房企B股的出路里边结尾提到了
深深房B由于跟恒大借壳的纠结，2016年停牌到现在，还在停牌。
2020年5月13日，深深房A发布公告：根据目前的工作进展本次重组方案仍需进行进一步的商讨论证和完善公司预计无法在2020年5月14日前按照公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则26号—上市公司重大资产重组披露本次重大资产重组预案或报告书等相关信息为确保本次重大资产重组工作的顺利进行防止公司股价异常波动维护投资者权益经向深圳证券交易所申请公司股票将自2020年5月14日起继续停牌不超过1个月
恒大最初在A股买壳，战略改变后立即又卖壳；H股IPO后又寻求回A，过程中与投资者设立“对赌”，助推资本运作的完成。
受制于内地监管审批的原因，恒大目前回A的前途尚未明朗。
之前写过一篇《恒大2021年能登陆A股么》，友情删稿了，现在重新只分析上市路径和公开数据，无揣测无臆想，总的来讲应该对恒大偏正面的。
昨天的地产圈大瓜可以看看会不会提速。
之前恒大在A股
A股市场从前其实有过一只名为“恒大地产”的股票。
2002年8月22日，恒大以5440万元受让上市公司海南新能源股份有限公司（000502.SZ）原大股东海南润达实业有限公司所持有的上市公司26.89%的股份，成为A股琼能源新的大股东。
其后，恒大将上市公司改名为“恒大地产股份有限公司”，并开始了其将资产注入上市平台的运作。
为了融资，恒大将其持有的上市公司所有股份质押给中国建设银行广州市越秀支行，但未能通过上市平台进行增发、发债等融资。
【很奇怪】
除了2003年，恒大将广州花都绿景房地产开发有限公司90%的股权，通过资产置换的方式注入上市公司。后续没有再有资产注入。
【很奇怪】
过了几年，估计是受到了富力（2777.HK）和雅居乐（3383.HK）于2005年香港上市的刺激。同为华南五虎的恒大只有个A股“小壳”，许家印也准备赴港上市。
但他去香港上市前先把A股在2006年5月从恒大地产改名了绿景控股，将所持有的绿景地产所有股份，全部转让给广州市天誉房地产开发有限公司，作价约7890万元。
说的是因为母公司整体港股上市与A股有同业竞争。
但对比新城B股和H股的同时上市，恒大出售A股上市公司壳股的做法还是比较可惜，但其中真正的关节是不是为了整体打包，不清楚。
【很奇怪】
绿景控股也很有意思，前几年准备定增做医疗，12个亿的市值，股权结构也适合拿来做壳。只是注册制的实行下，壳没那么吃香了。
恒大H股很彪悍
被忽视的恒大营销里我写了“不是莽夫就是豪杰，事实证明，许家印是后者。”
恒大H股的上市。
【很有魄力】
在舍弃A股壳股的同时，恒大引入多家国际战略性投资者，通过可换股优先股、贷款等形式筹措资金，大举扩张土地储备，为上市做准备。[常规上市前套路，做大蛋糕]
恒大的做法正是当时很多内地房企赴港上市的惯常做法：
上市前通过私募、贷款等形式，向投行筹集大额资金；
然后大量购入土地，通过迅速扩张的土地储备，为上市的估值奠定基础；
上市筹集资金后，用于偿还先前的投资者借款及项目的后续开发。
- 一是发行可换股优先股。2006年11月，恒大与德意志银行、美林及淡马锡签订协议，3家战略投资者出价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股，占恒大股本的1/3。
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- 条件是该笔优先股除了要求支付每年5%的股息外，还有对赌——根据协议，恒大若在2007年12月6日之前上市，投资者按照上市发售价计算的最低回报率为30%；此后每推迟半年上市，最低回报率提高10%；若在2009年12月6日前上市，则最低回报率上升至70%。倘若达不到上述最低回报率，恒大的大股东许家印将需要向投资者转让一定数目的恒大股份，以确保投资者获得最低回报。
【很有魄力】
- 二是结构担保贷款融资。2007年8月，恒大透过瑞信，获得4.3亿美元及2000万元人民币的担保贷款，并约定如恒大在2010年3月底前上市，其中1/3的贷款需于上市后归还，剩余贷款在上市后15个月内还清。
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- 根据贷款协议，贷款人要求的年度回报率19%。2007年9月，恒大又通过向美林转让40%的恒大御景半岛项目股权，向美林融得1.3亿美元，而美林要求的年复合回报率高达25%。
【很有魄力】
以上合计为恒大筹得约10亿美元，利用该笔资金，恒大除了偿还部分贷款外，主要用于大规模扩张土地储备。
但快速的土地扩张也令恒大的资金链紧张起来。2007年年底债务95.6亿元，而当时恒大手头的现金仅16.4亿元。
为了实现上述资金链的舒畅运转，恒大被绑上了被迫上市的战车，2008年上市成了恒大的关键一役。
但是，2008年的香港资本市场，却在国际金融危机的影响下风雨飘摇，恒生指数自2007年11月开始持续暴跌。
在这种情况下，恒大的招股情况不容乐观。2008年3月20日，恒大公告，有鉴于国际资本市场现时持续波动不定及市况不明朗，决定中止上市。
【很有魄力】
2008年上市未能成功，让恒大的财务状况一下子跌到谷底。彼时的恒大，唯有寄望于通过销售快速回笼资金。被忽视的恒大营销
至2008年年底，恒大的总借贷攀升至104.4亿元，而当时恒大手头的现金仅仅为7.5亿元。
恒大只好将目光再次投向了国际机构投资者。
2008年6月，恒大原来的投资者德意志银行、美林，联合周大福集团及科威特投资基金等新的机构投资者，合共出资5.06亿美元认购恒大新股份，解决了恒大的燃眉之急。
这一批新投资者同样要求设置对赌——
- 如恒大于2009年12月底前上市，最低回报率为82%；2010年3月底前上市，最低回报率为100%；如于2010年3月底之后上市，最低回报率为100%或内部回报率为50%（以较高者为准）。
- 大股东许家印有责任保证该最低回报，如未能达到最低回报，许家印将向投资者转让其一定数目的股份。
【很有魄力】
- 在瑞信的结构担保贷款方面，恒大由于2008年业绩不佳，违反了投资者对该笔贷款的多项条款，包括2008年的EBITDA（息税折旧摊销前盈利）少于预测的70%，利息覆盖率低于2倍等。
- 为此，恒大向投资者申请豁免违约责任，但豁免日期截至2010年3月31日。
【很有魄力】
恒大剩下的任务，就是在2009年奋力一搏，完成上市。
瞌睡遇上了枕头，2009四万亿的大水，房地产市场开始复苏。
2009年10月22日，恒大发布新的招股书，招股价区间为3港元至4港元。最终恒大以招股价区间的中段3.5港元定价，香港公开发售部分获得45倍超额认购。
不过，这次恒大上市的融资额有所减少，实际上市公司发售的新股只有约10亿股，筹资额仅约35亿港元，与2008年争取上市时计划融资100多亿港元相比大为缩水。
显然经过两轮上市前的私募融资，恒大对资金的渴求已经大大缓解。
此外，此次恒大上市发售的股份，还有一部分不是新发股份，而是来自大股东许家印以及第一轮和第二轮的投资者持有的旧股，他们在IPO和超额配售中，一共售出了8.52亿股旧股，按照3.5港元的发售价，成功套现30亿港元，其中大股东许家印约占一半。
2009年11月5日，恒大在香港挂牌成功上市。
恒大风暴过去。
【很有魄力】
重回A股
恒大的H股上市历程，可以说是内地房企登陆香港资本市场的经典教科书。
上市前通过私募引入投资者并签订上市“对赌”协议、上市过程经历2008年国际资本危机和2009年资本市场复苏，难且复杂。
香港上市过后，关于恒大准备回A股上市的消息，便不时传出市场。
我想主要跟港股上市以来一直估值不高有关。
但恒大官方一直遮遮掩掩，估计又和2017年港股暴涨有关。
关于恒大寻找壳股的对象，一直风传几个，因为它举牌了好几家，也包含万科——
- 2016年4月12日，恒大在A股市场举牌600149.SH“廊坊发展”），在二级市场买入其5%的股份，并随后在当年10月增持至20%，超过原有大股东廊坊市政府的投资平台公司15%的持股比例，成为第一大股东。之后无动作。
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- 2016年4月24日，恒大发布公告收购000918.SZ“嘉凯城”52.78%的股份。嘉凯城为浙江省国资委旗下的上市公司，在长三角等一二线城市开发约50个房地产项目。介入了董事会换届。
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- 2016年8月首次举牌万科持股5%，至当年11月底，陆续增持至14.07%，成为仅次于宝能、华润之外的第三大股东。就像融创买金科股票样，圈内风传恒大要吞万科。
但这些都不是，起码目前不是。
因为2016年10月3日恒大宣布，境内附属公司凯隆置业与000029.SZ“深深房”订立了合作协议，深深房将以发行A股或现金方式，购买凯隆置业持有的恒大地产集团有限公司100%股权，从而实现恒大的房地产相关资产在A股上市，而恒大通过重组也将成为深深房的控股股东。
深深房的控股股东深圳市投资控股有限公司为深圳市国资委下属公司，拥有深深房63.55%的股权。恒大与深深房签订合作协议，可以说交易是得到了深圳市政府的首肯。
不过，内地监管层对房地产的上市审批极其严格，恒大借壳又同时涉及境外上市资产回A与深圳市国有企业改革的问题，更加复杂和敏感。
2016年10月14日，深深房公告称，由于本次重大资产重组涉及事项较多，工作量大，且相关各方就交易方案尚需进一步论证和沟通，无法按照原计划于2016年10月14日前披露预案或者报告书，将继续停牌。此后，深深房多次申请延期复牌，进入了漫漫停牌期。
但停牌期间，恒大的努力一刻都没有停止。按照双方合作协议，在正式协议签署之前，恒大地产可引入战略投资者——
- 2016年12月30日，恒大地产与8家战略投资者签订协议，通过出售恒大地产经扩大后股权的13.16%，筹资300亿元。
- 恒大地产此前对深深房3年利润不低于888亿的承诺，也同样适用于这批投资者。同时恒大地产承诺，3年中每个财政年度将其净利润的最少60%分派予其股东。
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- 在这份入股协议中，恒大再次施用类似于香港上市前给予投资者的上市“对赌”承诺：如果回A运作在2020年1月31日前未能完成，恒大将以原有投资成本回购相关投资者所持股权，或者提供该投资者持有恒大地产权益的50%作为补偿。恒大又一次将自己绑上了“对赌”上市的战车。
- 2017年5月31日，恒大地产引入第二轮13家投资者，合共筹资395亿元，第二轮投资者获得恒大地产经扩大后股权的15.86%。恒大承诺的条件与第一轮基本相同，但将3年的派息比例提高到68%，第一轮投资者也提高至此比例。
- 2017年11月6日，恒大地产引入第三轮6家投资者，筹集600亿元资本金，第三轮投资者获得恒大地产经扩大后股权的14.11%。
在第三轮融资中，恒大将回A上市的最后时间推迟一年至2021年1月31日，同时业绩承诺进一步升级：恒大承诺第三轮投资者，恒大地产在2018年、2019年和2020年这3个财年扣除非经常性损益的净利润分别不少于500亿元、550亿元和600亿元。其中2018年和2019年的净利润承诺，比之前的308亿元及337亿元有了较大幅度的调升。
通过三轮增资，恒大出让了恒大地产约36.54%的权益，合共引入了1300亿元的资本金，恒大地产总股权价值提升至约4252亿元。
在开展三轮增资的同时，恒大的回A计划也在继续进行。
2017年1月24日，恒大收到香港联交所通知，对其建议通过重组深深房从而分拆恒大地产在A股上市的方案原则上批准。
2017年6月9日，恒大将所持14.07%万科股份转让给深圳地铁，总作价为292亿元，而恒大此前收购万科股份总耗资约363亿元，由此造成的直接损失高达71亿元。市场普遍认为，恒大此举是在向深圳市政府和深圳地铁示好，以更好推进其借壳深深房的计划及未来和深圳地铁的合作。
但是直至2020年5月底，恒大回A的步伐仍未有实质性的进展。
在持续发布的停牌公告中，深深房表示，由于本次重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，拟购买的标的资产为行业龙头类资产，资产规模较大，属于重大无先例事项，使得重组方案需与监管部门进行反复沟通及进一步商讨、论证和完善，同时还需履行标的资产评估报告的国资备案程序及更新标的资产审计报告，尚需一定时间。
上篇文章里边写万科B转H和新城B转A，都碰到了【2014年5月，《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》明确提出，“稳步探索B股市场改革”。】一个房企B股的出路
涉及地产A股的融资，在今年直接融资促进的情况下，不知道能不能让恒大蹭到东风。
不过虽然恒大尚未能顺利回A，但在回A过程中借助三轮增资，也顺利将此前高企的杠杆率降低下来，财务结构更加稳健，利润水平也更高。
只是三轮增资也面临类似H股上市的对赌担子，恒大能否跑完这段回A的五年马拉松？（2016-2021/？）
2020年8月24日的文（0824在三道红线之后）和上市辟谣文（传了一天才姗姗来迟的严正声明），让吃瓜群众都有点。
