坚守长期主义 新城控股王晓松：“双轮驱动”战略将继续“维稳精进”

　　9月9日，新城控股（601155）2022年度第二期中期票据完成簿记发行，发行规模10亿元，期限3年，最终票面利率为3.28%，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级。

　　作为示范房企发债的背后，是新城控股长期以来于经营过程、财务安全方面的稳健表现。今年以来，在仍然严峻的行业形势下，依托“住宅+商业”双轮驱动的战略优势，新城控股整体经营再度彰显出极强的韧性和稳定性。

　　上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，其中商业运营总收入达47.18亿元；同期，新城控股稳居“三道红线”绿档、畅通多个融资渠道，财务结构得以进一步优化，并抢占绿色能源赛道，通过城市更新、城市型康养综合体等特色业务探索多元业务的发力点。

　　业绩说明会上，新城控股董事长王晓松强调，面对充满变局的行业新格局，“双轮驱动”战略将继续“维稳精进”，在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。

　　双轮驱动，助力企业穿越“寒冬”

　　自2021年下半年房地产行业进入深度调整期以来，多数房企业绩增长放缓。而近期密集公布的中报显示，房企盈利空间收窄甚至亏损已成普遍现象。面对复杂的行业环境，新城控股围绕“双轮驱动”战略，走出一条“独立行情”。

　　公司于8月30日发布的财报显示，今年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元；毛利润率21.9%，较2021年同期上升2.29个百分点；实现结算面积623.25万平方米，实现结算金额549.38亿元(含合联营项目)。

　　新城控股董事兼总裁梁志诚在业绩说明会上介绍说，2022年，在行业面临新变局、新挑战下，公司将“保交付”作为运营管理的重中之重。据悉，上半年，新城控股实现60个子项目竣工交付，下半年还计划竣工148个子项目，实现竣工面积1,762.80万平方米。

　　除了多达3468.92万平方米的已售未结转面积，新城控股总体土地储备充沛，截至今年6月底拥有总土地储备建面1.31亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需，为其后续盈利和收入的增长奠定坚实基底。

　　值得关注的是，作为新城控股的“第二增长曲线”，今年上半年，商业运营板块以强劲韧性持续创造稳定的现金流，助力公司穿越周期、显示出“护城河”的实力。

　　半年报显示，报告期内，公司商业运营实现收入47.18亿元，同比增长19.8%，不含税物业出租及管理收入在今年上半年增至43.79亿元，占公司营业收入的10.23%。

　　新城控股董事兼联席总裁曲德君表示，“面对疫情的挑战，过去两年仍有近70座吾悦广场如期精彩开业，并完成年度目标，这是新城商业运营管理核心竞争力的最好答卷”。截至报告期末，新城控股实现135个大中城市、189个综合体项目的布局，出租率达96.01%；同期，吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。

　　另据数据显示，截至8月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达132座，已开业数量位居境内外上市公司首位；开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到191座，进驻全国137个城市。亿翰智库指出，尽管面临着疫情等诸多挑战，但在规模稳步扩张和经营质量提升下，新城控股实现“商业运营总收入105亿元”的全年目标可期。

　　财务安全，“三道红线”稳居绿档

　　受益于住宅销售回款的稳定和商业运营收入带来持续的现金流，新城控股在行业流动性紧张下财务状况仍保持稳健。

　　半年报指出，公司积极响应“三道红线”政策，有力有效防范风险，于报告期末，全部指标均达“绿档”要求：截至今年6月30日，新城控股在手现金余额达到447.82亿元，非受限现金短债比为1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点。

　　新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬指出，今年上半年，公司合理控制融资成本，截至2022年6月末，整体平均融资成本为6.50%，较2021年6月末逆势下降10个bp、较2021年12月末逆势下降7个bp。“未来，公司将继续积极配合国家及行业政策，稳步降杠杆，并合理调整负债结构、拉长债务久期、降低融资成本。”管有冬表示。

　　同期，新城控股在融资方面不断突破。5月31日，新城控股在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元；5月30日，新城控股成功发行2022年度第一期中票，发行规模10亿元，这也是银行间推出的首单房企信用风险缓释凭证；9月9日，新城控股2022年度第二期中期票据也完成簿记发行，发行规模10亿元，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级。

　　此外，1-8月，公司台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。据管有冬介绍，经营性物业贷债务久期约8-10年，融资成本约6-8%，符合公司优化债务结构的长期规划。

　　相对充裕的流动现金对企业的债务偿还也提供了强有力的支持：2022年，公司公开市场债务到期126亿元，1-8月已到期偿还或提前偿还103亿元。

　　而基于对公司内在价值、发展前景及战略规划的认可，新城控股管理层还积极回购股份、购买公司债券。据悉，公司以集中竞价交易方式回购股份，回购资金总额计划不低于1亿元、不高于2亿元；截至8月末，已累计回购支付金额4934万元；另一方面，公司控股股东的家族信托基金7月末通过二级市场增持公司母公司新城发展股份401万股，耗资约1100万港币。

　　“公司将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。”王晓松强调。

　　长期主义，践行绿色低碳战略

　　值得注意的是，新城控股在夯实核心能力以应对行业不确定性的同时，亦研究通过城市更新、城市型康养综合体等特色业务探索多元发展的发力点。

　　例如，正在建设的城市创新街区的代表——泰州海陵项目现已成为当地政府举办重大活动的重要载体，并获得文旅局大力支持，批准项目使用梅兰芳IP，初步建设成城市名片级的标杆项目；作为公司落地的第一个城市型康养综合体，位于南京建邺核心区的新城心颐荟康养综合体，为有品质追求及精神需求的银发群体提供全方位颐养服务。

　　在“双碳”背景下，新城控股也将绿色可持续发展纳入到长期战略。

　　据悉，成立于2019年12月、由新城控股联合国有上市公司金开新能（600821）参与投资的能源投资与管理平台——吾盛(上海)能源设备科技有限公司(以下简称“吾盛能源”)聚焦新能源领域开发、投资、建设及运维，在绿色发展战略上坚持“综合能源服务+新能源电站”双轮驱动，致力于成为专注用户侧的低碳节能整体解决方案服务商。

　　而依托于新城控股全国项目的规模化布局及强开发能力，叠加金开新能的行业经验、资源优势，吾盛能源已实现了快速发展。据王晓松介绍，截至2022年6月末，吾盛能源累计投产项目55个，累计装机规模约60MW，预计年发电总量7500万度，每年减少碳排放量74775吨。

　　另据公开报道，吾盛能源同时投建了多家知名企业的分布式光伏项目，包括武汉可口可乐厂房屋顶分布式光伏项目、江苏麦德龙屋顶光伏项目、厦门娃哈哈屋顶光伏项目等。

　　王晓松强调，公司将一如既往的专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，践行“双轮驱动”的公司战略。而面对充满变局的行业，在坚持做精主业、提升核心竞争力的同时，亦将围绕主业进行相关业务的研究和探索，持续构筑新城控股的长期优势。

新城控股股票行情：

● 短期趋势：股价的强势特征已经确立，短线可能回调。

● 中期趋势：

● 长期趋势：迄今为止，共372家主力机构，持仓量总计17.73亿股，占流通A股78.41%