离岛免税“蛋糕”诱人 格力地产胜算几何

　　9月，尽管格力地产（600185）与珠海免税的重组历经近4个月尚未完成，但近年来鲜少在公开市场拿地的格力地产，又一次带上“免税概念”现身市场，意图发力海南离岛免税。

　　今年上半年，格力地产“格外热闹”，不仅跨界加入口罩生产“阵营”，还谋划重组珠海免税。9月，尽管格力地产与珠海免税的重组历经近4个月尚未完成，但近年来鲜少在公开市场拿地的格力地产，又一次带上“免税概念”现身市场，意图发力海南离岛免税。

　　海南为何反季迎热潮

　　以往秋冬季，温暖的海南岛通常会迎来南下避寒度假的游客，而到了高温暑期，这里便进入旅游淡季。但今年，因突如其来的新冠肺炎疫情而失去2020年春节黄金周，同时出国旅游风险加剧，海南旅游在传统暑期淡季“火爆恢复”，淡旺季悄然转变。

　　据海南省旅游和文化广电体育厅初步统计，8月海南全省共接待国内外游客550.15万人次，环比增长9.3%，恢复至去年同期89.9%；实现旅游总收入74.36亿元，环比增长17.6%，恢复至去年同期的98.1%。海南接待旅游人次和旅游收入指标降幅正逐步收窄。

　　当然，这还与免税政策倾斜、境外消费需求回流息息相关。今年 7 月 1 日，海南离岛免税购物新政正式实施，为吸引消费回流扩容免税市场，将离岛旅客每年每人免税购物额度由之前的3万元提高到10万元，取消单件8000元限额，并将离岛免税商品品种由38种增至45种。

　　额度和品种的同时扩围进一步激发了海南免税市场的发展。统计数据显示，今年7月1日至31日，海南省4家离岛免税店共实现免税销售额约25亿元，人均消费5527元，同比分别增长240%和82%。海关总署数据显示，新政实施以来，截至8月31日，海关监管的离岛免税购物金额已达55.8亿元，同比增长221.9%。

　　兴奋的不仅是消费者，二级市场的免税概念股也一路欢腾。6月以来，免税店指数高开、连涨、涨停屡见不鲜。

　　溢价拿地意欲何为

　　诱人的“蛋糕”摆在眼前，自然少不了企业的一番争夺。

　　9月7日，三亚中央商务区首个挂牌出让的凤凰海岸地块在海口进行拍卖，挂牌出让起始价约为11.18亿元。经过近2小时多轮激烈竞价，珠海合联房产以16.51亿元击败招商局集团、上海人寿、鲁能、华润、宝龙、金地集团（600383）等实力强劲的企业成功摘得地块，楼面地价约17689元/平方米，亩均价格3340万元，溢价率高达47.7%。这远高于三亚今年以来的平均水平，中国指数研究院数据显示，今年上半年，三亚共出让的20宗土地中，平均楼面价为4110元/平方米，平均溢价率为4.29%。

　　天眼查app显示，珠海合联房产是格力地产的下属全资公司。半年报显示，格力地产2020年上半年实现营业收入同比增长11.61%至29.78 亿元， 16.51亿元的土地价格占其上半年营业收入的一半以上。

　　与此同时，值得注意的是，随着房企融资“三条红线”的政策不断清晰，格力地产仍然背负着一定的债务压力。据格力地产2020年半年报，公司剔除预收款后的资产负债率为75.5%，净负债率为214.84%，现金短债比为0.34。三条红线无一幸免，缩减债务规模势在必行。

　　那么在此情况下，格力地产为何仍下血本溢价购地？根据地块的规划发展要求，不难发现其此举深意。据规划，该宗地将严格依据土地性质用途，拟建设滨海高端旅游零售商业项目，通过积极引入世界知名的高端商业运营品牌商、具有海南离岛免税资质的企业等。

　　其实，格力地产发力免税早有铺排。5月11日，其曾发布筹划重大资产重组停牌公告，正在筹划以发行股份及支付现金方式购买珠海免税全体股东持有的珠海免税100%股权，同时非公开发行股份募集配套资金。这次重组公告也让格力地产在资本市场一度火热，从5月25日复牌开始，连拉8个涨停板。

　　事实上，这与行业蓝海下，免税经营牌照却长期处于垄断地位的状态有关。自上世纪80年代至今年初，仅有7家企业具备免税品经营资质，且已多年不再发放新的免税牌照，珠海免税即是其中之一。格力地产公告显示，珠海免税在2018年、2019年的营收分别为22.56亿元、26.69亿元，归母净利润分别为6.43亿元、9.44亿元。

　　对于正处于免税重组期的格力地产来说，这次拿下“免税概念”商地，其发力离岛免税的“野心”昭然若揭。

　　在免税行业，中免集团是当之无愧的龙头老大，中免、日上、中侨免、海免四家均为中免集团旗下免税品牌，在整个国内免税市场的占有率高达 93%。尤其是在火热的海南免税市场中，中免更是处于绝对的垄断地位。海南当前共有四家离岛免税店，今年5月，中免完成对海航旗下的“海免”整合后，四家离岛免税店实质上都由中免运营。

　　不过随着促进消费回流的意图逐渐清晰，更宽松的免税政策环境已十分可期，具体表现在，海南政府正逐步加速免税行业市场化进程。8月19日，海南省宣布，已正式批准当地两家国企获得离岛免税品经营资质。7月10日，海南免税政策力度再加码，海南将按照经营品牌、品种、价格和国际三同步的原则，采用招标等市场化竞争方式选择并确定新增加的海南离岛免税购物经营主体。这在一定程度上打破了中免集团在海南省经营离岛免税店的垄断地位，却也意味着离岛免税市场的竞争将愈演愈烈。

　　“在海南市场，中免作为免税龙头一家独大，拥有地利优势，” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，不过格力地产自身就是开发商，联合珠海免税进军海南免税市场，比较容易在内部安排和消化免税业务的租金，反过来又可将免税业务作为主力店来服务于自身物业的招商并拉抬自身物业的租金，从而形成自己的综合优势，进而让海南的免税业务竞争更加激烈，行业获得更好的发展。“综合来看，格力地产联合珠海免税对撼中免，可能是强龙也压地头蛇。”他说。

　　不过，新时代证券研报却认为，发布的政策虽鼓励行业适度竞争，但相较于珠免等规模较小且没有离岛免税经营经验相比，中免集团在先发优势、区位优势、规模效应和供应链供应等方面都占优。

　　“免税业的核心竞争力是商品、价格与位置。”柏文喜表示，对免税业而言，商品品类丰富、奇货可居、有号召力的品牌多是第一位的；其次是价格要有竞争力；再次就是要方便符合购买免税商品的人消费，也就是位置与支付问题。就此来看，即便离岛免税一片蓝海，但背负债务压力尚且下血本购地的格力地产，不仅面临传统业务的经营压力，在进军离岛免税后能否成功与早早占据先发及地利优势的中免分食“蛋糕”，在海南占据一席之地，还仍是未知。

格力地产股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共130家主力机构，持仓量总计15.83亿股，占流通A股76.79%