上海楼市新政及影响的解读

要点

1. 深入分析解读上海楼市政策

上海经济GDP增长5%，低于预期5.5%，未达到全国十大城市的增长率。

与去年相比，上海新房交易量减少了10%，但对上海的经济支持作用依然显著。

在新政策的影响下，上海二手房市场的交易量有所上升，但时机并不理想，市场情绪仍需观察。

2. 上海楼市新政优惠覆盖面广

新的上海房地产市场政策可能会吸引非本地户籍和缴纳五年社保的人进入市场。以前被排除在外的单身人士占10-15%。

新政策旨在实现住房平衡，鼓励在工业集团外环外购房，避免全市外环外新房二手房库存较大。新政策可以促进库存住房的消化，缓解去除压力。

3. 政策效应和调控预期

上海房地产市场新政策被认为是逐步调整，旨在通过一系列累积效应促进市场修复上升。在政策效应积累过程中，一旦市场得到认可，修复增长的可能性就很大。

政策储备表明有调整空间，如增值税期限从五年退还两年，限购政策进一步放宽，表明未来有进一步的市场激活政策空间。

上海房地产市场的新政策相对谨慎，预计不会一步过度放松，以避免市场失控。高度关注市场。如果市场表现不佳，后续政策将继续逐步调整，不会大幅放松，主要是维持稳定。

4. 分析上海房地产市场趋势及政策影响

上海房地产市场政策放松，预计今年市场交易将稳定，其中二手房交易量已达到荣枯线，显示出市场稳定的迹象。

预计房价预计将在2023年下半年停止下跌后逐步修复，特别是如果上半年成交量表现良好，预计市场信心将得到提振。

新房市场供应稳定，征地情况乐观，如果二手房交易量稳定，将有助于新房市场和开发商征地。

5. 对上海楼市新政及影响的解读

新政策解读：上海限购不包括崇明区，定位为国际生态岛，产业相对较少。因此，该政策不包括在相应的限购区。崇明区的房地产市场可能存在差异化机器 遇。

受益人群和房地产市场的政策影响：合格的单身人士和社会保障个人的初步估计超过10万人。预计受政策影响，上海新房市场的交易量将增加15%-20%。

政策结果预测：在政策支持下，上海市场整体稳定，二手住房市场底线月交易1.2万套。一线和二线城市的政策稳步推进，预计交易量将稳定或略有增长，三线和四线可能面临压力。

6. 对上海楼市新政及影响的解读

春节期间，开发商和销售办公室的活动决策将受到新政策的影响，需要重新审查。春节期间可以考虑不关门等促销活动。

春节后的一周将是关键时期。如果客流恢复良好，今年的房地产市场是可以预期的。

当前政策出台后，短期内不太可能立即发布新政策 政策；当市场形势不好时，新政策可能会出台，房地产市场将继续受到重视。

Q&A

Q1：你能详细解释为什么市场对政策的反应似乎低于预期吗？

A：市场对政策的反应低于预期，主要是因为一些原本可能被认定为第二套房的购房者可以获得贷款支持。然而 然而，这并没有立即导致二手住房市场的显著增长。此外，市场对政策的解释也可能受到市场情绪、经济环境等其他因素的影响。

Q: 上海GDP增长如何？

A: 根据最新的经济数据报告，上海GDP在23年内增长了5%。去年年初，上海的增长目标为5.5%，但最终增长率为5%，略低于预期。虽然仍在增长，但上海在全国的增长率并不高，许多城市的增长率超过了上海。

Q: 房地产市场的政策导向是什么？

A: 政府鼓励城市根据实际情况实施具体政策。例如，广州和苏州都放宽了政策限制，并迅速采取了行动。总的来说，这符合国家提出的“一城一策”的总体方向。

Q: 上海新建商品房交易量如何？

A: 去年，虽然上海新建商品房交易量较前一年缩水约10%，但对上海经济的投资和新建项目贡献仍不小。

Q: 政策效果如何？

A: 市场的初步反应似乎是，政策效果低于预期，特别是不承认贷款的政策。然而，二手住房市场的交易量约为1.5万套。在这一政策的影响下，市场仍然保持着活力，这表明该政策在一定程度上是有效的。

Q: 市场情绪如何？

A: 根据中原房地产公司每周发布的二手房上市报价指数，自去年9月政策出台以来出现了反弹。尽管最初下跌，但该指数在11月底和12月初达到19至19 20点的低点是21年来调整的最低点。从12月14日开始，该指数开始反弹，表明市场情绪正在好转。

Q：你能解释为什么政策出台后市场情绪反弹吗？

A：政策出台后，市场情绪反弹，主要是因为政策对市场的影响不是一蹴而就的。虽然1月份不是传统政策出台的窗口期，但上海仍然出台了一项新政策，表明政府对经济和房地产市场的关注。随着时间的推移，市场的初步反应似乎是政策效果低于预期，但事实上，二手房市场的交易量仍然保持在一定水平，这表明该政策在一定程度上是有效的。此外，中原地产每周发布的二手房上市报价指数显示，市场情绪正在好转。

Q：你如何看待新政策对上海房地产市场的影响？

A：虽然目前的时机可能并不完美，但新政策仍然对市场产生了积极的影响，至少在淡季保持交易活动 跳跃。这表明上海政府对房地产市场的关注并没有减少，他们也在积极寻求解决方案来处理当前的问题。我们相信，随着时间的推移，新政策将对上海的房地产市场产生积极的影响。

Q：上海GDP的增长是否预示着房地产市场的未来？

A：GDP的增长并不能直接预示房地产市场的未来。然而，健康的经济环境有利于房地产市场的发展。因此，如果上海能够保持稳定的经济增长，将对房地产市场产生积极影响。

Q：上海的政策发布是否预示着全国其他城市的趋势？

A：上海的政策发布可能会对全国其他城市产生一定的示范效果。然而，每个城市的情况都不同，所以其他城市的政策制定将取决于它们自己的具体情况。一般来说，上海的政策发布和市场的初步反应表明， 政府正在积极应对市场变化，寻求保持市场稳定和健康的解决方案。这是房地产市场发展的积极信号。

Q：新政策涵盖的人群范围是什么？

A：新政策涵盖了广泛的人群。上海原有的购房政策存在缺陷，特别是对非户籍单身人士的限制，导致约10%至15%的潜在购房者被排除在外。新政策扩大了覆盖范围，预计将有数十万单身人士在上海和非市注册并缴纳五年社会保险。

Q：如何促进职住平衡？

A：新政策的主要目的之一是促进工作和住房之间的平衡。产业集群主要位于外环路以外，而刚性需求或首次改善的购房者的支付能力大多在300万至500万左右的二手住房市场。这个价格范围的住房供应与政策定位相匹配。它不鼓励购买豪华住宅或投机，而是促进行业和人群之间的联系。

Q：市场压力如何？

A：上海外环以外的二手房数量达到21万套，其中外环以外的二手房数量约为15万至16万套。新房库存是 780万平方米，外环外约占600万平方米。去年下半年，外环以外的地区感受到了明显的去化压力。

Q：市场消费结构如何？

A：市场消费分为两个层次，二手房市场以刚性需求为主，60%的交易价格在300万以内；新房市场以改善需求为主，平均价格在700万左右 右边。许多人在出售二手房后选择外围新房进行置换，以实现生活条件的升级。

Q：政策的实施效果如何？

A：与青浦、徐泾等配套设施较好的地区类似，销售情况相对较好；奉贤、金山等公交车不便地区面临较大的去除困难。新政策的作用体现在准确匹配市场库存和客户群体，实现良好的供需平衡。虽然即将到来的春节和其他因素会影响交易量，但预计在新政策的推动下，传统销售旺季后市场将反弹。

Q：其他因素对市场的影响？

A：除新政策外，青浦和奉贤最近实施的人才政策等其他因素也对市场产生了积极影响。这些政策在促进市场方面发挥了重要作用，显示了政策对市场的积极影响。

Q：市场前景如何？

A：从以上分析可以看出，在新政策的实施和其他市场因素的推动下，上海房地产市场的前景 观点。虽然春节等因素可能在短期内受到影响，但随着市场的逐渐复苏，预计市场将呈现反弹趋势。特别是在政策和市场的双重影响下，市场预计未来将保持稳定的增长趋势。

Q：如何看待当前政策是否足够，是否低于预期？

A：回顾历史，我们看到2015年和2016年房地产市场疯狂上涨时，并没有立即出台抑制市场的政策。

同样，当2021年市场达到顶峰时，市场转向也不是一蹴而就的，而是通过不断加大政策，市场趋势最终发生了质的变化。目前的情况也是如此。这项政策似乎正在逐步出台。积累效应后，一旦市场接受并同意，可能会有评论，市场可能会出现修复性上升。

Q：政策储备还有哪些想象空间？

A：从政策储备的角度来看，仍有许多想象空间。例如，为了抑制二手住房市场，增值税从两年提高到五年，完全有可能重新调整到两年 年。我相信这是可行的。另一方面，上海在四个一线城市的限购政策是最严格的。目前，有放松的迹象，该政策正在消除以前的错误，并逐渐恢复到合理的状态。

Q：如何看待下一步的不确定性？

A：政策之窗已经打开，人们担心下一步的不确定性。我认为既然窗口已经打开，宽松政策的范围可能会逐渐增加，所以没有必要太担心。中国自1月份以来一直在推广政策，包括去年12月中旬的政策。可以看出，它非常关注上海的房地产市场。

Q：上海和其他城市的政策有什么区别？

A：如果上海的政策过于宽松，苏州等全国其他城市已经完全自由化，这可能会导致政策效果不佳。因此，我认为上海在市场管理方面仍有保留。上海的特殊定位不适合像广州那样全面自由化。

Q：如何保持市场稳定？

A：最后，举一个不恰当的比喻：上海的现状就像一口井，需求就像地下的水。如果钻得太深，水就会激烈涌出，这不利于市场的稳定。因此，应逐步深入挖掘，使需求水合理、循序渐进，避免井喷。这表明上海的政策以稳定为主。

Q：去年年底，我们对上海市场和全国市场做出了哪些预测？

A：去年年底，我们不仅预测了上海市场，还预测了全国市场。我们认为，最糟糕的时期可能已经过去，今年整体市场的政策趋势，特别是一线城市，已经放松。

Q：去年上海二手房市场的交易量是多少？

A：去年上海二手房市场交易量为18万套，平均每月约1.5万套。这个数字被认为是二手房市场的繁荣和枯燥线。

Q：什么是阳春线？

A：阳春线是衡量二手房市场活动的指标，不到2.1万套，略低于2万套。这个数字意味着一旦月交易量超过2万套，市场价格就受不了，会大幅上涨。

Q：去年二手房交易量是否达到荣枯线？

A：是的，去年二手房交易量的1.5万套已经到了荣枯线。

Q：今年，在政策的推动下，我们预计交易量会发生什么变化？

A：今年，在政策的推动下，我们预计交易量将略有增加，但月平均交易量可能不会达到2万套。

Q：我们对价格走势的预测是什么？

A：首先，它将停止下跌，然后逐步修复。上半年的交易量可能会逐渐稳定。如果能表现出春天般的表现，市场心态有望恢复和建立。预计下半年将走向修复市场。

Q：市场调整的深度如何？

A：从2017年底到今年6月，调整将持续三年。我们的指数在这一轮调整中下跌了 与上次的10%相比，19%的下降幅度更大。

Q：新房市场的表现如何？

A：尽管去年交易量萎缩，但上海新房平均价格上涨了约4%，在国家允许的5%范围内。新房保值能力强，吸引购买力。稳定的交易量也有助于开发商征地等后续行为。

Q：今年二手房市场对新房市场有什么影响？

A：如果二手房市场稳定在15000套以上，也有利于新房市场，特别是置换链的顺利进行。新房市场的稳定和开发商征地信心的增强将促进市场供应的稳定。

Q：土地市场的供应情况如何？

A：根据今年上海的土地收购情况，市场供应与去年相当，不会显著减少。我们的房地产联动价格也可能有一定的宽松空间，以确保开发商的合理利润。

Q：为什么崇明区被排除在新的限购政策之外？

A：在政策调整过程中，崇明没有纳入新政策的范围。这是因为新政策的考虑不仅仅是为了放宽购房限制，而是为了保持市场平衡，包括与工业发展的关系。众所周知，崇明岛被定位为国际生态岛，其产业布局相对稀疏。因此，我们暂时没有将崇明纳入本政策。这主要考虑到崇明与其他地区的差异，以及其特殊的定位和发展规则 划。

Q：经过这次政策调整，预计会有多少人受益？

A：根据我们的估计，大约有10万人单身，有社会保障条件。但请注意，这并不意味着这些人会立即买房。事实上，他们可能需要逐渐有购房意愿。我们预计市场交易量将增加15%至15% 20%不会带来太大压力。

Q：这些新购房者能给上海新房市场带来显著的成交量增长吗？

A：这种可能性是存在的。我们注意到，随着政策的放宽，这些潜在的买家可能会逐渐意愿购买，从而促进市场交易量的增长。但请理性看待，我们预期的交易量增长在合理的范围内，不会对市场造成太大的压力。

Q：有些人担心上海的政策调整是否会考虑到对周边城市的影响？你担心过度放松政策会导致苏州这样的政策失败吗？

A：事实上，如果上海过度放松，肯定会对周边城市产生一定的吸虹效应。这也涉及到对兄弟城市的考虑。去年，全国市场的销售规模约为11亿平方米，我们预计将保持稳定。在稳定的前提下，市场结构的差异化是不可避免的。特别是对于上海和北京等城市，市场放松更加谨慎。目前，他们的市场潜力似乎是最大的。

Q：对于这种市场分化，政策调整能否激发市场反应？具体来说，哪些城市会受到更大的影响？

A：政策调整可以刺激市场反应。目前，一线和二线城市的市场潜力较大，因此政策调整对这些城市的交易量有积极影响。但对苏州等其他城市，政策可能影响不大或时间较长 短。一些城市甚至逆转了政策效果，比如南京。至于上海，每一项重磅政策都能引起市场反响，这是一个很好的现象。值得注意的是，政策的出台并非随意，在出台前会进行一系列的预测和准备，以确保政策效果在可控范围内。此外，我们预测，在持续政策的推动下，一线和二线城市的交易量不仅可以保持稳定，而且可能略有增加。三四线城市可能面临一定的压力。但最终结果如何，还需要等待下半年观察市场动态。

简而言之，尽管当前市场存在一定的压力和挑战，但我们仍然期待着一线和二线城市市场的复苏，可以推动三线和四线市场情绪的复苏。对于那些担心政策调整可能会影响自己城市的人来说，我们应该意识到这是经济发展中不可避免的现象。通过准确的预测和适当的政策调整，我相信未来将更有希望。

Q：你觉得上海政策放松到广州的可能性怎么样？

A：个人很难判断上海是否很难放松广州的政策。从上海目前的交易量来看，市场是稳定的。去年新建商品房销售额约910万平方米，市场调整时交易量约800万平方米。即使今年市场不好，也不太可能跌到800万平方米 大。

Q：你如何看待二手房市场上海市场的表现？

A：从三手房交易的角度来看，我以最低交易量为参考，最低水平出现在2017年和2018年，每月约1.2万套。近年来，上海的人才引进和城中村改造政策对二手房市场产生了一定的影响。二手房市场预计不会继续下滑，加上人口逐渐增加，刚性需求也在其中。因此，预计月成交量可能略有上升。总的来说，有足够的容忍度。即使市场低迷，也不认为会采取重大政策调整。

Q：对于市场波动，你认为上海政策放松的程度会有什么变化？

A：如果市场真的很弱，我们不排除引入大型政策的可能性。总的来说，有足够的耐心和灵活性来应对市场波动。我们相信，政策调整的步伐会随着市场的变化而变化，但不会有大的跳跃式调整。

Q：你觉得上海市场和广州市场的区别怎么样？

A：上海和广州政策放松的差异可能来自经济、人口、房地产市场发展阶段等多个因素。上海和广州都是重要的城市 城市有自己独特的经济和社会环境，因此政策放松的程度会有所不同。我们关注市场动态，并根据实际情况灵活调整政策。

Q：你认为节前披露的政策力度不大，时机选择不好吗？

A：最近，地方政策频繁出台，这是城市政策的一部分。在政策出台之前，没有必要隐瞒，因为如果市场反应不佳，就有调整的空间。考虑到今年上海经济任务的巨大压力，政策出台的时间选择也是出于这方面。

Q：在今天的新政策出台后，是否有朋友与开发商或销售办公室沟通？

A：目前还没有交流的机会，预计明天会有相关的交流。

Q：开发商或售楼处春节期间会有哪些活动或促销活动？

A：预计开发商将根据新政策重新评估，考虑春节期间是否开展非关闭活动。一般来说，无论市场如何，开发商都会从正月初一到初四休息。但是到了正月初五迎财神的日子，售楼处肯定会开门迎客。至于市场上是否有人流，我们要等到节后初五才能看出来。其实最重要的是正月初五后第一个工作周的表现。假如这段时间客流回暖得很好，那么今年的房地产市场春季市场就不会有问题了。这是我们一直在观察的方法。

Q：春节期间是否还有其它市场变化需要注意？

A：由于今年的情况与以往不同，一些地方的假期较早，市场可能会发生变化。例如，一些地区的开发商可能会根据新政策进行调整，由于政策的变化，市场趋势可能会发生变化。因此，我们需要在假期后的第五天之后等待第一个工作周的表现，以进一步了解市场的变化。

Q：新政策出台后，市场反应逐渐显现，是否意味着政策会迅速放宽？

A：新政策的出台是一个逐步显示效果的过程，政策出台后不会立即放松。通常，有关部门会在政策出台前进行预测，观察初步效果是否接近预期。如果没有达到预期，可能会出台新的政策。目前，无法判断新政策的具体效果。

Q：能否在国庆前后做出一定的判断？

A：在国庆节前后，一般情况下可以做出一定的判断，但由于春节即将到来，即使数据不好，也不能解释任何事情。就我个人而言，我认为春节后不太可能立即出台新政策。只有当数据显示市场状况不佳时，相关部门才会采取政策响应。

Q：对于房地产市场的发展，大家应该保持什么样的态度？

A：虽然新政策已经出台，但我们仍然需要保持适度和乐观。我们不能认为广州和其他地方的政策可以立即将市场恢复到每月2万套的销售额，这需要时间。与此同时，我们已经开始关注房地产市场，不需要太担心。当市场表现不佳时，相关部门将进行相应的监管，以保护市场。房地产仍然是支持稳定经济的基石，因此应促进其健康发展。

Q：你对春节后市场的发展趋势有什么预测？

A：目前，我们无法确定春节后市场的发展趋势。我们需要观察数据和政策的变化。然而，可以肯定的是，有关部门将根据市场表现采取相应的调控措施，以保护市场的稳定和健康发展。SEVEN研究记录