京投发展：TOD开发像雕琢璞玉，需要二次价值创造

　　今年上半年，全国多宗TOD地块成交，地铁公司这一拿地新面孔也频频出现在新增货值榜单上，关于TOD模式及开发难度的热议话题不断。

　　TOD模式是否适合每个城市？TOD发展面临怎样的机遇和挑战？相比白地开发，TOD的门槛有哪些？……

　　在此前第五届TOD创新论坛上，京投发展（600683）总裁高一轩与媒体探讨TOD业务时认为，TOD开发就像雕琢璞玉，用创新突破限制，最终交出一个妙趣横生的作品，这正是TOD的趣味性和二次价值创造的地方，这一价值创造的过程对从业者来说也是一种机遇。

　　根据中国城市轨道交通协会统计，截至2023年6月30日，我国内地累计有57个城市投运城轨交通线路10566.55公里。其中，2023 年上半年新增城轨交通运营线路 236.55 公里。

　　越来越多的城市开通运营轨道交通，探索以TOD为抓手推进城市的高质量发展。上半年，包括北京、无锡、杭州、成都、重庆、佛山等在内的城市，通过出台相关政策文件、开展研讨会等措施积极推动TOD模式创新与落地，为建设宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文的新型城市贡献助力。

　　「我跟很多地铁公司以及城市轨道交通负责人沟通，大家的共识是，TOD确实走到了十字路口，一些二线和弱二线城市的TOD发展遇到了很大的障碍和挑战。」高一轩坦陈，TOD的技术门槛、政策协同、经济利益与公共利益的平衡、超长的开发周期等等，是当前亟待突破的主要问题。因此，他建议理性考虑TOD这一模式，特别是车辆段开发模式，是否适合每个城市，能否做到因城施策。

　　京投发展也是在多年探索与实践积累中，一步步攻克上述难题，确立了自己的独特模式与答案。

　　以地铁停车场上盖综合开发TOD项目为例，政府方要求实现城市土地集约化发展和资源合理配置，优化交通格局，提升城市界面，激发区域活力；地铁公司希望开发者有足够成熟的经验，兼顾地铁运营效率和地产开发收益；市民业主则希望得到便捷与舒适兼具的居住和生活体验。

　　京投发展·公园悦府项目实景图

　　那么，如何平衡城市（政府方）、地铁（合作方）、市民（用户）三方利益关系？京投发展以「TOD智慧生态圈」理念，构建更好满足与平衡三方关系的利益共同体，既注重提高城市资源运营效能，又着力提高地铁市场话语权，同时不断提升业主的幸福效率，走在「效率×幸福」价值创造方程式的解题路上。

　　对于TOD开发而言，具备了稳定的复杂结构打造能力、领先的减震降噪核心能力、卓越的架空园林营造能力、复杂的立体交通组织能力，就稳操胜券了吗？

　　京投发展的答案是：并不能。因为这些不是用户需要的全部。

　　时代在变，观念在变，需求在变，必须从用户的需求出发，以人为核心，以增强人的幸福感为目的，去实现人的基本需求之上的更高层次的满足——这符合马斯洛需求理论，也符合时代发展趋势。

　　近年来，京投发展基于深刻的时代洞察，如自然环境的疏离、情感生活的匮乏和精神生活的单调，开始尝试重建附近，做有温度、有人情味的内容，并挖掘新的TOD商业逻辑，即从产品中心主义向用户中心主义、从单维价值向多维价值创造、从功能化的产品向生活方式转移，这也是京投发展TOD迭代和更新路上的指导性原则。

　　在具体的产品打造上，京投发展遵循用户企业的三大原则：「三观正」即价值观要符合当下的时代背景，具有正义性；「颜值高」指在高审美水平时代，产品要以非标化审美打动目标用户；「关系好」则是以用户为中心，从需求出发，提供真正契合他们需求的解决方案，才能在粉丝经济时代获得大量的用户——有人愿意跟着我们一起走，有人愿意重复付费，为我们的产品和服务买单，这样的商业模式才是可持续的。

　　以京投发展北熙区为例，项目以精研方式了解用户需求，分别从场景、触点、需求、痛点四个层面对用户需求进行了分析，形成场景路径的用户体验地图，通过需求、年龄、时空三个维度，结合触点捕捉，形成产品价值和服务价值的分类和排序，最终生成了北熙区的产品设计和服务设计。

　　京投发展·北熙区二期效果示意图

　　在这个颜值正义的时代，北熙区也展示出独特的城市审美，让用户产生愉悦感受。譬如以生境为美原则，而不是传统的以达成指标为原则打造垂直绿化和立体景观，构建星河之境的生态美学等等。

　　在空间场景打造上，北熙区做了大胆的尝试，将两个站点TOD和一个车辆段TOD，用一条「绿谷」串联起来，绿谷可以视为慢闪公园的升级版、放大版或TOD版。

　　京投发展·北熙区项目效果示意图

　　作为复合微缩空间，「北熙区城市生活实验室」打破传统售楼处思维，以社群共创营地、预告北熙区生活方式的展场形式呈现，吸引了大量的明星品牌、跨界菁英，与未来的业主用户一起进行文化共创。

　　显然，京投发展正在以用户思维进行创新突破和二次价值创造，推动TOD开发从技本位向人本位转变，实现从产业蓝海向人文蓝海的跨越。

京投发展股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：

● 长期趋势：已有17家主力机构披露2022-12-31报告期持股数据，持仓量总计3.02亿股，占流通A股40.74%