东莞证券；2023年上市房地产企业业绩继续承压，销售改善缓慢。与2022年相比，2023年总营业收入继续下降，连续两年负增长，但在保险交付的推动下，总营业收入绝对值降至2019年水平。上市房地产企业的整体净利润和所有权净利润继续记录亏损，绝对亏损下降明显。行业整体业绩继续承压，正在调整中。亏损主要是由于结算毛利率下降和减值准备。由于2023年结算多为2022年和2023年销售，房价调整，行业整体亏损；2024年，在销售复苏相对缓慢的情况下，结算业绩可能在年内继续承受压力。2024年前3月，行业整体销售面积和销售额同比下降20%-30%左右，销售复苏动力仍不足。如果销售复苏进展缓慢，将影响2024年行业整体结算和业绩，需要不断监控楼市交易情况。
该行业的盈利能力继续触底。2023年，行业整体销售毛利率和销售净利率分别为16.98%和-0.62%，毛利率较2022年下降0.76个百分点，净利率下降1.28个百分点。Q12024年销售毛利率为16.68%，销售净利率为1.25%，也处于近十年同期底部。目前，行业繁荣的复苏仍相对缓慢，房价处于底部探索过程中；同时，房地产企业降低成本和效率，降低土地溢价率，提高行业利润率；总体而言，未来几个季度行业利润率可能呈现底部回升状态。
杠杆率持续下降，经营现金流净额略有改善。2023年以来，行业整体负债率水平跌至2015年以来的底部。与2022年底相比，总负责人、利息债务和净债务均有所下降，行业投资收缩和债务减少趋势明显。
总结和投资建议：2023年上市房地产企业整体表现不佳，年收入同比继续负增长，绝对值降至接近2019年的水平。净利润和归属净利润也连续两年亏损，行业仍在调整中。由于结算量下降、毛利率下降以及计提减值准备等原因，行业业绩面临压力。2024年，Q1行业收入、净利润、归属净利润同比持续下降，其中净利润归属净利润虽记录为正数，但绝对值较低。行业业绩仍处于探底过程中。另一方面，行业销售复苏进展缓慢。2024年前3月，行业整体销售面积和销售额同比下降约20%-30%。如果销售复苏进展缓慢，将影响2024年行业整体结算和业绩，需要不断监控楼市交易情况。
从盈利能力来看，截至2024年Q1行业整体毛利率持续下降，由于成本下降，净利润率已得到修复。房地产企业降低成本和效率，降低土地溢价率，未来几个季度行业利润率可能呈现底部反弹状态。与此同时，房地产企业整体处于去杠杆化、减少债务的过程中，也带来了土地征用、开发投资、新建设等动力下降。
总体而言，目前行业销售和基本面修复仍相对缓慢。房地产市场优化政策继续叠加，预计政策效果将逐步反映，将推动行业加快走出这一轮调整周期的底部。房地产板块今年累计下跌较大，充分反映了基本面底部；短期内，在政策的持续提振下，超卖反弹市场预计将继续。随后房地产市场销售数据的改善和房地产企业债务的逐步完成，基本面和业绩的修复，将推动板块股票更可持续的修复市场。建议以保利发展(600048)为重点，关注经营稳定的中央国有企业和一二线城市的区域龙头企业。、华发股份(600325)、滨江集团(002244)、蛇口(001979)等。
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