打通资产经营与资本运作 助推公司高质量发展

　　保利发展（600048）是房地产行业的龙头企业，主营业务为房地产开发与销售，并以此为基础构建成涵盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等在内的不动产生态平台，综合实力连续多年稳居行业前五，央企第一。公司长期注重业务经营与资本运作相结合，自2002年股份制改造初期，公司便提出“三个为主、两个结合”的长期战略，要求将“资产经营与资本运营”相结合，强调资本运作在公司发展战略中的重要地位。公司在坚持严格遵守规则的同时，积极探索创新，用好资本市场资源。

　　黄海先生2002年加入保利发展，历任公司证券部副总经理、董秘办主任，自2012年起任职公司董事会秘书，负责公司资本运作、投资者关系管理、信息披露及公司治理等工作，在助推公司战略落地、实现高质量发展上取得了突出成果：

　　一、分拆保利物业至H股上市，突破产业发展新格局

　　2015年公司确立“一主两翼”发展战略，强调相关产业在经营发展中的重要地位，并匹配适当的资本运作路径，倒逼经营管理提升。保利物业作为公司相关产业中市场化程度较高、业务发展较为成熟的板块，被选作首个试点。

　　黄海先生带领团队，把握市场机会，以分步上市助力保利物业实现业务结构升级和规模快速扩张。2017年，推动保利物业初步完成规范整改，确立第三方业务发展路径，并成功分拆至新三板挂牌。紧接其后，把握港股物业管理板块日趋成熟的历史性机会，全面筹备H股上市工作。对内，牵头指导保利物业梳理重难点问题，策划资本市场定位：一是创新同业竞争问题的解决思路，以尊重及保护业务市场化运作为原则，分类处理潜在同业竞争风险，对控股股东、实际控制人等采取划清边界、签署承诺的方案；而对受同一控制的其他上市公司则充分论证同类业务均为市场化竞争，有效消除监管疑虑，获得证监会和香港联交所的理解和认可。二是理顺物业管理估值逻辑，组织行业知名研究员与公司团队从不同角度拆解行业收入成本结构，率先明确住宅、商办和公共服务的价值模型，进而从业务获取、项目运营、标准化建设等环节深入剖析核心竞争力，打造估值亮点。对外，统筹调动各方中介开展上市发行工作，取得资本市场高度认可：项目从立项到敲钟上市不到一年，时间紧任务重，董秘率领团队搭建完善高效的项目组织架构、会议机制及中介合作竞争机制，组织二十多家中介分工合作，抢抓关键节点，有效把握港股物业板块估值窗口。发行阶段，借助保利发展的市场知名度和资源，提前安排物业板块专题沟通，以央企稳健可靠背景与积极进取发展的双重优势，取得绝大部分知名投资机构的认可，开簿前已实现高倍数订单覆盖，公开发售部分认购规模高达1355亿港元，超额223倍，成为港股IPO又一标杆性项目。保利物业亮相国际市场，再度打响“保利”品牌，为公司“打造不动产生态发展平台”战略迈出坚实一步。

　　二、主动开拓多元融资渠道，匹配公司各阶段发展诉求

　　多次紧抓股权融资窗口，加快资本积累，引入重要长期战略股东。公司2006年上市后，充分把握房地产企业股权融资窗口，完成了2次非公开发行、2次公开发行，累计实现股权融资261亿元。其中，2016年在市场环境整体低迷的条件下成功完成90亿元非公开发行，创下同时期地产行业规模最大股权融资，为公司增厚资本储备。同时，还引入泰康人寿保险有限责任公司作为重要长期战略股东，进一步丰富公司股权及董事会结构，在公司规划发展战略、研判宏观经济形势、剖析资本市场动态等方面提供了重要建议。

　　拓宽融资渠道，丰富多元化融资方式。在国内房地产企业暂停股权融资审核、行业融资持续收紧的环境下，公司积极挖掘境内外备选融资工具，积极补充资金来源。2013年，把握境外美元债券市场流动性改善、美国国债利率及市场溢价收窄的窗口，完成首次美元债发行；2014年，将融资渠道从传统交易所市场延伸至银行间交易商协会，首次发行中期票据；2018年，突破传统公司债券发行限制，开拓住房租赁专项公司债。2008年至今，公司累计发行公司债券441亿元、中期票据495亿元、美元债15亿美元。

　　发挥融资优势，持续降低融资成本。2022年以来，公司积极利用自身稳健的经营形势、突出的抗风险能力和资本市场偏好，加大直接融资规模，2022年上半年发行的中期票据和公司债平均融资成本仅为3.09%。8月发行的3+2年期公司债票面利率均仅为2.80%，创公司同类产品的历史最低利率。

　　三、快速建立股权激励方案，兑现长效激励效果

　　公司充分把握央企股权激励试点扩大的机遇，结合地产行业特点和公司发展实际，于2012年、2016年连续建立两期股票期权激励计划。以引领公司发展、严肃考核激励为原则，公司的激励方案均以高于行业平均的净资产收益率、净利润增长率等作为考核目标，并严抓激励对象行权资格及年度考核，取得保利集团、国资委大力支持，也助推公司实现了连续跨越式增长。

　　激励计划设立后，董事会秘书带领团队有序组织行权事宜，克服行权对象范围广、数量多等难点，综合考虑股价、个税政策等多方因素，以短周期、多窗口、高精度顺利开展十余次行权，在批量行权的机制下，更大限度提供行权窗口，激发激励对象主动性。

　　2021年，公司控股上市公司保利物业首次设立限制性股票激励计划，截至目前已完成授予，进一步推动完善全方位的激励机制。

　　四、高度重视投资者关系管理，推进市值与内在价值统一

　　2021年，受行业调控政策持续收紧、市场观望情绪加重的影响，行业主要公司市值均出现大幅回撤。董事会秘书带领团队完善市值管理方案，一方面，邀请公司领导参与重点机构、核心股东及中小股东沟通，充分交流行业观点、经营思路，大幅提高信息透明度，降低市场疑虑与恐慌，取得市场对公司的信任。另一方面，8月份股价跌破净资产时，在公司领导支持下，建议实际控制人保利集团及管理层实施增持，在市场阶段性底部大力彰显对公司未来发展和长期投资价值的坚定认可，有效提振市场信心，带领公司股价筑底，赢得市场高度评价。首次增持后一周，公司股价上涨26%，涨幅领先行业指数及主要可比公司。

　　2022年以来，结合市场观点多变、信心不足的背景，公司有的放矢加大主流机构、境外资金沟通，核心股东持股基础进一步夯实，公募基金持仓数量及市值、沪港通持股占比保持A股地产行业第一，涨幅领先行业龙头企业，实现公司市值与内在价值的动态均衡，进一步彰显央企龙头形象和投资价值。

　　五、深度参与分行业披露标准制定，多项特色做法获认可

　　公司坚持以提高信息披露有效性为目标，深度结合行业经营特点，持续优化经营信息披露方式，积极参与交易所分行业监管改革。上市不久，公司即启动经营信息自主披露，销售、拓展等临时公告格式成为房地产行业标准蓝本。年度报告中管理层讨论分析结构、项目汇总表等充分介绍行业及公司情况，大大提升信息透明度，曾作为先进典型获得公开表扬，董事会秘书也作为特邀嘉宾参与授课分享。凭借扎实的信息披露和公司治理基础，公司已连续第9年取得上交所年度信息披露工作评价A级，位居上交所公司前列。

　　今年以来，针对监管规则的全面修订，公司全面梳理了关联交易、对外担保、财务资助等重点事项的商业逻辑和风控要点，结合实际业务需要及其他交易所的管理细则，及时反馈了明确管理边界、按年度预算决策等操作性建议，得到上交所的支持和推广。同时，积极参与监管交流会议，系统分享行业发展、市场变化和公司经营等最新信息，做好企业经营与市场监管的桥梁。

　　展望未来，公司将进一步提升公司治理水平、提高信息披露质量，打通资产经营与资本运作的关键通道。在行业的新阶段，继续借力资本市场资源，盘活资金、优化资产，实现促发展与防风险的高度统一，推进可持续的高质量发展。

保利发展股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：长期一般，有一定的投资价值。