保利80亿三城抢地里的土储变调

　　观点地产网 已过秋分的九月末，连南方城市广州也一大早刮起了丝丝秋风，挟带些凉意。

　　有些“不应景”，土拍市场再次迎来百亿量级土拍，尽管抢得不算多激烈，但总归都觅得买家。

　　9月27日，羊城黄埔、白云、花都、南沙七宗地入市竞拍，顺利落子的开发商囊括了恒大、保利联合（002037）体、保利置业以及越秀，总成交价130亿。

　　其中，恒大以37亿连摘广州南沙万顷沙三宗地，两宗商地要求建设星级酒店、全室内文创园区，且申请人须具备5个文化旅游项目投资及建设经验等，加之此前广东省2020年重点建设项目计划提及，未来南沙区有一个“恒大童世界主题乐园”，将在2020年动工。

　　即是说，该项目大概率将建成恒大童世界。

　　不过这场土拍最大赢家或许还是“保利系”，除保利置业以22.5亿摘得花都中轴线地块，保利发展则以联合体名义，以超34亿摘得黄埔科学城两宗宅地。

　　据统计，过去这三天，保利已接连斩获广州、佛山、郑州地块，斥资超80亿元，这也是今年以来保利拿地图谱的一个缩影。

　　还是旧改

　　9月27日，保利摘得的两宗临近宅地，均拉来了帮手翔龙。

　　两宗地分别为科学城KXC-G1-5地块、科学城KXC-G1-6地块，均位于广汕公路以南、开创大道以西，临近天河与黄埔边界，一大优势是距离地铁6号线黄陂站仅约300米。

　　地块总占地面积约5.5万平方米，总建筑面积则超22万平方米，成交楼面价在每平方米1.6万元-1.7万元左右。有业内人士表示，目前科学城一手住宅在4万至5万左右，仅就不到两万的楼面地价而言，未来项目盈利空间还是可控的。

　　据观点地产新媒体了解，该地块隶属于黄陂社区长安片区的旧村改造融资区范围，属于旧改地块。该长安片区旧村改造项目总用地20.13公顷，规划拆除现状建筑面积18.82万平方米，改造后总建筑量67.81万平方米，预算总投资约28亿元。

　　改造后的黄陂长安片区分为四大功能区，分别为回迁安置区、回迁经济区、融资住宅区及融资商业区，此次出让地块为其中融资住宅区地块。

　　为何可以摘得旧改相关地块？据悉，该黄陂社区长安片区旧村改造项目由广州君御房地产和翔龙集团共同开发。查阅工商信息获悉，主要主体公司君御原先由黄陂社区经济联合社全资持有，今年9月份，大股东变更为广州市保翔置业有限公司，持股比例为70%。

　　保翔置业于今年5月成立，由广东保利持股51%，翔龙城市更新集团持股49%。换而言之，事实上长安片区旧村改造项目已由保利与翔龙共同开发，两者拿下出让融资地块不足为奇。

　　合作方之一翔龙是广州本土房企，创建于1999年，早年间曾在广州天河区珠江新城及海珠区打造过尚东君御及尚东峰景等住宅项目，近年来开始转道旧改。

　　据悉，今年5月份翔龙曾与融创一同以底价35亿元摘得黄埔科学城HBPQ-D1-1地块，折合楼面价17321元/平方米。该地块同样为旧改地块，与此次出让地块相近，为黄陂社区经济联合社、华沙社区经济联合社经济发展用地收储出让项目，竞得人须与两联社签订《自留发展用地合作开发协议》。

　　据观点地产新媒体了解，从2019年底以来，科学城板块出让的多宗宅地基本都涉及到旧改，拿下的地块均为旧村里边的留用地块。

　　“科学城住宅净地几乎没有了，所以未来居住用地主要都以旧改转化为主。”世联行（002285）广州大区副总经理林家星表示。

　　除此外，当天吸引最多房企参与的是花都中轴线八地块二，位于花都区花都大道以北、莲山路以东，是近三年来花都中轴线上出让的首宗宅地。

　　该宗地块报名的6家房企里，同时出现了保利系成员――保利与保利置业。

　　一直以来，同业竞争都是保利集团内部两大地产平台悬而未决的难题，即便是2017年进行整合重组之后，也未完全解决。除了广州之外，上海、重庆、武汉这些重点城市也是重组之前就一直进行交叉布局的地方。

　　不过在保利方看来，足够大的市场下，同业竞争所带来的影响微乎其微。

　　今年4月份年度业绩说明会上，保利发展副总经理潘志华便称，公司与保利置业由于历史原因，在少数城市有一定重叠，而且房地产是充分竞争的行业，不存在实质的同业竞争。

　　拿地变调

　　当天，除广州黄埔科学城落两子外，保利还以10.01亿摘得佛山南海丹灶镇一宗商住地，建面17.7万平方米；9月25日，保利同样一天连下两城，28.61亿元拿下白云区太和镇商住地以及溢价50%夺得一宗郑州经开区的宅地。

　　短短三日保利投资近80亿扩储，若按照股权比例粗略划分的话，也有至少60亿元实际支付地价。

　　细窥其中，这便是保利今年以来拿地策略的一个缩影。

　　相比2019年以控制负债、提高盈利增长为主的稳健发展风格，2020年，疫情之下的保利反而显得更为“激进”，尤其在拿地方面。

　　一季报显示，期内保利新拓展项目20个，新增容积率面积459万平方米，总获取成本达347亿元，拿地金额同比增长118%，拿地销售比达48.9%，较2019年上升15.2%；半年报显示，保利实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拿地金额同比增长54%，拿地销售比为36.52%。

　　据观点地产新媒体了解，拿地总支出增加的原因还包括成本的增加。

　　上半年，保利拓展土地平均楼面地价为8328元/平方米，比去年同期平均地价上涨约30%。

　　半年报中保利解释称，这一变动主要是上半年公司在38个核心城市拓展金额占比达86%，较去年提升7个百分点。另据东方证券此前统计，期内44个新增项目中36个位于核心一二线城市，不乏北京、上海、杭州、广州、苏州等核心城市地块，即多位于一二线城市。

　　具体而言，保利所拿的44块土地中，一线城市占比由2019年19.4%略微降至19.2%，二线城市占比由41.7%上升至64.1%，三线城市由38.9%下降至16.7%。

　　如此次三天拿下的广州、佛山、郑州地块，均属于一二线城市范畴。

　　另一个可观察的拿地变化，则是权益比重的上升。

　　土储权益比重的背后，是保利对于负债与规模之间取舍的结果。自2013年国资委对央企降负债作出相关要求后，保利便开始主动降低杠杆，随之投资拿地力度、销售规模增速趋于回调。

　　为了保持市场张力，保利选择的最简单直接方式便是增加合作项目比重，减少投资成本，同时又能增加企业账面销售，扩大总盘子。

　　随着这几年合作放开，土储权益比例从2015年76%降至2019年上半年65.3%，几乎是历史最低点。不过，2019年保利也有意识地提高拓展项目权益比例，全年新增土储权益占比回升到七字头达71%，同比提升近3.8个百分点。

　　2020年上半年，保利新增土储权益比再提升至73%。当然，这也带来了现金的减少与负债的提升，尤其是在疫情下销售回笼资金有所减少。

　　半年报显示，保利资产负债率77.66%，净负债率为72.07%，较2019年末分别上升了0.3与15.16个百分点，同时现金短债比为1.96倍，较2019年末下降14.07个百分点；经营活动产生的现金流量净额为-252.44亿元，同比下降255.56%。

　　值得欣慰的是，在当前盛传的“三道红线”下，保利均踩在安全线内，包括截至扣除预收账款资产负债率66.05%，不超过70%。

　　不过，本该继续上扬的扩张曲线，或许在三道红线下会有所下调。毕竟，比红线更重要的是弦外之音，是信号，房企们拼杠杆的日子大抵是要终结了。

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保利联合股票行情：

● 短期趋势：短期行情可能回暖，可适量买进股票，作短线反弹行情。

● 中期趋势：有加速下跌的趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共7家主力机构，持仓量总计1.24亿股，占流通A股37.83%