住房贷款优化政策“三箭齐发”

5月17日，这是注定要载入史册的日子。

据新华社报道，全国视频会议于5月17日在北京召开。委员、国务院委员何立峰出席会议并发表讲话。何立峰强调，要打好商品房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进商品房保险交付、消化存量等重点工作。

同时，住房贷款优化政策“三箭齐发”：1、取消国家一级第一套住房和第二套住房商业个人住房贷款利率政策下限；2、5月18日起，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点；3、第一套住房和商业贷款的最低首付比例调整为不低于15%，第二套住房和商业贷款的最低首付比例调整为不低于25%。

许多地方加快跟进和实施。河南、江西、合肥、成都、苏州、武汉等地发布通知，2025年1月1日降低公积金贷款利率；北京、上海、广州、深圳正式宣布降低个人住房公积金贷款利率。

在宽松的房地产调控政策下

a股迎来了上涨期

好消息从国内传到海外，让无数投资者沸腾。A股方面，5月17日下午14:20左右，上证指数迅速上涨，主力资金疯狂购买房地产公司；在港股方面，景瑞控股5月17日涨幅超过230%，粤港控股、建业地产等房地产公司涨幅超过40%。在海外市场，中国股市涨幅超过320%，居中国股市涨幅第一。

房地产行业作为国民经济的支柱产业，近五年GDP产值持续超过7万亿元，约占全国GDP的6%。房地产业的健康发展在促进经济增长方面发挥着重要作用。著名经济学家马光远多次表示：房地产业是中国经济的“晴雨表”。在过去的15年里，中国房地产行业的周期性变化见证了经济的波动。在此期间，房地产行业也经历了许多低迷。在宽松的房地产监管政策下，房地产行业复苏，a股市场也迎来了上升阶段。

据《证券时报》统计，自2008年以来，中国政府推出了“4万亿投资计划”(2008年)、“930新政”(2014年)、房地产刺激计划，如“330政策”(2015年)，政策出台后，房价上涨，股市红利。

例如，2008年11月5日，国家常务委员会决定在未来两年投资4万亿元刺激经济，其中对房地产的影响包括：加快建设经济适用房项目；加大对廉租房建设的支持力度，加快棚户区改造。政策出台当天，上证综合指数上涨3.16%。此后，股市逐渐从底部走出阴霾。2008年11月5日至次年8月3日，上证综合指数涨幅超过100%。

2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，建议个人购买2年以上（含2年）的普通住房，免征营业税，前5年免征营业税。同日，上证综合指数上涨2.59%。自当年3月30日至6月12日起，上证综合指数上涨近40%，正处于a股牛市期。

在这一轮监管政策出台之前，全国许多地方都提前制定了个性化的住房政策。例如，深圳5月6日发布通知，进一步优化房地产政策，优化住房限购政策，调整企事业单位购买商品房政策，提高二手房交易便利化。根据深圳市房地产中介协会的数据，5月6日至12日，深圳市二手房签约量超过1350套，环比增长200%以上。

54家房地产上市公司总资产超过100亿元

今年第一季度，14家公司的资产负债率下降

自2020年以来，房地产行业公司利润总体规模持续下降，但截至2023年底，总资产1000亿元的房地产企业仍有54家上市公司（包括A股和香港股票，其中香港股票按总负债和总权益计算），基本为房地产开发公司；其中22家国有企业。

万科A有4家万亿资产房地产企业、万科A总资产超过1.5万亿元，截至2024年第一季度末仍有1.46万亿元。绿地控股总资产1.19万亿元，截至2024年第一季度末，其总资产略有上升。

中央企业海外发展和招商蛇口总资产超过9000亿元，其中招商蛇口今年一季度末增长超过100亿元。

值得一提的是，在千亿房地产企业中，万科A、与去年年底相比，保利发展、新城控股等14家a股公司的资产负债率有所下降，国有企业占50%。

20家公司增加了2024年净利润的增长

北京大学光华管理学院金融系副教授张宇今年4月公开表示，今年稳定信心非常重要。只有当房地产市场稳定时，买家才会开始买房，房地产企业才会健康发展。随着政策福利的频繁出台，主要机构提高了房地产公司的评级和绩效目标。

据数据宝统计，与2024年第一季度末相比，最新综合得分（截至5月17日）提高了18家房地产公司，包括天地源、南京高科技、栖霞建设、特殊服务等，4家公司属于当地国有企业，最后三家公司评级从第一季度末“买入”提高到当前“增持”。

事实上，自房地产行业反弹以来，该机构对该行业股票的关注显著增加。自4月25日以来，共有17家房地产上市公司获得了“购买”评级，包括保利开发、滨江集团和华发股份评级机构。此外，我爱我的家人，万业企业首次得到了该机构的关注和推荐。

同时，20家公司同时被机构提升2024年净利润增长预测值(一致预测)，其中金茂服务、美的地产、华润地产等7家香港上市公司，但2024年净利润增长目标值较低。有13家A股公司。根据机构预测的增长率，其中5家将在2024年将净利润扭亏为盈，即天地源、栖霞建设、大悦城和华侨城、首开股份。2024年3月31日，华联控股收购机构一致预测净利润增长4.59%，5月17日收购机构一致预测净利润增长264.42%。

此外，在最新机构一致预测业绩增长的公司中，只有少数公司净利润略有下降，其他公司可能在2024年表现出强劲的业绩反弹。

房地产业成交量大幅上升

换手率创8年新高

在政策支持下，房地产行业个股越来越受到投资者的青睐，成交量明显放大。5月17日，房地产行业成交额达到542.64亿元，为2023年以来最高单日成交额，行业指数以7.37%的涨幅遥遥领先。从长远来看，房地产行业连续13个交易日单日成交额超过100亿元，期间行业指数累计上涨27.84%，整体成交量上涨。

房地产行业交易活跃，也体现在换手率上。行业整体换手率按总市值加权平均计算，5月17日换手率达到4.92%，创2016年以来新高，交易活动大幅提升。历史上，2016年以来，房地产行业20个交易日换手率超过3%，高换手率日期大多大幅上涨，当日平均上涨2.23%。此外，3-5月年报发布前后，房地产行业普遍活跃，其次是7-8月半年报发布节点。

房地产行业交易活跃，行业个股成为龙虎榜常客。数据显示，今年以来，房地产行业个股上榜200次，4月25日反弹以来上榜70次，占总数的35%。按月来看，5月份仅过去10个交易日，房地产行业个股上榜52次，仅次于2月。

多路资金共同加仓房地产行业

政策的不断增加，为行业注入了“强心剂”，也大大增强了投资者的信心。自房地产行业持续反弹以来，多元资金继续净流入行业股票。据数据宝统计，自4月25日起，A股房地产行业主力资金净流入达到48.84亿元，其中4月29日、5月10日净流入超过20亿元，而年初至4月24日净流出为172.1亿元，主力资金回流明显。

相比之下，杠杆基金更早地布局了房地产行业的个股。数据显示，自2月19日以来，房地产行业的融资资金已转化为净流入，目前累计净流入为16.95亿元，其中万科A、华发、招商蛇口、滨江集团、万通发展、城建发展融资净买入均在1亿元以上。

房地产行业的活跃交易也吸引了外资。数据显示，自4月25日以来，陆股通持有的房地产行业个股数量大幅增加，最新达到25.68亿股，较年低点增长15.57%。行业领导者多次进入北行资本十大活跃股票名单，如5月17日保利发展获得北行资本净买入超过5亿元。

房地产复苏还需要时间

许多机构对新政策有更高的市场预期

房地产行业的复苏不可能一蹴而就。它需要一个稳定健康的发展环境。总的来说，与去年相比，今年很多公司的业绩可能会触底反弹。在“降低公积金贷款利率，以及首套住房商业贷款首付比例”等楼市组合的加持下，外资和国内投资者纷纷筹集公司筹码。机构纷纷回应，对新政给予了较高的市场预期。

该机构普遍乐观地认为，政策“礼品包”发布后，股票房地产预计将迅速消化，首付比例将降低，激活居民的购房需求，房地产行业将加速复苏。

中信建设投资证券认为，需求方面，一线城市放松购买限制，杭州、成都等核心二线城市全面取消购买限制，首付比例、贷款利率降至历史最低水平，供应方面，限制高库存城市新土地转让，采取购买股票住房、“新旧”积极振兴股票。在政策的支持下，房地产市场的活动预计将继续改善，基本面预计将触底。

海通证券认为，后期可能会出台更稳定的需求、去库存和减少供应的政策，有利于行业的长期健康和稳定。目前，房地产行业的整体估值水平太低。随着供给侧改革的不断推进，预计行业数据将加速进入新的平衡状态。高质量公司的竞争力将逐步显现。

银河证券对政策对a股市场的影响持乐观态度。研究报告称，在政策密集引入的积极影响下，预计投资者的情绪将得到提振，并给a股市场带来脉冲市场。同时，地方政府购买待售房屋等措施有助于促进房地产去库存，预计房地产去库存将缓解国内经济的抑制，并为a股市场的基本面提供一定的支持。数据宝藏