中南建设半年业绩答卷：稳下来，跨过去

　　不同于郁亮当年喊出“活下去”口号更多是一种预警，今年的地产行业对于这三个字无疑有了更多切身体会，而怎样去“活”也成为了今年中报季被房企们反复提起的一个话题。

　　“目前中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。”在中南建设（000961）中期业绩发布会上，董事长陈锦石如是说道，态度严肃且诚恳。

　　从数据来看确实不容乐观，因受到疫情、经济环境等多重因素叠加影响，2022年上半年，中南建设实现营业收入241.3亿元，归属上市公司股东的净亏损16.2亿元；实现合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米，经营规模收缩较为明显。

　　但从另一个角度看，却又能看到这家公司面对逆境时的坚韧。截至上半年末，中南建设的有息负债总额从年初的621亿大幅下降至512亿降至511.7亿元，降幅约18%，年内到期债务仅有2亿元；经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，连续5年保持正值。

　　在如此大环境中仍能够抓住机会持续优化债务结构实属不易，综合来看，尽管经营受到了影响，但中南建设仍处在相对安全的范围内。

　　“短期很煎熬，长期有信心，是我们当前的真实写照。”董事兼总经理陈昱含表示，展望后市，公司上下将卧薪尝胆，向黎明铮行，专注地产和建筑主业，挖掘存量盘，继续保卫现金流安全。

　　不难看出，中南建设的管理层们仍是希望能够向外界传递出积极的态度，透过中报，我们能够看到这份“积极态度”的成色几何。

　　稳下来：上半年交付3.3万套，债务结构持续优化

　　如果要从中报数据里概括出中南建设上半年的工作重心，“稳下来”便是其中之一。正如陈锦石所言要把经营生产“正常化”，这无疑是中南乃至整个行业所需要面临的一个重要命题。

　　针对具体市场情况，中南建设有针对性地调整了不同项目的施工进度。2022年上半年，中南建设新开工面积114.6万平方米，竣工面积346.1万平方米。

　　截止2022年6月末，中南建设全部开发项目共482个，其中在建项目规划建筑面积合计约2659.2万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1045.0万平方米，可竣工资源总面积3,704.2万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。

　　虽然去化受到影响，但中南建设仍在全力推进保交付工作。数据显示，截至6月底，中南建设已累计交付57个项目，共计交付32849套住宅。据陈昱含介绍，中南针对下半年的交付工作已经做好铺排，预计将新增交付8.8万套。

　　“上半年能够实现保交付，一方面来自于对经营性支出的腾挪排序，另一方面也来自于现金流至上目标下的竭力创收。”

　　据介绍，中南上半年录得经营性现金流入468亿元，是一年内到期的各类有息负债(含期末应付利息)的2.4倍，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值。“这也意味着，公司可动用现金相对充足，短债偿付安全能够保障。”

　　对于“现金流”的高度重视，不仅让中南建设在交付上“稳”了下来，也促使其在逆境中实现了对债务结构的进一步优化。

　　“我们债务绝对规模占营业规模的比重仍位于行业最低之列。”截至6月末，中南建设的净负债率为85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点，未来一年待偿还公开市场债务共17亿元，2022年内仅2亿元。

　　值得一提的是，此前所坚持的城市布局策略如今开始显现出效果来。陈昱含指出，得益于过往拿地时靠近核心城市但是不近核心，既确保了项目良好的区划基础，又有效回避了高价地。

　　上半年里，中南建设于房地产业务的结算收入为195.6亿元，截至期末，其合并报表范围内已售未结算的合同负债1330.8亿元，为上半年结算收入的6.8倍。

　　“中南将继续坚持大众主流产品定位，聚焦长三角、山东、华南以及内地人口密集核心城市布局，通过提高运营周转效率，获得更好的资产回报水平。”

　　跨过去：专注地产建筑主业，静待AMC合作项目落地

　　“我们坚信整个行业的永续价值。”虽然中南始终对未来抱有信心，但管理层们明白，如今仍未到“反弹”的时候。

　　陈锦石指出，行业当前还没有触底。“预计还需要半年到一年的时间。”

　　而在这段向黎明铮行的过程中，已经努力“稳下来”的中南还需要考虑如何更快地“跨过”困境。“我们要继续舍弃一些利益，包括规模、利润、业务范围等等，把一切不必要的支出和业务砍掉，只专注地产和建筑主业，在现金流危机缓解前，我们不会旁顾其他。”

　　陈昱含提出，“卧薪尝胆”就是要挖掘存量盘，面向存量做动作、要业绩，加快存量项目去化和回笼资金。

　　截止2022年6月末，中南建设共有全部开发项目482个，其中在建项目规划建筑面积合计约2659.2万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1045万平方米，可竣工资源总面积3704.2万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。

　　管理层坦言，在市场仍处于调整阶段时，公司将坚持审慎策略，确保经营安全。在国家推进行业良性循环政策作用下，市场回暖后，公司才会考虑扩大投资。而在市场明确回暖之前，公司将根据市场变化确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控制库存的增长。

　　当然，中南建设的“底气”不止于此。今年5月和8月，其控股股东已与两家AMC签署战略协议，预计可获得70亿元的支持。

　　两大AMC机构的“驰援”于中南而言无疑是巨大的利好。业绩会上，陈昱含在谈及与华融资产、江苏资产两大AMC机构的合作进展时表示，目前公司已有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。

　　不过，陈昱含也指出，AMC参与到房企纾困和转型升级是本次国家救市举措中的创新之举，对相关各方而言都存在一些空白和盲区，因而融资落地未必如想象般迅速。“虽然具体项目审核仍在进行，目前尚未取得实质进展，但是有了地方政府的支持，我们对最终落地仍有信心。”

中南建设股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：正处于反弹阶段。

● 长期趋势：迄今为止，共125家主力机构，持仓量总计23.02亿股，占流通A股60.40%