金地凌克：做好“平衡”，应对市场较长恢复期

　　“目前市场处于从低谷逐渐恢复的过程中，我们会做好所有准备，去应对市场可能比较长的恢复过程。”金地集团（600383）董事长凌克在29日的业绩说明会上如是说。

　　而在这个漫长的下行周期中，整个房地产行业仿若一座重新洗牌搭建的金字塔。

　　底端是近半濒临破产的中小民营房企，中层则在勉力维持，暂未出现实质性违约。

　　部分及时收缩防线，以保持流动性稳定的房企，已经是站在上层的少数，“增收不增利”“以价换量”在所难免。

　　而在这其中，只有极少数能够做到在财务稳健的基础上，实现降本增效、逆势增长，真正站在了金字塔最顶端。

　　作为混改房企中的典型代表，昔日“招保万金”之一的金地正是能够延续利润正增长、重回“塔顶”几家房企之一。

　　利润率逆势增长

　　受行业大环境影响，上半年楼市销售额不断探底。

　　据克而瑞地产研究中心统计，2022年1-6月，百强房企全口径销售金额同比下降51%。即全国最大规模的一批房企，人均销售与回款“腰斩”。

　　同时，为了确保现金回款，降价促销、以价换量着比比皆是，从去年开始“增收不增利”就已经是整个行业的常态了。

　　在诸多不利因素冲击下，合理的城市布局与健康的财务底蕴所发挥出的作用往往超乎市场想象。

　　财报显示，2022年上半年金地经营业绩同样不可避免受到行业波及，签约销售额1006.1亿元，同比下滑38.21%；营业收入281.12亿元，同比下降18%。

　　但其在资本市场最为关心的股东净利润方面，却不降反增，达到19.65亿元，同比上升约8%；房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期提高了6.93个百分点。

　　对于利润率上升，金地管理层给出的答案非常简单——主要受本期结转结构影响所致。

　　尽管在行业大势之下，几乎所有房企都不约而同地表示“聚焦一线与强二线等高能级城市”，然而真正做起来却并不容易。

　　在现金流普遍吃紧的前提下，房企拿地积极性，或者说拿地能力大幅下滑，尤其是民营房企。越是高能级城市拿地意味着需要更多的可支配现金，除了几家大型央企之外，恐怕没有房企能够承担这样的资金压力与风险。

　　70%土储位于一二线

　　因此超前的布局眼光和精准拿地能力是其中关键。

　　而充裕的土地储备，让金地在投资节奏与推盘节奏上保留着足够的灵活度。

　　从上半年销售布局来看，金地货源主要分布于华东、东南和华南等市场稳定的区域，在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。

　　其中，深圳、上海两个城市的销售规模分别超过了150亿元和130亿元。

　　结合房地产市场形势的变化，2022年以来，金地在拿地方面以"量入为出"为原则进行投资，进一步加强了对一二线城市的投资布局，连续在北京、上海、西安、厦门、长沙等地有所斩获，权益投资额约71亿元，新增权益土地储备约56万平方米。

　　截至6月底，金地总土地储备约6193万平方米，其中70%位于一二线城市，剩余30%位于强三四线城市。

　　在凌克看来，“平衡发展观”对于金地的逆势崛起至关重要。“努力追求规模和利润的持续均衡增长，在行业收益率显著承压受限的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。”

　　稳定的现金流是基础

　　值得注意的是，规模与利润的平衡增长，势必建立在稳定的财务流动性基础上。

　　特别是面对资本市场的恐慌情绪，没有过硬的资金实力，任何一家企业面对股债两市不断震荡恐怕都无力招架。

　　就在几日前，数家头部民营房企接连遭遇做空危机。

　　对于金地而言，导火索仅仅是因为合作开发项目可能存在的未知风险。

　　金地的回应也很直接：已测算合作项目的风险敞口，只有5亿元；而目前金地账面货币资金高达648亿元，其中可以自由支配的比例在70%以上。

　　在这个“比惨”的行业，恐怕没有什么比“现金”更能安定人心。消息一出，股债两市纷纷止跌。

　　截止6月末，金地集团剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍，三道红线各项指标继续保持在绿档水平。

　　债务方面，截至2022年7月，企业已顺利完成境内外公开市场合计约98亿元到期债券的偿还，其中包括3月份12.8亿元的公司债、6月份2.5亿美元的境外债券、7月5日15亿元的中期票据、7月13日40亿元的公司债券、7月25日2亿美元境外债券。

　　短期之内，2022年境内仅剩一笔将于10月到期约27亿元公司债需要偿还；未来两年，境外仅有一笔将于2024年8月到期的4.8亿美元债，轻松覆盖。

　　更遑论在这个融资渠道普遍受限的年代，金地2022年还新增了银行授信超150亿元，目前剩余可用银行授信规模超过1700亿元。且上半年债务融资加权平均成本为4.54%，较去年进一步下降。

　　在稳健的财务指标下，即便素来对中国房企较为“苛责”的国际评级机构标普和穆迪，也选择维持给予金地的长期信用评级分别为BB、Ba2。

　　多元化业务均衡增长

　　除地产主业之外，金地的平衡之道还体现在积极深化产业园、商业物业、出租型公寓等持有型物业的布局上，以应对房地产缩量时代的到来。

　　代建业务方面，截至6月末，金地管理业务布局全国超40座城市、管理服务项目约90个，累计签约管理面积超1600万平方米，住宅项目累计货值超1000亿元。

　　同时在商办、商住、公建领域均衡发展，商办项目累计投资规模超420亿元，政府公建项目累计签约面积超360万平方米。

　　今年上半年，企业刚刚签约位于深圳、西安、武汉、苏州、天津、青岛等城市的20余个持有型物业项目。

　　物业服务方面，上半年金地智慧服务合约管理面积达3.6亿平方米，较2021年末增长9%，其中在管面积达1.94亿平方米。

　　值得一提的是，企业对于持有型物业的投资同样强调聚焦高能级城市，重在“质”而非“量”。

　　据管理层透露，目前对于持有型物业投资较为保守，但资源都非常优质，如上海、南京、杭州、深圳、东莞等核心城市的产业园，出租率都稳定在较高水准，加之金地中心等商业物业，未来均具备更大投资空间。

金地集团股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：上涨趋势有所减缓，可适量高抛低吸。

● 长期趋势：迄今为止，共465家主力机构，持仓量总计31.61亿股，占流通A股70.02%