杨光华：襄阳华侨城的造城“五法”

　　杨光华 在说文解字里，“城”，“所以盛民也，从土从成”。本意是城墙。所谓“盛”，就是容纳。从城池、城郭、城府，到如今的城市、城镇。

　　打开中国人的造城史，古代的城池，或方或圆。唐长安城，全城有100多个方形的空间，居住和商业被严格限定在不同的区域；明清北京城，设置有内城、外城、皇城与紫禁城；襄阳古城，始建于西汉，布局严谨，城高池深，易守难攻，人称“铁打的襄阳”。

　　最近十年，接触过很多“造城”的大盘。有的规划总图上，填满了房子，舍不得留白；有的房子都卖完了，当初承诺的文旅配套、产业项目还没动工；有的规划时，蓝图美好，落地时却走样变形。有的没有产业，就是一个睡城。有的没有就业与生活配套，慢慢变成一座空城。

　　直到，遇到这样一个非典型的产城项目：襄阳华侨城。在8.48平方公里上，华侨城正在造一座大城。上一次，从新型城镇化的角度，深度解读了襄阳华侨城的模式：在30多年的成熟经验之上，用产业为城市赋能，走“文化＋旅游＋城镇化”的差异之路。（延伸阅读：新型城镇化实践的华侨城襄阳模式）

　　这样一个宏大的战略，如何完美落地与兑现，植入多元化的内容，是考验智慧与执行力的。这一次，从造城的具体操盘方式，梳理一下襄阳华侨城的造城方法论。

　　01 规划先行

　　在国内，华侨城，毫无疑问是造城高手。

　　它每到一个城市，总是先做好总体规划，然后再按照总图逐步兑现。“先规划，后建设”，这是华侨城集团一贯坚持的开发原则。

　　很多新区、新城，没有想好未来10年做什么，就着急上马，或者一届领导一个方案，一个产业方向，最终导致区域定位与规划偏差。有些虽然有规划，但规划缺少全局性、科学性、前瞻性，忽视产业布局，内容粗糙，不具备可操作性。

　　在襄阳华侨城，规划就是一份蓝图总图，是未来项目开发与运营的指南针（300803）。区域总体规划上，哪里是道路，哪里是居住区，哪里是医院、学校、哪里是生态公园，整个区域未来的发展方向、重点，开发的先后顺序，在整个项目启动之前，就已规划好。

　　大规划既要有国际视野，也需因地制宜。这里讲一个故事：

　　上世纪90年代，陆家嘴规划，开展了一场国际竞标。当时没有人知道怎么搞城市规划，甚至没有人知道该怎么搞。后来，经过磋商与筛选，确定了4家国际知名设计事务所，华东院、同济大学等设计院也联合组了一支参赛队伍。

　　半年之后，5个参赛小组的模型相继出炉。最终的成稿是以英国的设计为蓝本，融合各家之长。后来，历任上海市领导都没有随意修改陆家嘴的规划方案。

　　在襄阳华侨城，项目的总体规划在每个华侨城人的心中，哪里是水渠，哪里是道路，哪里是学校、医院，每一条“城市”的毛细血管，一清二楚。他们为了人的生活、工作等多元需求而规划。

　　这份规划是襄阳华侨城斥巨资，聘请日建设计集团描绘的城市蓝图。

　　这家公司的作品有迪拜burj al alam、东京中城、涩谷站城复兴规划等；中国市场上大家熟知的作品有上海新天地、上海陆家嘴金融世界广场、深圳太平金融大厦等。

　　在日建的设计方案当中，襄阳华侨城融合了东侧的度假区、中间的文化区，以及滨江的商业区，通过轴线，把它们串连起来，打造成整个襄阳东部的新城区。

　　这一张总规划图上，可以看到未来10年，襄阳华侨城发展脉络及最终的模样。未来，这里是襄阳在中部四省最闪亮的名片，也是襄阳走向全国的窗口。

　　02 产业先行

　　产业，是造城的“发动机”。

　　如果“发动机”没选好，直接影响新城的成败。产业的涉及面很广，有科技、农业、金融、康养、制造业、旅游业、服务业等内容。有的项目没有明确的产业规划，而是把当前的热点产业“一锅炖”，看起来什么都有，但什么都不强。

　　产业如果没有规划好，直接影响新城未来的企业入驻、人口导入、就业机会。如果没有产业，新城可能沦为“睡城”、“死城”。

　　随着人们消费的升级，文旅产业，被认为是朝阳产业。而华侨城的核心优势，也在于文化与旅游。

　　在造城之前，襄阳华侨城就规划了一座奇幻度假区，不同于欢乐谷、玛雅海滩公园等华侨城已有的主题公园产品。

　　这个度假区是按照国家级度假区标准建造，在高铁经济圈下，将辐射周边四省。据测算，奇幻度假区间接拉动城市年度旅游收入60-100亿元，增加就业人数约2万人。

　　同时，在汉江边，规划了汉江文化客厅，将成为襄阳文化娱乐与商业地标。除文旅产业外，襄阳华侨城还为襄阳的产业转型升级，预留足够的空间。在城市主轴两侧，规划设计了华侨城的文化艺术场馆和产业，同时，以文化产业带动商业商务中心的发展。

　　最近，襄阳华侨城推出公共艺术节，展现这座城市的文化气质。未来，襄阳华侨城将输出“文化＋”产业模式，为襄阳导入全域旅游产业、文化创意及科技产业、城市综合体开发和酒店运营开发等，将为襄阳再造一个经济增长极。

　　03 教育先行

　　襄阳，是一座教育名城、状元之城。

　　在襄阳，从幼儿园到高校，有92万学生。湖北省文理科状元双星闪耀，本科率和重本率高，位居湖北前列。2020年高考中，襄阳五中斩获襄阳市文理双料第一。

　　明年9月份，襄阳五中华侨城实验学校将开学。这是华侨城联合襄阳五中共建的、襄阳第一座场景式教育校园。学校占地36320平米，采取九年一贯制办学标准（含小学、初中），共设36个班，可容纳1800名学生。按照相关招生政策，襄阳华侨城业主孩子免试入学。

　　未来，襄阳华侨城将持续引进十余所学校，为更多的孩子提供更优质的教育资源，打造一座优质教育之城。同时，为优质教育匹配艺术中心、美术馆等文化艺术配套。

　　教育是很多家庭的头等大事。而襄阳华侨城，在城市规划中，在较好的地段，规划好学校的组合。襄阳华侨城项目聚集襄阳市教育局、武汉市长春街小学、康德教育集团、襄阳四中、襄阳五中等专家资源，率先成立华侨城教育专家联盟，引入创新教育理念及模式。

　　在学校教育之上，襄阳华侨城探索校园之外的全系全域教育模式，引进优质教学资源，突破传统教育模式，优化空间资源，将教学资源无形之中融入学校建筑、生态艺术公园以及乐园群。

　　同时，襄阳华侨城打造全龄全域学校系统、全场景儿童营地系统、全龄段生态公园+主题公园系统，以崭新教育理念为襄阳下一代创想更多可能。

　　约2万方的华·生活馆，采用新加坡邻里中心模式，引进优质教育培训机构、图书馆、书店等，打造4点半课堂，巩固学校知识的同时满足孩子对学校之外的知识需求。

　　社区公共区域生态艺术公园，将成为学校之外的趣味知识补给站。庆典广场、天街公园、街心广场、艺术馆集群等公共活动空间，举办城市庆典、艺术展览等大型文化活动，以艺术魅力滋养孩子身心，拓宽眼界。

　　未来，襄阳华侨城还将开展生态保护、自然科普课堂等公益活动，搭建青少年生态教育营地，让孩子在极富体验感的生态艺术公园里，轻松娱乐的认知鲜活的动植物、探索未知领域。

　　04 生态先行

　　“青山绿水就是金山银山。”

　　华侨城每到一地，都尊重当地自然资源。襄阳华侨城在规划时，坚持“生态环保大于天”，做到生态先行，融合森林城市、花园城市等理念。在花园中建城市，这是华侨城多年建城的宝贵经验。

　　深圳华侨城，借鉴新加坡花园城市概念，保留生态山水，构建城市的生态基底。生态广场、郊野公园、湖滨花园，都是周边社区居民常去的地方。深圳华侨城湿地公园，曾是一片生态受损的滩涂，华侨城邀请生态科研团队，对湿地进行数年的保护性修复。

　　在襄阳，华侨城将打造约180万方森态绿地，在城市里造森林，山水环绕，绿意盎然；以植物自然美化驳岸，守护与净化约20万方原生水库水质。

　　在襄阳，华侨城规划“引江入园”，一条流动的城市水系，串联起约130万方的六大滨水生态绿地，保护两大原生水库。同时，规划一条约9700米的城市绿肺走廊，修建1个天街公园、4个滨湖艺术公园。

　　在水系与道路规划中，规划有一个生态慢行系统，其中包括生态漫步道、滨水漫步道与自行车道等。临湖而居，湖滨漫步，这将是襄阳华侨城业主的生活日常。

　　05 配套先行

　　在国内新城新区的建设中，很多项目的配套，往往在住宅销售完成后，处于烂尾或半烂尾状态。配套是既费时花钱，又不能挣钱的事情，很多项目的配套一直拖着不建。

　　在襄阳华侨城的建设中，还秉承“配套先行”。除引进10多所学校和大型三甲医院，还规划写字楼集群、文化中心与商业中心，引进艺术场馆、美术馆、文创产业等配套。

　　这个项目所引入的配套，都是城市级配套。人们的生活需要什么，华侨城就引进什么。不再仅仅关注衣食住行，更关注娱、教、医、养等美好生活的配套。

　　在深圳华侨城一个有27年历史的社区菜场，被改造成为一个网红打卡点。通过设计与可爱的导视元素，这个菜场年轻了10岁。每家档口老板的名字，被做成招牌，很亲切。未来这样的网红菜场，也将出现在襄阳华侨城。

　　在商业配套体系方面，襄阳华侨城通过网络化布局打造新型社区“生态圈”，用开放的空间融入周边社区，激活城市界面，构建“奇趣港湾”为代表的城市级综合体项目、“华·生活馆”为代表的社区商业配套，以及度假区的商业配套，三位一体的网络化商业生态布局。

　　任何城市规划，最终都将回归到对“人”本身的关注。无论是深圳还是襄阳，华侨城都通过便捷可达、高效复合、设施共享的配套布局和连接，构筑“以人为中心”优质生活圈。

　　在襄阳华侨城，洞察到儿童、老人、上班族对于城市配套的不同需求，升级深圳筑城模式，打造15分钟优质生活圈：

　　学龄儿童及老人5分钟通行范围内，布局有幼儿园、中小学、社区商业等；围绕项目内每个居住组团5分钟步行距离内，均布局有湿地公园和儿童游乐场；

　　在公共交通和慢行交通支持下的15分钟生活圈内，布局襄阳中医医院、文化艺术中心、大型购物中心和商业商务设施，满足上班族日常工作和周末的购物休闲需求。

　　［后记］

　　2800多年前，古人建一座襄阳古城。

　　这座古城，如果没有高铁襄阳东站，与国内很多城市之间，就是断裂的。在高铁襄阳东站的大门口，华侨城造的这座城，是连通襄阳与中部四省之间枢纽。

　　2800多年后，华侨城在襄阳，并不是简简单单的造城，而是造一个奇幻的梦。

　　襄阳华侨城以人为中心，用好造城“五法”，造出“五城”（文旅之城、生态之城、教育之城、智慧之城与都会之城），用领先的城市建设标准，推动襄阳古城与未来之城，无缝对接。旧与新、慢与快、山与湖、人与城，将在这里融合。

　　这就像金庸小说里的武功秘籍。上卷是内功，下卷是心法。若想练成神功，必须上下卷都了然于胸。襄阳华侨城的造城“五法”，更像下卷。如果没有上卷的内功，造城神功，也是其他人学不会的。

　　下一期，我将从中观层面，从社区规划、配套的角度，解读襄阳华侨城天鹅堡。它是一个什么样的社区，并将为襄阳带来什么样独特的生活方式。

华侨城A股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共255家主力机构，持仓量总计43.26亿股，占流通A股61.48%