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  观点地产网 “小房企”光明地产曾有一个“大梦想”。

  光明地产(600708)董事长、总裁沈宏泽在2019年5月份的股东会上如是描述:“公司的发展前景是1+7+5+X,要把其它业务板块做起来”。所谓“1+7+5+X”即是光明地产多元化转型的方向。

  而上海崇明东平小镇就是光明地产转型的开始。

  10月13日,光明地产公告称,公司以2614.53万元通过协议收购光明集团上海东平小镇农场有限公司30%股权且承担2911.701万元债务,交易收购总金额为5526.231万元。

  这也意味着,东平小镇正式成为光明地产的全资子公司。

  于同日,光明地产发布另一则公告称,公司全资子公司农工商房地产(集团)有限公司以5955.06万元通过协议收购桐庐飘鹰置业有限公司100%股权且承担约5.7亿元债权,交易收购总金额为6.29亿元。标的公司为光明集团下属公司。

  依靠光明集团的“输血”,这两笔收购为光明地产注入了不俗的资产。若回顾光明地产的发展历史,亦可发现,靠母输血早已是常态。

  一位长期研究上海区域房企的人士告诉观点地产新媒体:“作为上海本土开发商,光明地产很少出现在公开市场拿地,基本没什么成长,已经错失了很多机会。好在是国企,否则处境很难。”

  多元化试点

  按照光明地产的设想,“1+7+5+X”战略,即1是房地产主业;7是保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设和物流园区;5是商业、物流、供应链、服务和建设五个平台;X是全新的商业模式。

  关于转型的原因,沈宏泽在接受采访时表示,“转型就是为了长期稳健持续控风险的发展。房地产未来的发展无法预期,因此要把其他板块做起来,让企业站稳。2018年开始,公司已经着手对业务结构进行调整,已经在朝着去地产属性的方向努力。”

  作为光明集团旗下的地产公司,光明地产率先将目光放在农场产业地产项目。原因也很简单,背靠着光明集团在农业产品产业链的基础优势,降低建设成本等。

  于去年11月份,光明地产协议收购光明集团、上海崇明农场有限供公司所持有的东平小镇70%股权,总成交价7000万元。收购完成后,东平小镇农场将纳入光明地产的合并报表范围。

  观点地产新媒体了解到,上述交易协议在2019年倒数第二天完成交割。而剩余的30%股权,则本次进行协议收购,两次收购合计斥资1.25亿元。

  资料显示,东平小镇成立于2018年5月22日,注册资本为1亿元,由光明集团及光明食品集团上海崇明农场有限公司共同出资组建,主要负责崇明东平光明小镇的开发与经营。

  不过,为了推进东平特色小镇建设,早于2017年,光明集团就成立了光明东平特色小镇筹备组,筹备将东平小镇打造成为集食品产业和花卉产业为一体的特色小镇。2018年4月,崇明区成功申办第十届花博会,东平光明小镇成为了花博会启动区的重点项目,总规划面积1.74平方公里。

  到了今年3月份,东平小镇公司以底价6.6亿元竞得上海市崇明区花博园配套东平小镇02-01、05-01、05-05、06-01、07-05地块,属于光明东平特色小镇一期开发项目,总用地面积17.32万平方米。

  光明集团完成前期项目孵化过程之后,此时光明地产入局东平小镇项目,毫无疑问,开发、建设、招商等难度已经小了很多。

  对于东平小镇项目,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,崇明虽然发展不错,但是有点被边缘化,始终和主要市区有天然屏障,交通问题不彻底解决很难发展。同时,上海做农场不是没机会,但这是一个注重长远收益的投资,并非楼盘一样一次性开发结转收入,效益也差很多。

  除了东平小镇外,光明地产的其他新业务也在推进中,沈宏泽曾透露,在农场建设上,正在积极配合包括崇明国际生态岛、五四农场升级改造等各项工作,宜兴光明小镇也将全面启动。“以东平小镇、花博会、光明田缘等项目为切入点,协同光明集团的资源,在上海、江浙地区,乃至于全国进行布局。”

  资金承压

  实际上,光明地产的成立时间仅有五年,出身时已经接近房地产行业发展好时机的尾声,可以说错过了搭上行业高速前进的“末班车”。

  2015年,光明地产前身海博股份进行重大资产重组,将原来发展空间不大的业务置出,注入光明集团旗下的农工商地产(集团)有限公司(下称:农工商)100%股权和上海农房25%股权,并更名为“光明地产”。

  重组时,农工商曾作出业绩承诺,未来三年扣非后归母净利润累计36.87亿元。彼时,还是担任农工商总裁的沈宏泽透露,目前农工商在全国有4600亩土地未开发。

  同时,光明集团也承诺,对于置入的部分资产价值保证及补偿,将在三年内完成相应的划拨用地,变更为出让用地的手续,若未能完成,将按高价回购该等不动产。

  凭着两项承诺和原有土储基础,光明地产有过三年短暂的辉煌。2015-2017年,光明地产实现签约销售金额126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元;营收为123.87亿元、207.82亿元、208.11亿元;扣非归母净利润为10.07亿元、19.03亿元、12.76亿元。

  于2017年末,光明地产承诺目标完成率为104.95%。但之后,光明地产开始悬崖式的下滑。2018年,其营收、净利润、基本每股收益、经营活动现金流等核心财务数据,全面下滑。

  2019年,光明地产更是出现“腰斩式”下滑,但负债水平却在不断攀升,总负责由390.87亿元增至707.09亿元,其中2019年末有息负债将近500亿元。并且在2018-2019年期间,光明地产新增面积为144.52万平方米、192.09万平方米,同比增长53.34%、32.91%。

  今年上半年,光明地产依然没有扭转颓势。营收同比下降68.74%至22.88亿元;归母净利润同比下降127.85%至-1.4亿元;基本每股亏损-0.1043元。

  显然,如此财务表现,在今年行业监管形势逐渐严厉的情况,光明地产的高杠杆模式已经难以持续。其在2020年上半年有意减少土地投资,新增房地产储备面积仅有47.8万平方米,同比下降61.11%。

  另据观点指数不完全统计,年初至今,光明地产在浙江慈溪、广西柳州、浙江宁波等城市共斥资44.34亿元(全口径),新增土地面积48.95万平方米。其中,也保持一贯通过收购、增资方式扩储的方式,并且权益占比普遍较低。

  仅有三个参与招拍挂的项目,一个为东平小镇项目地块,一个全资拿下后立即出售50%股权引入万科,最后一个地块代价只有4083万元。由此可见,光明地产目前的资金压力。

  对此,卢文曦分析,目前看来,光明地产多元化可能也是没办法的办法,公开市场拿地已经竞争不过人家,土地储备可能有局限性,所以发展遇到瓶颈。同时,崇明虽然有很多土地资产,但问题在于过度集中。

  “像宁波江北这样大项目需要大资金,而且万科品牌有效应在这里,光明地产借助这一效应可以加快项目去化,避免资金承压。”

  历年财报显示,光明地产的存货周转率呈现逐年下滑的趋势,2015-2019年分别为0.46、0.43、0.43、0.33、0.17,2020年中为0.03。同时,今年上半年,其新开工面积同比下降70.39%至89.8万平方米,竣工面积同比下降75.13%至16.51万平方米。

  一位业内人士告诉我们,按照之前多次提及的国企退房业务,以及近期国资委鼓励国企和民企重组,不排除光明地产会进行兼并重组。目前,它已经遇到发展瓶颈,半大不小,还在耗费资源。

  “可以考虑重组,这样能更好利用好资源,盘活资产,发挥其价值的话,是好事,比现在这种状态要强”,上述人士说道。



 

光明地产股票行情:

(诊股日期:2020-10-15)


● 短期趋势:弱势下跌过程中,可逢高卖出,暂不考虑买进。

● 中期趋势:下跌有所减缓,仍应保持谨慎。

● 长期趋势:迄今为止,共29家主力机构,持仓量总计13.32亿股,占流通A股59.84%

综合诊断:近期的平均成本为2.82元,股价在成本下方运行。空头行情中,目前反弹趋势有所减缓,投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可,暂时未获得多数机构的显著认同,后续可继续关注。
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