招商蛇口销售势头强劲 聚焦核心城市群高质量拓储

　　近日，招商蛇口（001979）发布2020年8月销售简报。数据显示，截至今年8月底，招商蛇口累计实现签约销售面积711.86万平方米，累计销售金额已超1603.75亿元，同比增加15.72%。

　　据观点等多家第三方机构统计显示，截至8月招商蛇口销售额规模稳居房企TOP10之列。

　　公告显示，招商蛇口8月新增长沙、大连、太仓3宗地块，总出让金40.24亿元。

　　随着笼罩在房地产上方的疫情阴霾逐渐散去，作为市场为数不多实现快速复苏的房企，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称：招商蛇口）持续优化土地储备的质量。

　　聚焦核心城市群高质量拓储

　　据统计，2020年1-8月，TOP100房企拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。TOP100门槛值升至54亿元，环比增长10.2%，TOP100房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.2%。其中，50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。其中，33家房企2020年1-8月月均拿地金额超过2019年月度均值，中国奥园、越秀地产、滨江集团（002244）前8个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储。

　　作为市场为数不多已实现复苏的房企，招商蛇口在疫情期间拿地热情不减。从年内的拿地动作和拿地金额来看，和其他房企相比，招商蛇口的扩张速度可谓是“逆市”提速。

　　据光大证券统计显示，招商蛇口前7月新增土储约780万平方米，总地价约722亿元；拿地面积/销售面积约130%，拿地金额/销售金额约54%，整体保持了较强的投资力度；按金额计权益比例约64%，较2019年全年水平提升10%。

　　这一数据与2019年的数据对比或许能够更直观的看出变化。据2019年年报数据显示，招商蛇口全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总地价为976亿元。也就是说，招商蛇口仅7个月就达到去年全年的74%。

　　步入三季度，随着疫情的逐渐控制，市场置业信心也开始恢复，加上各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响，房企拿地积极性明显提升，优质土地竞争更加激烈。不过，针对房价地价过热的情况，多地已经收紧了调控政策。业内人士表示，融资三道红线的出炉，房企融资收紧的信号更加强烈，将限制房企的拿地激进程度。

　　在此背景下，一方面，招商蛇口在不断优化自身的土储质量。从布局来看，招商蛇口近年来一直将长三角地区作为重点发展区域。在2019年新增的79个项目中可以看到，近四成位于该区域。其去年在华东区域实现营收超202亿元，占总比20.7%，仅次于大本营深圳区域。从近期的拿地情况来看，这一战略也明显贯穿其中，以上海、杭州、江苏为代表的长三角优质地区仍是招商蛇口重点关注的“对象”。

　　另一方面， 对于房地产行业而言，资金是企业的血液。随着房地产行业融资环境整体趋紧,企业的融资能力和负债水平愈发重要，综合发展将是必由之路。

　　面对“房企融资新规”的到来，业内人士认为，中央出台防控金融风险的措施是非常必要、及时的，也是促进地产行业持续健康稳定发展的重要举措。从招商蛇口的情况来看，未来融资监管相对比较友好。

　　招商蛇口也表示，会将融资手段的利用加入对城市公司的目标考核中。并希望发挥在融资成本中的优势，积极推动供应链融资等创新融资方式，加大发挥融资创新优势力度，持续优化财务结构，加强现金流和负债率的控制。

　　不过，事实上，招商蛇口也一直走在行业前列，并早就开始踏上“高质量”综合发展之路。董事长许永军在2019年度业绩发布会暨投资者交流会上回答投资者提问时就表示：“公司追求‘质量、效益、规模’的均衡，要做有质量、有效益的规模。”

　　首进上海内环

　　正是基于高质量土储发展策略，招商蛇口近期由旗下太仓嘉商商务咨询有限公司拿下上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。据相关负责人介绍，这是招商蛇口第一次在上海内环拿地。

　　据悉，上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块位于内环内北外滩板块，东至新建路，南至周家嘴路，西至金田路，北至海拉尔路，出让面积21724.2平方米，容积率2.5，建筑面积5.43万平方米，成交楼板价约为8.11万元/平方米，溢价28.4%。

　　短短几天后，位于上海内环的江浦社区R-09地块成交，成交楼板价8.58万元/平方米，溢价率为38.32%。上海内环地价走高趋势明显。

　　作为位于国际化一线城市的热门地块，除了自带寸土寸金的天然属性外，稀缺性更是引人注目。上海内环已经连续多年供应稀缺，该地块也是虹口近3年来首次出让的纯宅地。

　　就地块价值来看，HK271-01地块距离北外滩核心区仅有一路之隔，距离未来的浦西之巅480米地标直线距离仅550米。按照上海市规划，北外滩将与外滩、陆家嘴共同构成上海发展的“黄金三角”。不仅如此，这宗地块还十分难得地放开了自持要求，仅规定配建保障房建面2640平方米和1500平方米菜场，土地价值不言而喻。业内人士指出，该项目未来发展可期，或将成为招商蛇口重要的利润贡献项目之一。

　　此外，据中国房价行情最新数据显示，2020年8月，上海市16个市区中有7个市区新房房价环比上月上涨；16个市区中有15个市区二手房房价同比去年8月上涨。其中，虹口区8月新房均价为12万元/平方米，同比上涨7.92%。

　　这也是招商蛇口继4月拿下上海青浦宅地后，再次落子上海。青浦地块位于大虹桥拓展区，在旧土拍规则下，这个项目的计容楼面地价只有28222元/㎡，低于临近的虹桥公馆、万科天空之城，属于板块内较低的水平。目前已清盘的虹桥公馆、万科天空之城售价均已达到58000元/㎡的水平，供不应求。行业普遍预测青浦宅地开发利润不菲。

　　值得一提的是，虹桥公馆项目同样由招商蛇口开发，而2019年两次开盘均超越临近竞品，受到市场热捧，实现开盘6个月即去化超过40亿，并在当年10月实现单盘流量排名全市前十的佳绩，直接助力上海公司成为2019年流量金额前三的房企。

　　聚焦核心城市群积极拓储

　　事实上，接连获取上海优质项目只是招商蛇口坚持聚焦核心城市群拿地的一个缩影。2020年伊始，招商蛇口就积极启动了拿地扩张计划，并凭借综合发展能力、一城一策的城市深耕积累，接连斩获西安、杭州、成都、深圳等十几个城市的优质项目。

　　众所周知，土地储备是房企实力的体现，同时也是其穿越周期、抵抗不确定风险的不二法宝。行至而立之年，招商蛇口思而后勇，坚持聚焦核心城市群的战略，稳中有进地拿下热点城市、热点地段的优质地块，给未来业绩的增长添上一份有力的高质量底牌。

　　市场是最好的试金石。凭借这份底气，招商蛇口的销售额保持稳健增长。数据显示，招商蛇口8月实现签约销售面积110.42万平方米，同比增加18.74%；实现签约销售金额268.05亿元，同比增加48.46%。

　　截至8月底，招商蛇口今年以来累计实现签约销售面积711.86万平方米，累计销售金额已超1603.75亿元，同比增加15.72%，完成年度2500亿元销售目标的64.15%。

　　据观点等多家第三方机构统计显示，截至8月招商蛇口销售额规模稳居房企TOP10之列。

　　销售、拿地双管齐下，招商蛇口的亮眼表现也获得了不少机构的认可。平安证券撰文指出，“公司汇聚原招商地产（000024）和蛇口工业区优质资源，为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企，将为短期业绩释放奠定基础。”

　　国泰君安也认为，招商蛇口上半年实际销售情况良好，在龙头企业中表现极为优异，这无疑得益于公司的战略布局、产品力等自身因素。公司上半年拿地积极，前海土地整备也有进展，当前环境下杠杆率低优势明显，未来公司逆势增长可期。

　　近年来，凭借优质的土地储备策略，拿地意愿及能力持续加大，依托以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，推进“前港-中区-后城”综合发展模式，招商蛇口持续打造着穿越周期的续航能力，并在行业变革期中继续砥砺前行。

招商蛇口股票行情：

● 短期趋势：该股处于空头行情中，可能有短期反弹。

● 中期趋势：有加速下跌的趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共274家主力机构，持仓量总计66.81亿股，占流通A股84.35%