新城控股：“双轮”驱寒意越周期

　　地产深度调整之时，行业寒气蔓延，企业纷纷为越冬做准备。安全的财务根基、充裕的现金流为新城控股（601155）披上了坚实的“铠甲”，而住宅与商业双轮驱动的发展模式和其所提供的持续稳健经营能力，更是为新城控股平稳穿越周期提供了保障。

　　8月30日，新城控股披露2022年半年度报告。报告期内，新城控股完成合同销售金额651.6亿元，实现合同销售面积657.2万平方米；实现760.3亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率为117%。

　　此外，地产行业整体迈入降利时代，但新城控股整体毛利率较去年同期平稳仍然提升2.29个百分点，至21.90%。在房地产行业整体毛利率持续走低之时，新城控股何以做到不降反升？

　　亮眼的业绩表现离不开新城控股独特稳健的双轮驱动发展模式，一方面，住宅开发和商业开发带来的稳定的现金流来支撑吾悦广场的建成与拓张，而吾悦广场商业运营的高毛利率则能稳定地为新城提供抗周期能力。

　　“双轮”稳健

　　根据半年报，报告期内，新城控股物业出租及管理毛利率随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.22%。与此同时，商业地产作为新城控股的第二增长曲线，规模已经跻身行业前列。数据显示，物业出租及管理业务毛利占公司总毛利由去年同期的16.56%提升至33.74%，达到31.62亿元。

　　不仅在利润提升方面贡献显著，在当前行业形势遇冷情况下，商业也为新城控股扎下了稳定的底盘，增加了新城控股抵御行业风险的能力。

　　半年报显示，2022年上半年，新城控股实现商业运营总收入47.18亿，同比增长19.8%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。上半年公司实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%。

　　截至6月30日，新城控股实现135个大中城市、189个综合体项目的布局。

　　即使在当今环境复杂多变，面临诸多挑战情况下，今年下半年新城控股的商业规模仍将继续扩大，新城控股方面表示，有信心完成“全年计划新开业吾悦广场25座、实现商业运营总收入105亿元”的年度目标。

　　凭借良好的经营表现，吾悦广场经营性物业贷也成为新城控股的融资新的增长点，其具备“融资期限长、还款安全”等优势。据悉，今年以来，随着商业板块运营良好，新城控股加大了经营性物业贷的推进速度，今年前8月，已有近20座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地，累计获得融资62亿。

　　财务安全

　　要想具备穿越周期的能力，提升财务稳健性成为企业头等大事。而安全的财务则一直是新城控股的底色。围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营。新城控股表示，公司恪守财务纪律，保持了稳定安全的财务基本面。

　　半年报显示，新城积极响应“三道红线”政策，有力有效防范风险，于报告期末全部指标继续维持绿档。按照监管口径非受限现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点；若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，现金短债比则为1.75倍。公司经营性现金流净额为115.03亿元，去年同期为-75.72亿元。平均融资成本为6.50%，较去年同期逆势下降0.1个百分点。

　　在合理控制有息负债方面，截至2022年6月底，新城控股有息负债822亿元，同比下降191.60亿元，较2021年末压降76.67亿元。此外，今年3月，新城控股在年报中首次披露了其合联营权益有息负债。根据半年报，截至2022年6月30日，新城控股合联营权益有息负债为91.44亿元，较去年年底的115.13亿元继续下降23.69亿元。

　　在偿债方面，新城控股坚守底线，确保每一笔债务都能如期偿付。8月4日，新城控股将待偿付本息的2022年8月8日到期的2亿规模美元债汇至信托人指定账户，并于到期日按时兑付。

　　据悉，新城控股已经清偿2022年全部美元债，年内已无到期美元债。统计数据显示，2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元，其中1-8月已到期偿还或提前偿还金额达到103亿元。

　　丰富、充裕的高质量土储也为新城控股未来的安全发展提供了长期的保障。半年报显示，新城在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需，其中一、二线城市约占37.05%，长三角区域三、四线城市约占29.46%。新城控股表示。“全国重点城市群、重点城市全面开拓，相对优良的战略布局与丰富的土地储备保障了公司的持续稳步发展。”

　　现金充裕

　　在销售疲软、融资环境收紧、众多房企现金流普遍承压的大背景下，充裕的现金流是房企御风险、祛寒意的“生命线”。

　　据财报显示，报告期内，新城控股实现760.30亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率为117%。报告期内，公司实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元。公司积极响应“三道红线”政策，报告期末全部指标均达绿档要求。尤其值得关注的是，公司在手现金余额达到447.82亿元。

　　值得一提的是，随着整个政策环境的相对放松，当前各个渠道的融资虽然都在推进中，但当前环境下，新增融资条件仍然相对苛刻。稳健经营的优势，也为新城拓宽了多渠道的资金来源。

　　作为被监管层确定的示范民营房企之一，新城控股于5月30日成功发行2022年度第一期中票，发行规模10亿元，中债信用增进公司和上海银行（601229）联合为本期中期票据创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证(CRMW)。

　　仅一日后，5月31日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，新城控股母公司新城发展提供担保。这也是今年4月份以来第一笔民企地产境外新发。房企境外美元债市场低迷之际，此次美元债发行是今年以来首笔无增信措施的美元债，这一破冰之举也将有效提振市场信心。

　　此外，7月22日，新城控股发布公告称，公开发行公司债券获得中国证监会批复，拟发行总额不超过61.72亿。

　　对企业财务与未来发展的自信也体现在了新城控股管理层的实际行动方面，今年6月，新城控股发布公告称，基于对公司内在价值的认可、发展前景及战略规划的认同，同时为提升投资者信心，积极维护公司债券价格的稳定，以更好地支持公司未来持续、稳定、健康的发展，公司部分董事和高级管理人员以市场化方式在二级市场购买存续公司债券，截至6月20日，已累计在二级市场购买公司债券金额1224.29万元。

　　今年，新城控股还计划以不超过2亿元自有资金回购公司股份。截至7月底，公司已累计回购股份238万股，已支付总金额为4933.64万元，后续将根据回顾方案及市场情况在回购期限内择机实施回购。

新城控股股票行情：

● 短期趋势：前期的强势行情已经结束，投资者及时卖出股票为为宜。

● 中期趋势：

● 长期趋势：迄今为止，共365家主力机构，持仓量总计17.72亿股，占流通A股78.41%