新城控股：下半年将持续促活广场经营 力争实现105亿元全年商业运营总收入目标

　　9月2日，新城控股（601155）(601155.SH)在业绩说明会上表示，上半年，公司实现商业运营总收入约47亿元，同比增长20%，经营情况稳步回暖；下半年公司将持续促活广场经营，力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。考虑到目前行业情况，公司将运营回暖、稳定经营作为商管工作的重点，并且在轻重并举的规划下，保持规模平稳增长。

　　上半年，根据公司半年报披露，1-6月商管毛利占公司毛利比重达34.14%、毛利率72.22%，相应随着行业的修复和公司长期稳健发展，该部分估值将得以体现。

　　公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1084亿元，其中公司及子公司已使用授信280亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。后续公司也将积极拓展新的银行授信额度。公司将一如既往的专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，践行“双轮驱动”的公司战略。

　　公司合理控制融资成本，2022年6月末整体平均融资成本6.50%，较2021年6月末逆势下降10个bp、较2021年12月末逆势下降7个bp。公司积极响应“三道红线” 政策，有力有效防范风险，于2022年上半年末，公司全部指标均达绿档要求。公司剔除预收账款后的资产负债率为67.06%,净负债率为48.37%,现金短债比为1.06；公司有效降低负债规模致公司账面货币资金减少，截至2022年6月30日，公司货币资金为448亿元。其中，其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的其他预售房款合计116亿元。

　　在行业面临新变局、新挑战下，公司提出了以“三保”为核心的管理目标，即“保交付、保首开、保开业”，其中“保交付”为公司运营管理的重中之重。根据半年报披露，公司下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目平方米811.64万平方米。

　　另一方面，公司上半年预付款项从48.20亿大幅下降至约5.33亿，是由于公司2022年上半年拿地规模减少，预付土地款减少致预付款项减少。

　　反观下半年，据公司透露，由于2022年上半年公司物业交付面积较上年同期减少较多，故公司营业收入出现相应下滑。下半年，公司将按期推进竣工计划，并努力做好商业运营管理；公司上半年剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比为1.06。下半年，公司将积极响应“三道红线” 政策，有力有效防范风险，优化运营现金流，控制净负债率水平。

　　公司及公司控股股东对未来发展充满信心。一方面，公司以集中竞价交易方式回购股份，回购资金总额计划不低于1亿元、不高于2亿元;截至8月末，已累计回购支付金额4934万元。另一方面，公司控股股东的家族信托基金7月末通过二级市场增持公司母公司新城发展股份401万股，耗资约1100万港元。

　　未来，公司将继续积极配合国家及行业政策，稳步降杠杆，并合理调整负债结构、拉长债务久期、降低融资成本。

　　在土地储备与布局方面，截至2022年6月30日，公司在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.46%。长三角以外的三四线区域，公司项目以综合体为主，具有较强的市场竞争力。

　　当下，公司认为，疫情对经济及商业的影响固然存在，公司部分项目在疫情影响之下确实会存在闭店情况，但吾悦广场的全国化布局也相应分散了疫情风险。同时，公司吾悦广场积极开展各类营销活动，充分链接消费者，积极促活广场经营。

　　在经营物业贷融资方面，公司持有116座重资产吾悦广场，截至2022年6月30日，有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资。1-8月，公司台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。经营性物业贷债务久期约8-10年，融资成本约6-8%，符合公司优化债务结构的长期规划。此外，公司正积极推进中债信用增进公司全额担保的中期票据发行，并表示吾悦广场配套的销售回笼足以覆盖吾悦广场的建设资金。

　　2022年上半年，房地产行业融资压力较大，公司顺势而为，主动降低有息负债和优化债务结构。未来，公司将积极开拓融资新渠道。1-6月，除了吾悦广场经营性物业贷外，公司成功完成10亿元中票发行，为银行间首单房企信用风险缓释凭证；成功完成1亿美元境外债发行，为4月份以来第一笔民企地产境外新发。

　　此外，有投资者问及，未来将面临新进入者及业内同行，公司将作何策略？新城控股回应：新城做商业的优势主要体现在三个方面，一是商业模式，二是先发布局，三是商业开发运营能力，三者打通才是核心竞争力所在。

　　其一，公司“住宅+商业”双轮驱动的商业模式及轻重并举的吾悦广场拓展模式：开发业务是公司区域深耕的压舱石;商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。各个事业部间协同开发，相互促进，这是新城核心优势的最基本前提。

　　其二，先发优势为后续拓展提供保障：公司已经全国化布局，截至2022年6月末于137个大中城市布局吾悦广场189座，具有较大先发优势。

　　其三，综合体开发运营能力及团队：拥有从开发到运营完整的商业地产开发运营产业链，有效保证项目2年左右满铺开业;针对不同城市的特点精准优化商业定位，打造吾悦广场的经营特色;“总部-区域-项目”的三级架构，拥有一支具备全面的商业资源统筹及管理能力的商业运营管理团队。

　　面对疫情的挑战，过去两年仍有近70座吾悦广场如期精彩开业，并完成年度目标，这是新城商业运营管理核心竞争力的最好答卷。

新城控股股票行情：

● 短期趋势：前期的强势行情已经结束，投资者及时卖出股票为为宜。

● 中期趋势：

● 长期趋势：迄今为止，共365家主力机构，持仓量总计17.72亿股，占流通A股78.41%