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  行业下行周期中,即便是日子相对好过的国/央企也正试图通过合作开发的方式缓解资金压力,筑高现金流安全边际。

  9月13日晚间,大悦城(000031)地产公告称,公司间接全资附属公司泽悦实业及重庆悦昇已与独立增资人订立增资协议,后者通过向重庆悦昇注资约3.65亿元的方式获得其49%股权。增资事项完成后,泽悦实业对重庆悦升的持股比例由100%降至51%。

  该名独立增资人为保利(重庆)投资实业,由保利发展(600048)100%持有。截至公告日,保利(重庆)投资实业已向北交所支付了2000万元作为投标保证金,余下增资额将根据重庆悦昇提出资金要求的当日起计10个营业日内支付。

  此外,根据协议,保利(重庆)投资实业还将于增资协议日期起计5个营业日内向重庆悦昇提供金额约为3.39亿元的股东贷款。按大悦城地产所言,增资事项有助于加强重庆悦昇的现金状况,相关资金拟用作旗下项目的一般营运资金。

  公开信息显示,重庆悦昇是重庆市两江新区两路组团地块的开发主体。今年3月末,重庆首轮集中供地开拍,大悦城地产通过泽悦实业以约12.04亿元、溢价约15%的价格将该地块收入囊中,随后成立重庆悦昇负责该地块的开发建设。

  该地块位于重庆中央公园核心区板块,临近主干道和在建轨道,总计容建筑面积约12.87万平方米,按规划将建设逾1000套面积在99-143平方米的住宅公寓,预计将吸引刚需或改善需求的买家。

  截至2022年5月末,重庆悦昇未经审核负债净额约为60.18万元。同年6月末,大悦城地产在北交所公开挂牌出售重庆悦昇经扩大股权的49%,保利(重庆)投资实业则是唯一的竞标人。

  保利发展的入局并不令外界感到意外,此番出手弥补了公司在前两轮重庆集中供地中颗粒无收的遗憾。下行周期中,开发商抱团开发的意愿愈发强烈,尤其是与有着国资背景、经营面相对稳定的企业联手,同时重庆市场亦恰好是公司的战略要地。

  截至6月末,保利发展在重庆共有约21个在(拟)建住宅项目,其中两江新区有7个,剩余项目则分别分布于江北区、九龙坡区、北碚区等区域。

  通过中介平台可以看到,目前保利发展在该城共有包括保利拾光年、保利时区、保利天珺、保利大国璟等16个在售项目,其中保利天珺位于中央公园板块,为“天字系”高端产品。

  除了契合战略发展规划,保利发展的增资动作也在一定程度上折射出公司的规模诉求。今年4月份,董事长刘平在业绩会上直言,2022年要“进三争一”,相比此前“重回前三”,公司的战略目标明显升级。

  为达成目标,今年以来,保利发展的身影频繁出现在各地的土拍市场,凶猛拿地,逆势扩张。7月18日,广州开启二轮供地,公司以48.81亿元的总价斩获3宗;同月,其又在上海的二轮供地中以约178亿元的总价摘得5宗地块……

  中指院数据显示,今年1-8月,保利发展权益拿地金额为478亿元,超过中海,在拿地金额排行榜中位居第二,华润置地则以670亿元的拿地金额位居第一;公司同期新增全口径货值1528亿元,为榜单中的第一名。

  前八个月,保利发展共实现签约金额2817.05亿元,同比减少24.72%,对应签约面积同比减少26.25%至1693.49万平方米。同期的克而瑞销售排行榜中,其座次排名已经超过万科,跻身行业第二位,较去年前八个月提升了3个位次。

  保利发展的排名晋升离不开自身努力,但更多的是得益于恒大、融创等竞争对手“离场”。行业深度调整中,不少房企已经放弃规模诉求,大家更在意经营层面的稳定,如何提高盈利能力、保证现金流与回款是开发商当下的共同课题。

  与其它房企相似,保利发展盈利能力也在持续下滑。今年上半年,公司实现营收1107.23亿元,同比增加23.13%;对应归属于上市公司股东扣非后的净利润则同比增长0.76%至101.25亿元。

  谈及营收的增长,保利发展称主要是由于房地产项目结转收入增加,但同时受结转规模和结转结构影响,相应结转成本亦有所增加,导致其营业成本的同比增幅达到35.78%,远高于营收同比增幅。

  而除营业成本外,保利发展今年上半年的财务费用亦较去年同期增长56%至20.49亿元,公司将变动归咎于汇兑损失增加。多重因素影响下,公司毛利率较去年同期下滑6.95个百分点至25.55%。

  凶猛的投资节奏也直接反应在公司的财务数据中。今年上半年,保利发展经营活动产生的现金流量净额为-224.6亿元,去年同期则为-248.1亿元;公司在手货币资金为1571亿元,较2021年减少8.33%。

  债务方面,截至6月末,保利发展拥有有息负债3635亿元,较2021年的3382亿元增加253亿元,其中一年内到期的债务占有息负债比重为21%,同期短期借款20.67亿元。



 

保利发展股票行情:

(诊股日期:2022-09-19)


● 短期趋势:短期的强势行情可能结束,投资者及时短线卖出、离场观望为宜。

● 中期趋势

● 长期趋势:迄今为止,共1471家主力机构,持仓量总计90.22亿股,占流通A股75.37%

综合诊断:保利发展近期的平均成本为18.30元,股价在成本下方运行。该股资金方面受到市场关注,多方势头较强。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。
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