亿获得新香洲一幅商旅用地。

　　三亚是格力地产进驻的全新区域，但观察此次两幅土地的规划要求，可以发现格力此次专门参与三亚市土拍并溢价夺地，并非简单的一次地产业务扩张。

　　资料显示，YGHA3-2-03/05/06/07地块土地面积约为1.1万平方米，地块用途包括零售商业、商务金融，地块容积率要求不大于3.5。而YGHA3-2-10地块的占地面积为2.2万平方米，土地用途为零售商业，容积率要求不大于2.5。

　　两宗地投资强度指标为500万元/亩，年度产值税收不设指标，另地块项目建成后，竞得人需自持建筑比例不低于30%。

　　“竞得的地块将用于建设滨海高端旅游零售商业项目，助力国际旅游消费中心建设。”格力地产表示。

　　但其实格力地产此前在商业项目的表现，并非十分出色，开发的基本都是商住综合体或住宅底商，建设并运营这种需要自持的商业项目，格力的经验不多。

　　不过，若联想到此前5月份格力地产与珠海免税的重组，一个合理的猜测是，格力地产远赴海南，或为配合集团整体战略发展免税生意。

　　铺路免税牌照？

　　自国家文旅部7月份宣布“跨省游”重启后，海南三亚便成为最受国内游客欢迎的旅游目的地之一。

　　其中一个原因是，消费者积压许久的消费欲望“V型反弹”与免税经济的双重作用，而这座城市拥有一间全球最大的单体免税店――三亚海棠湾国际免税城。

　　放眼整个海南岛，国家发改委于2018年印发《海南省建设国际旅游消费中心的实施方案》，提出要将海南打造为全球免税购物中心和时尚消费中心，要“实施更加开放便利的离岛免税政策”。

　　根据官方数据，2018年两家免税店（另一家为海口美兰机场免税店）购物人数达到288万人次，同比增长20%，实现销售额101亿元，同比增长26%。

　　2019年，随着海口日月广场免税店、琼海博鳌免税店开业，海南免税店增至4家，均由中国免税品（集团）有限责任公司统一运营。

　　2020年7月，海南离岛免税购物政策调整最终落定实施，游客每年每人离岛免税购物额度由3万元提高至10万元，同时取消单件商品8000元的免税限额规定。

　　8月19日，为深化市场化竞争，海南批准海南旅游投资发展有限公司旗下海南旅投免税品有限公司，及海南省发展控股有限公司旗下全球消费精品海南发展（002163）贸易有限公司，获取两个新离岛免税品经营资质。

　　近日，据媒体报道，海南将增加第四家享有离岛免税品经营资质的市场主体。据悉，海南岛外拥有免税经营资质的企业正在参与竞争，其中就包括珠海市免税企业集团有限公司。

　　据了解，珠海免税刚于7月3日在海南成立了全资子公司――珠免集团(海南)免税品有限公司。

　　而早前5月，格力地产宣布与珠海免税进行资产重组，将收购后者100%的股权。若重组最终完成，格力地产将获得免税牌照。

　　综上所述，格力地产此次在三亚拿地，基本能判断为此计划铺路，但最终问题的症结，还是免税牌照归属的问题上。

　　可以说“万事俱备，只欠东风”，欠的是两样东西：格力地产与珠海免税重组最终审批通过、珠海免税拿下海南第四张免税牌照。

格力地产股票行情：

● 短期趋势：短期行情可能回暖，可适量买进股票，作短线反弹行情。

● 中期趋势：有加速下跌的趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共130家主力机构，持仓量总计15.83亿股，占流通A股76.79%