1月5日，保利发展（600048）发布的业绩快报显示，2022年全年公司实现营业总收入约2811.11亿元，同比降1.37%；利润总额约352.34亿元，同比下降29.58%；归属于上市公司股东的净利润为183.03亿元，同比下降33.17%。
2021年，保利发展实现的营业总收入为2850.24亿元，利润总额为500.35亿元，而归属于上市公司股东的净利润为273.88亿元。
在房企依靠“高杠杆、高周转”实现大举扩张的时期，保利发展由于采取相对保守的经营策略，规模增长较为缓慢，后来者不断赶超。不过，2021年下半年，房地产行业进入深度调整期，民营地产龙头销售规模大幅倒退，这给了保利发展反攻的机会。克而瑞的数据显示，2022年保利发展凭借4573亿元的全口径销售金额，实现对万科的超越，成为行业“老二”。
但近几年，房企盈利出现滑坡，保利发展也不例外。在公告中，保利发展指出，报告期内公司收入保持基本平稳，而营业利润及归属于上市公司股东的净利润出现同比减少的原因，主要是房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响。
实际上，毛利率持续下探是近几年房地产行业的普遍现象，主要因为2017-2018年低毛利率项目进入了结转高峰期，这带来的结果是同样的营收水平创造的利润总额降低。统计得知，2019年至2021年，保利发展的毛利率由35.0%降至26.8%，2022年前三季度继续降至24.5%。
通过对比其它房企可知，多年来，保利发展的毛利率虽随行就市地出现下降，但在行业内仍是“优等生”。以30强上市房企的表现为例，2022年中期，这30家房企中仅有3家毛利率高于25%，为路劲、华润置地和保利发展；而在2019年，30强上市房企中仅有5家房企的毛利率低于25%，3家房企毛利率高于35%，分别为万科、华润置地和保利发展。
按照所有权归属，净利润会被分配给母公司股东和少数股东，少数股东权益的增加意味着母公司股东能得到的净利润减少。实际上，在2022年少数股东分走了保利发展更多的净利润，2021年、2022年中期和2022年前三季度，保利发展在结转项目中的权益占比逐步走低，少数股东损益在净利润的占比分别为26.36%、27.46%和30.68%。
值得一提的是，国泰君安证券在一份报告中指出，2022年前三季度的少数股东损益的占比处于“历史高分位”。
保利内部人士告诉，受到行业客观环境及利润率普遍下滑的影响，公司的营收和利润数据虽然有所下降，“但整体公司表现符合行业趋势”，至于在未来利润率是否有望改善，该人士未予以回应。
国泰君安证券预计当前边际利润率的修复依赖于当前房价企稳，假设2023年能够企稳，则保利发展利润率改善的实际体现将在2025年出现，同时，2022年减值计提条件变严格，若公司有减值计提，利润率则有望在2023年改善。
在房地产的调整期，地产大环境对国央企更为友好，外界对作为央企龙头的保利有更多的期待。2022年12月上旬，一名投资者在上证e互动平台表示，保利发展作为行业头部企业并未明显从行业出清中获益，询问董秘是否会有相应的经营策略和融资计划，保利发展方面仅称“公司将结合市场机会及经营需要，合理铺排融资计划”。
随后于2022年12月底，保利发展发布2023年度非公开发行A股股票预案，拟定增募集不超过125亿元投向保利位于广州、南京、西安等地14个住宅项目的建设，以及补充流动资金。
申万宏源研究指出，若定增足额落地后，保利发展三道红线指标有望继续优化，预计剔预后资产负债率将降至65.5%，净负债率将降至66.5%，现金短债比将提升至2.1倍，也为后续更积极经营奠定基础。
● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。
● 中期趋势：
● 长期趋势：长期一般，有一定的投资价值。
综合诊断：保利发展近期的平均成本为16.31元。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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