2022年7月刚刚登陆资本市场的华大九天（301269）（301269），因一则购房公告收到关注函。该公司拟出资过亿元购买42套公租房，并以“先租后售”模式用于吸引和激励核心人员。
斥资亿元买房受关注
10月18日华大九天公告，公司全资子公司上海华大九天信息科技有限公司（下称“上海九天”）拟购买中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会（下称“临港管委会”）提供的42套公租房。公租房总建筑面积约为4420.88平方米（以上海市住房保障和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准），总价款约为1.11亿元，本次交易无需提交股东大会审议。
公告显示，标的资产包括上海市浦东新区海洋七路999弄11号共8层16套，木荷路515弄18号共13层26套。
其中，海洋七路999弄11号共8层16套住房，房屋总建筑面积为2285.76平方米。根据预测的房屋建筑面积，购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为5977.26万元。上海九天以转账方式已向上海临港（600848）产业区公共租赁房建设运营管理有限公司支付房价款计1000万元；于2022年11月30日前以转账方式支付房价款计4977.26万元。
木荷路515弄18号共13层26套住房，房屋总建筑面积为2135.12平方米。根据预测的房屋建筑面积，购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为5137.53万元。上海九天以转账方式已向上海临港产业区公共租赁房建设运营管理有限公司支付房价款计1000万元；于2022年11月30日前以转账方式支付房价款计4137.53万元。
10月19日晚间，华大九天公告收到关注函。
由于公告披露，临港管委会将于2024年3月31日前将房产交付上市公司，交付条件之一为临港管委会“对房屋设定的抵押已注销”。公告中华大九天未披露公租房的评估价值。
关注函要求华大九天补充披露公租房房产状态，核实公租房是否存在抵押、担保等权利限制情况，说明公租房“无抵押、无租赁”与“对房屋设定的抵押已注销”前后表述是否矛盾，本次交易是否存在法律、经济纠纷风险。
此外，关注函要求华大九天补充披露本次交易的资金来源、是否存在融资安排、是否涉及募集资金变相投向房地产业务的情形，说明房款支付与房屋交付时间存在较大差距的原因，并结合公开市场可比房产交易价格、公租房评估价值，说明本次购买房产的定价依据及公允性。
“先租后售”是否利于员工激励
10月14日华大九天披露，公司2022年前三季度预计盈利1亿元至1.16亿元，比上年同期增长30.17%至50.99%。
该公司表示，报告期内公司营业收入预计4.7亿元-4.9亿元，较上年同期增长36.33%-42.13%。业绩上升的主要原因为国内EDA行业的持续增长和公司市场份额的不断提升带动了公司报告期内软件销售业务收入的持续增长。
此外，公司持续加大研发投入，积极推动产品升级换代和新产品开发。凭借持续的研发投入和强大的技术实力，不断满足原有客户需求，并积极拓展新客户。
作为主要从事EDA工具软件的开发、销售及相关服务的企业，华大九天业务对人才依赖较大。
该公司在总结2022年上半年业绩增长推动因素时就表示，EDA属于多学科交叉领域，是算法密集型的大型工业软件系统，其开发过程需要计算机、数学、物理、电子电路、工艺等多种学科和专业的高端人才，对人才的综合技能要求很高。培养一名EDA研发人才，从高校课题研究到从业实践的全过程往往需要10年左右的时间。为了满足公司业务发展需要的EDA人才的质量和数量要求，公司一方面加强各类专业技术培训，做好员工的用、育、留工作；另一方面加强与高校的合作，注重校企联合培养，加大EDA人才的培养的广度及力度。通过加强员工团队建设，保障了公司的长期、持续、健康发展和业绩提升。
对于此番购买公租房，华大九天也称，本批公共租赁房，有利于保障公司引进的人才住房需求，用于吸引和激励核心人员，以此建立公司在上海临港长期激励和留任核心人才的政策基础，对公司具有积极的战略意义。
不过关注函提出，华大九天拟将公租房用于吸引和激励核心人员，公租房的经营模式为“先租后售”。公司需说明公租房“先租后售”的具体经营模式，包括但不限于出租或出售的面积、期限、价格、后续安排、出租或出售获得资金的用途，激励对象范围及确定标准、是否存在公司外部人员，并结合公开市场可比房地产价格，说明公租房出租或出售的价格是否公允。
此外，华大九天还需说明公司及子公司、参股公司经营范围是否涉及房地产开发相关业务类型，是否具有房地产开发资质。并结合前述问题及答复，说明公司购买公租房并出租或出售是否涉及房地产开发、运营等业务，相关业务开展是否合法合规。
关注函提出，华大九天需说明购买公租房并对员工出租、出售是否有利于吸引和激励核心人员、是否存在可能损害上市公司利益的情形。
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：
● 长期趋势：
综合诊断：华大九天近期的平均成本为99.48元。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况良好，多数机构认为该股长期投资价值较高。
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