“长线”思维下的轻重并举之路 新城控股商业运营总收入同比增长近20%

　　2022年，各地稳楼市政策层层递进，面对各类市场主体，监管层屡次表态支持房地产合理融资，完善企业债券融资支持机制。

　　近日，新城控股（601155）（601155.SH）以稳定的财务经营情况、“住宅+商业”双轮驱动的战略优势，出现在首批公布的示范房企之列。

　　半年报数据也显示，在变幻波动的市场形势下，新城控股始终坚持“底线思维”，坚持有回笼的销售，在经营端彰显韧性和稳定性。

　　商业推动毛利率稳定提升

　　长期依托“住宅+商业”双轮驱动的战略模式，新城控股2022年上半年实现营业收入428.03亿元，其中归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，扣非归母净利润25.62亿元。公司总资产达5148.83亿元，归属于上市公司股东的净资产616.99亿元。

　　通过聚焦现金流安全，坚持做到“有回款的销售、有归集的销售”，上半年，新城控股实现合同销售金额651.60亿元，回款金额达760.30亿元，回款率117%，回款率、归集率位于行业前列。

　　行业深度调整期内，商业板块帮助新城控股维持了可观的毛利率水平，期内新城控股实现商业运营总收入47.18亿元，同比增长19.8%。公司整体毛利率也较去年同期平稳提升2.29个百分点，至21.90%。

　　截至报告期末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占公司总毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.22%。

　　从数量上看，截至8月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达132座，已开业数量位居境内外上市公司首位。此外，开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到191座，进驻全国137个城市。

　　据新城控股董事兼总裁梁志诚向时代周报记者透露，目前，新城控股持有116座重资产吾悦广场，有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资。凭借着双轮驱动战略，吾悦广场经营性物业贷也成为新城控股的融资亮点，其具备“融资期限长、还款安全”等优势。

　　“1―8月期间，公司已有台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，为新城控股累计获得融资62亿元左右。这些经营性物业贷债务久期约为8～10年，融资成本约为6%～8%，符合公司优化债务结构的长期规划。” 梁志诚表示。

　　坚持底线思维，融资能力攀升

　　除了经营性物业贷之外，新城控股还积极拓宽境内外融资渠道，在融资端屡屡突破。

　　5月30日，新城控股2022年度第一期中期票据完成簿记。本期中票发行规模10亿元，期限2+1年，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级，主承销商为上海银行（601229）和海通证券。

　　为了助力新城控股中票发行，5月24日，中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证（CRMW），这也是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，创设总金额不超过1.3亿元。

　　5月31日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，新城控股母公司新城发展提供担保。在房企境外美元债市场低迷之际，此次美元债发行是今年以来首笔无增信措施的美元债，这一破冰之举也将有效提振市场信心。

　　7月22日，新城控股61.72亿公司债券又获得中国证监会批复。

　　而据上海清算所9月2日消息，新城控股又将拟于近期在银行间市场发行2022年度第二期中期票据。公告显示，本期中票计划发行不超过10亿元，发行期限为3年，票面利率询价区间为3.00％～4.30％。

　　在到期债务管理方面，据新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬透露，2022年新城控股在公开市场债务到期126亿元，1―8月已到期偿还或提前偿还103亿元。

　　未来，公司也将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的到期偿付。

　　新城控股董事长王晓松在业绩会上亦指出，新城控股将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

　　通过积极的防御性措施，新城控股也始终保持自身流动性充足，以安全可控的财务结构和资金安排，提振市场与投资者信心。

　　数据显示，截至报告期末，新城控股在手现金余额447.82亿元，现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点，三道红线保持“绿档”。

　　有息负债方面，截至2022年6月底，新城控股的有息负债为822亿元，同比下降191.60亿元，较2021年年末压降76.67亿元。根据半年报，截至2022年6月30日，新城控股合联营权益有息负债为91.44亿元，较去年年底的115.13亿继续下降23.69亿元。

　　低调切入新能源赛道

　　在商业与地产开发赛道游刃有余的同时，新城控股还悄然进入了绿色低碳及新能源赛道。

　　据王晓松介绍，2022年上半年，新城控股在坚持做精主业、提升核心竞争力的同时，也围绕主业进行了绿色低碳及新能源等相关业务的研究和探索。

　　在“可持续发展”的绿色理念指引下，今年5月18日，新城控股首次对外披露其绿色品牌“新蓝行动”，通过绿色建造的管理蓝图、绿色低碳的运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，以实现新城控股绿色低碳的发展战略。

　　在“新蓝行动”的绿色低碳蓝图板块中，新城控股战略布局新能源业务，抢先探索新发展模式。默默耕耘两年多的吾盛（上海）能源设备科技有限公司（以下简称“吾盛能源”）投资与管理平台，已然迸发生机。

　　对于已开业的吾悦广场，吾盛能源选取项目进行能源诊断、场景试点与改造，优化用能结构。以上海青浦吾悦广场为例，作为新城控股较早开业的大型城市综合体项目，上海青浦吾悦广场总建筑面积17.5万平方米，吾盛能源在该项目投资建设1.843MWh储能系统，于2021年7月2日正式投运，运营期15年。

　　根据测算，项目投运后将大幅降低广场用电成本、平衡广场峰时负荷、作为备用电源保障广场用电安全，全周期节约电费超900万元。截至2022年6月末，吾盛能源累计投产项目55个，累计装机规模约60MW，预计年发电总量7500万度，每年减少碳排放量74775吨。

　　未来，依托于全国191座吾悦广场的规模化布局，吾盛能源将进行新能源制专题研究，为商业运营领域开展能源结构优化、进行可再生能源应用、打造低碳节能建筑等提供示范效应，同时也将为新城控股创造出新的可持续发展模式。

新城控股股票行情：

● 短期趋势：该股进入多头行情中，股价短线上涨概率较大。

● 中期趋势：正处于反弹阶段。

● 长期趋势：迄今为止，共365家主力机构，持仓量总计17.72亿股，占流通A股78.41%