保利发展上海：开发规模逆势增长，资管赛道精耕升维，长期主义与城共生

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　　2022年以来，房地产行业持续深度调整，头部房企竞争格局面临洗牌。2022年正值保利发展（600048）成立三十周年，根据监测，作为行业排头兵，2022年保利发展全口径销售金额与销售面积连续多月稳居全国房企销售榜前三名，年初提出规模“进三争一”的目标已经实现。同时，保利发展坚持不动产投资开发为主体，综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼”战略布局，打造不动产生态发展平台。坚定深耕核心城市的发展战略，保利发展上海公司于2022年正式开启“开发+资管”双赛道战略。2022年，保利发展上海公司全口径销售金额337.39亿元，同比增长113.5%，在上海排名第四，销售面积45.03万平方米，同比增长24.0%。在开发主业规模实现逆周期大幅增长的同时，保利发展上海公司在商业办公、长租公寓、城市更新等方面构建长期底盘能力，逐步完成向城市综合运营商转型升级。

　　上海销售规模大幅增长，背后力量来自高站位布局与卓越产品力

　　2022年全国及部分省市商品房销售面积与销售金额同比出现下滑，市场整体相对低迷。保利发展上海公司长期践行长期主义，以优秀的产品与品牌实力实现销售业绩逆周期增长。2022年，保利发展上海公司全口径销售金额337.39亿元，同比增长113.5%，在上海排名第四，销售面积45.03万平方米，同比增长24.0%。作为大型头部央企和品牌领军企业，保利发展上海公司多年深耕积累，保证企业稳健穿越行业周期。

　　图：保利发展上海公司2022年销售业绩逆势增长

　　数据来源：

　　企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

　　“核心城市+核心地段”的战略布局，是保利发展上海公司销售逆势增长的重要原因。2022年上海市提出“一江一河”发展“十四五”规划，黄浦江滨江与苏州河沿岸已经成为承载上海国际大都市核心功能的重要空间载体。从城市项目布局看，保利发展上海公司围绕“一江一河”保持区域深耕的规划路线，在区域布局时偏好“扎堆”开发，围绕大虹桥、滨江、五大新城、临港等国家战略布局重点区域，在每一个板块以深耕的姿态融入，发挥地块资源与保利品牌实力双重优势，为每一片土地打造穿越长周期的实力作品。

　　图：保利发展上海公司区域项目分布

　　2022年保利发展上海公司持续强化布局重心，在杨浦、普陀、徐汇、闵行、宝山、嘉定等区的核心地段新增八处土储，新增全口径货值近550亿元，为未来发展打下坚实基础。保利发展上海公司紧随国家战略与城市脉络，布局大虹桥、北上海顾村等热门区域，与上海城市发展同频共振。

　　丰富的产品系与卓越的产品力，是保利发展上海公司实现销售业绩大幅增长的另一关键因素。从高端的天字系产品，到中产宜居社区，再到集多种生活形态于一体的综合性城市单元，保利发展上海公司以优秀的产品力和国企坚实的交付力覆盖不同群体的生活需求。

　　保利发展上海公司秉承一贯的“城市中心、发展引擎、自然资源、全景配套、属地”选址原则，遵循“只定制，不复制”的产品理念，从2022年开始，旗下高端住宅产品天字系将迎来在“一江一河”区域的全面爆发，保利和樾天汇、保利杨浦项目、世纪天汇玺与龙华滨江项目四大天字系产品将在黄浦江与苏州河沿岸树立高品质生活样板。

　　图：保利发展上海公司四大天字系新品

　　保利发展上海公司以城市新中产焕新都会生活的代表作品云上系与锦上系为依托，深挖新中产客户家庭结构和品质需求，落地Well集和社区理念。保利发展上海公司洞察中产客户对于健康生活的追求，聚焦建筑、社区及全居住生态系统的融合，以更科学的人居理念，将新时代健康人居理念植入社区生态之中，为业主建构新时代高质量、绿色、健康、安全、智慧的生活体验，构建全景健康生活方式，焕新时代健康人居。2022年，保利发展上海公司云上拾光、云上浔光、嘉悦云上三开三罄，打造区域红盘标杆，即完美验证了客户对于保利发展产品的信任。

　　资产运营全面发力，转型城市综合运营商

　　随着房地产行业由物业开发逐渐向服务供给过渡，行业头部企业也从“增量为主”到“增量存量并重”，探索存量市场的新发展机遇。2022年保利发展上海公司坚持“核心地段+核心商圈”的投资原则，在商业办公、长租公寓、城市更新等领域全面发力，不断壮大资管版图。

　　2022年开放的保利浦开金融中心，具备金融与文化双重属性，构筑工作与生活的融合。保利浦开金融中心与上海金融交易广场——中金所、上交所、中国结算——隔路相邻，共同组成陆家嘴金融城东扩的核心功能区；同时，浦开金融中心紧邻上博东馆、上图东馆、浦东美术馆、东方艺术中心、上海科技馆，文化气息浓郁。浦开金融中心与上博东馆围合成一个7000平米的公共市民广场，利多层次的退台花园、小型亲人尺度的张家浜滨水湿地、近6万平米的景观空间，与博物馆融为一体，并且在建筑设计上从中国山水画的叠石汲取灵感，在三栋办公楼中将最具标志性的悬挑空间设计成空中艺阁，凸与上海博物馆东馆的凹相呼应，构建地面空间与建筑意向的交融。保利时光里2017年首度进入上海，此次将会在浦开金融中心带来新升级版的时光里产品，结合艺术文化DNA，提供更为丰富的文化体验、高品质生活消费与社群运营的商业形态，完美连接工作与生活、商业与文艺。

　　图：保利浦开金融中心效果图

　　长租公寓作为保利发展起步较早的领域，从项目初始阶段注重投资指标与甄选拿地，依托保利发展强大的融资优势，资管前置更好地控制成本，并完成首单央企租赁住房REITs，目前已跑通“投融建管退”全链条。作为保利发展上海公司资产管理主航道公寓业务，成立于2018年的上海保利N+青年社区量质并举，形成适合上海公司发展的公寓管理体系。2022年，保利发展上海公司迎来了保利锦上与保利颂两大长租公寓的开业，截止2022年已持有公寓逾8000间，已开业营业9家门店总计2500余间，并将在未来三年内重点打造青年系产品及白领精品系产品，为在上海奋斗的中青年人群提供优质居所，预计2025年在营项目数超20家，管理规模达10000间。同时，保利发展上海公司通过依托大数据与物联网技术赋能精细化运营、领先行业的线上线下（300959）客户管理渠道、不断升级迭代自有运营制度体系，展出较高精细度和较强综合性实力。

　　图：保利发展上海公司N+青年社区项目分布

　　2022年保利发展上海公司持续发力城市更新，启动静安天悦城市更新项目，在城市历史与未来发展之间寻找平衡，实现城市功能焕新。一方面，静安天悦原样保留新中动力机厂旧址建筑红色清水砖墙外貌，并通过建筑平移尽最大可能保留历史建筑的本原。静安天悦地块内的新中动力机厂诞生了沪上第一台柴油机汽车发动机、国内第台轴流式增压器，见证了上海与中国工业的发展历程。保留历史建筑不仅可以保留过往发展阶段中的建筑审美，更能够保存城市发展中的历史记忆与传承。另一方面，静安天悦做到保护与使用并举，在历史建筑空间内创新性地嵌入不同于传统市政配套的服务与地标功能，将商业消费、创意办公、城市服务、社区居住全维度融合，在留存城市文化记忆的同时激活上海街区活力，让历史建筑免于冰冷而孤独地存在，使其在新的城市功能与市民互动中焕发新机。

　　图：静安天悦效果图

　　2022年，保利发展将商业、酒店、旅游三大业务整合为一个商旅板块。依托集团发展战略，保利发展上海公司从项目前期介入阶段寻找差异化定位，到筹建阶段切实服务定位招商，再到进入运营期后携手合作方持续发展，在项目全生命周期诠释资产运营逻辑，实现运营收益及资产增值。

　　百万方滨水TOD蓄势待发，彰显保利发展上海公司双赛道实力

　　保利发展30周年再出发，以长期主义者的战略定力深耕上海，改善城市人居环境，激发城市商业活力，为上海市民提供优质的私人生活空间与公共生活场景。保利发展上海公司启动“开发+资管”双赛道战略，并非将地产开发与资产管理割裂分开；相反地，保利发展上海公司正是看中二者结合所能孕育出来的巨大能量和提高居民生活质量的无限潜力，在战略层面将地产开发与资产管理带入协同发展的快车道。保利.光合上城TOD项目正是这一战略的最好例证。

　　保利发展上海公司与上海申通地铁（600834）集团合作元江路站上盖百万方规模滨水TOD保利.光合上城，打造人、自然与城市和合共生的理想“微缩城市”。保利.光合上城包含6万方商办综合、10.7万方租赁社区、28万方住宅、元江路地铁站和24万方服务于轨交15号线的车辆段基地，同步规划小学、幼儿园，以20万方中央公园居中。在地产开发方面，保利发展上海公司依托得天独厚的轨交资源与三河汇聚的自然环境，为业主带来方便、宜居的住宅产品。在资产管理方面，通过商业、办公等项目为周围环境带来活力，方便社区居民工作与生活。同时，保利发展上海公司积极响应租购并举发展方向，2022年获取的第一个租赁重资产项目即位于保利.光合上城范围内，预计将拥有3000多间的租赁社区规模体量。

　　保利发展上海公司在多个层面做出努力，确保不同群体、多种生活型态、自然与城市和谐共生。在品牌理念层面，保利发展上海公司总结提炼项目的品牌基因，主张“世界，在此无限生长”，延展为“无限生长，无尽生活，无界融合”，打造新一代“PARK-TOD”。以此为指引，在硬件层面，保利.光合上城构建大公园体系，将公园作为项目的底盘，不同场域之间通过公园彼此连接，让住宅、商业、办公、文化、教育、公寓、生态7大复合业态形成多元融合的“自循环体”，建造“站城一体+滨水公园+全系业态”的新型城市单元。在软件层面，面临如此庞大的城市结构，保利发展上海公司邀请专家院士解决结构转换问题，在极细的颗粒度上考虑不同人群在不同场景下的差异化需求，保证整个体系高效顺畅安全地运转及各个群体运用场景的公平性，兼顾效率与人文关怀。

　　图：元江路TOD保利.光合上城效果图

　　经过30年的沉淀与发展，保利发展已经具备行业领先的开发业务规模和全面成熟的资产运营模式。保利发展上海公司十九载扎根上海，以“开发+资管”双赛道模式促进地产开发与多元业务协同发展，在行业变革期积极探索新发展路径。展望2023，保利发展上海公司将坚持一贯打造精品的原则，延续超级布局、超级设计、超级产品线三大核心，持续推动不动产投资开发和资产运营管理两大赛道同步发展的战略转型升级，为上海城市发展带来标杆作品和无限活力。

　　2022年中国房地产销售百亿企业排行榜

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保利发展股票行情：

● 短期趋势：短期行情可能回暖，可适量买进股票，作短线反弹行情。

● 中期趋势：

● 长期趋势：长期一般，有一定的投资价值。