新城控股“穿越周期” 恪守现金流与财务安全“底线”

　　行业大趋势调转方向，房地产结束“黄金十年”。就在刚刚过去的房企中报季，几乎所有房企管理层都在谈“穿越周期”，而如何去穿越周期，如何迈过“活下去”这道坎，则是对企业韧性的考验。

　　地产行业“入冬”，企业更加需要稳健的经营、合理的战略布局以及对于长期主义的坚持，恪守现金流与财务安全的“底线”。秉持“住宅+商业”双轮驱动战略，新城控股（601155）即将走过第十一个年头，也正是源于其对于长期主义的坚持，才能在行业逆周期下构筑起护城河。

　　2022年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元；毛利率达到21.9%，高于行业平均水平；组织交付近4万套物业；回款金额达760.3亿元，回款率117%，尽显企业发展势能。

　　“住宅+商业”双轮驱动优势凸显

　　长期以来，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补，协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。

　　2022年上半年，新城控股实现合同销售金额651.6亿元，累计销售面积约657.2万平方米，另有已售未结转面积达到3468.92万平方米，这也为其后续盈利和收入的增长提供坚实基底。除此之外，新城控股坚持做到“有回款的销售、有归集的销售”，上半年回款金额达760.3亿元，回款率117%，两项数值均处于行业领先水平。

　　在守住回款安全的同时，新城控股积极落实“保交楼、稳民生”任务，上半年已组织交付近4万套物业，预计下半年新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，其中，住宅项目404.7万平方米，商业综合体项目219.97万平方米。下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。

　　截至2022年6月末，新城控股总土地储备达到1.31亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。其中一、二线城市约占总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占总土地储备的29.46%。全国重点城市群、重点城市全面开拓，以人口导入型城市为主，这是新城控股未来业绩质量的关键。

　　当房企步入业绩增长放缓“常态”，多元化业务的内生力量被放大。

　　财报显示，在今年上半年新城控股商业运营实现收入47.18亿，同比增长19.8%，不含税物业出租及管理收入在今年上半年增至43.79亿元，占公司营业收入的10.23%，比例进一步上扬。由于物业出租及管理属于较高毛利业务（毛利率约72.22%）且在总毛利中的占比大幅提升至33.74%，公司整体毛利率被带动提升至21.90%，同比涨幅2.29个百分点。

　　截至报告期末，新城控股实现135个大中城市、189个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%，报告期内，吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。

　　对于未来，新城控股董事长王晓松重申长期主义，其表示，“公司将一如既往的专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，践行双轮驱动的公司战略。”

　　示范房企穿越周期的底气

　　万事万物皆有周期。目前房地产市场触底，已经成为业内共识，而如何穿越周期，等待新风口的到来，关键就是增厚现金储备，以十足底气应对市场的波动。

　　截至2022年6月末，新城控股的有息负债为822亿元，与去年同期相比压减191.6亿元；整体净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点，在手现金余额447.82亿元，现金短债比1.06倍；三道红线继续维持“绿档”。

　　融资成本方面，2022年6月末新城控股整体平均融资成本6.5%，较2021年6月末逆势下降10个bp、较2021年12月末逆势下降7个bp。

　　近期，监管层面不断释放房企融资的积极信号，作为首批示范房企，新城控股享受到政策暖风。

　　今年5月24日，中债信用增进公司和上海银行（601229）联合创设信用风险缓释凭证，助力新城控股发行2022年第一期中期票据。信用风险缓释凭证拟创设总金额不超过1.3亿元，支持新城控股融资总规模不超过10亿元。本期信用风险缓释凭证搭配债券的品种为中期票据，期限2+1年，有效支持了企业中长期限融资需求。

　　此外，新城控股在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元，本期美元债为今年4月份以来第一笔民企地产境外新发。今年1-8月，新城控股的台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。

　　基于对公司未来发展前景的信心，新城控股拿出真金白银回购股份、购买公司债券，用实际行动表示支持。

　　9月1日，新城控股发布关于以集中竞价交易方式回购股份的进展公告称，截至8月31日，新城控股已累计回购股份238万股，占本公告日公司总股本的比例为0.11%，购买的最高价为21.10元/股、最低价为20.20元/股，已支付的总金额为4933.64万元（不含交易费用）。

　　不仅如此，新城控股部分董事和高级管理人员以市场化方式在二级市场购买存续公司债券，截至6月20日，已累计在二级市场购买公司债券金额1224.29万元。

　　“公司将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。”王晓松称。

　　新能源赋能的又一“长期主义”

　　新城控股积极践行可持续发展理念，并将其纳入公司战略，与公司经营发展深度融合。尤其是在“双碳”背景下，新城控股也将绿色可持续发展纳入到长期战略。

　　今年5月18日，新城控股首次披露其绿色低碳品牌“新蓝行动”。“新蓝行动”通过绿色建造的管理蓝图、绿色低碳的运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，实现新城控股绿色低碳的发展战略。而在“新蓝行动”的绿色低碳蓝图板块中，新城控股战略布局新能源业务，抢先探索新发展模式。

　　据悉，吾盛能源创立于2019年12月，是由新城控股联合国有上市公司金开新能（600821）参与投资的能源投资与管理平台，聚焦新能源领域开发、投资、建设及运维。依托于新城控股全国项目的规模化布局及强开发能力，叠加金开新能的行业经验、资源优势，吾盛能源近两年实现了快速发展。

　　“综合能源服务”是吾盛能源的核心业务板块，以商业综合体、大型酒店、医院、快消类工商业为核心客户应用场景，通过用户侧能源互联网搭建，实现用户侧的能源结构由高碳到低碳、能源利用由低效到高效、能源服务由单向供给到智能互动。服务内容包括给客户提供能源方案设计咨询、碳管理咨询、增量配网服务、综合能效管理服务、分布式能源和储能服务、充电桩服务等。

　　“公司坚持做精主业、提升核心竞争力，同时围绕主业进行相关业务的研究和探索。截至2022年6月末，吾盛能源累计投产项目55个，累计装机规模约60MW，预计年发电总量7500万度，每年减少碳排放量74775吨。”王晓松在中期业绩会上透露了吾盛能源的最新进展。

　　可以预见的是，在“住宅+商业”双轮驱动之外，新能源的积极探索将构筑新城控股的又一长期优势。随着绿色电力等碳交易试点开启与后续成熟，以及随着金融机构的支持等行业利好频出，为用户提供高效、绿色、低碳综合能源服务的企业必将获得长期盈利性保障。

新城控股股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：

● 长期趋势：迄今为止，共371家主力机构，持仓量总计17.73亿股，占流通A股78.41%