绿地香港72亿押注大湾区：三年冲千亿二度“失约” 前9月销售额跌34%

　　图片来源：网络

　　房地产市场风云变幻，房企调整不断。与碧桂园“分拆”不同，绿地控股（600606）集团（以下简称绿地集团）却在进行合并。

　　10月12日，绿地香港宣布将从母公司绿地集团手中收购广州绿地房地产开发有限公司（以下简称广州绿地）全部股权，总代价72.6亿元。其中，包括36.4亿元股权转让价，及36.2亿元净负债款项。

　　公告显示，交易完成后，绿地集团在广东省内的项目将悉数剥离至绿地香港。

　　对此，绿地集团方面对搜狐财经表示，本次整合符合其在粤港澳重点战略区域的发展策略，并将有利于绿地香港这一上市平台的中长期高质量发展。

　　“此次收购事项与本集团的策略相符”，绿地香港在公告中透露，本次收购意在拥抱大湾区。

　　值得注意的是，作为绿地集团在香港的上市平台，绿地香港早在2018年中期业绩会上就喊出“争取于2021年实现销售额1000亿的突破”。

　　但此后两年，绿地香港均未完成当年销售目标。

　　官宣收购当日，绿地香港发布的另一公告显示，2020年前9月其录得合约销售额224亿元，同比下滑34.27%。

　　消失的绿地广东事业部，2019年华南区域营收占比仅7%

　　从时间上来看，绿地集团布局大湾区的时间并不算晚，

　　2012年12月，绿地集团就以14.4亿元总价拿下广州绿地中心项目用地，正式步入广州，落定华南。

　　一月之后，于2011年初，绿地集团成立绿地广东事业部，以广州为中心，并辐射周边城市。

　　此后，绿地广东事业部的版图不断扩大，至今已从广州延伸至深圳、佛山、东莞等十二个湾区城市。

　　不过，先发优势却并未给绿地广东事业部的业绩带来持久增长。

　　自2017年起，绿地广东事业部所在的华南区域，业绩慢慢被其他区域赶超，且差距越来越大。华南区域对绿地集团的营收贡献，也越来越小。

　　图片来源：搜狐财经

　　2016年至2019年间，绿地集团营业收入由2474亿元增至4280亿元，净利润由72.07亿元增至147.43亿元，复合年增长率14.69%、19.59%。

　　具体到华南区域，2016年至2019年分别实现营业收入468.87亿元、198.82亿元、248.2亿元、306.96亿元，营收复合年增长率-10.05%。

　　这四年间，绿地华南区域营收贡献比，也由2016年的18.97%降至2019年的7.18%。

　　2020年上半年，华南区域营收84.75亿元，同比跌幅达42.81%，成为绿地集团业绩下滑幅度最大的区域。

　　同期，绿地华南区域营收贡献比仅为4.04%。而在2019年上半年，这一数字为7.36%。

　　图片来源：搜狐财经

　　或是由于发展跟不上其他区域的脚步，自2019年以来，绿地广东事业部所在的华南区域，便频繁传出“被调整”的消息，

　　彼时消息显示，绿地集团拟成立粤港澳大湾区指挥部，广东事业部将并入其中，负责人为绿地香港总裁陈军。

　　直至今年2月，相关调整逐渐明朗。彼时，绿地香港颁布《关于成立绿地香港湾区投资管理公司及相关人员任命的通知》，官宣成立绿地香港湾区投资管理公司，并聘任绿地香港首席运营官侯光军，兼任新成立公司的总经理。

　　此后，“绿地广东”官微被更名为“绿地香港湾区公司营销”。再到10月12日官宣的本次收购，绿地广东事业部正式被兼并至绿地香港旗下。

　　冲刺千亿房企，连续两年销售额未达标

　　根据公告，本次收购完成后，绿地集团在广东省内的项目也将悉数剥离至绿地香港。这对于近年来陷入“业绩瓶颈”的绿地香港而言，或是利好。

　　2016年至2019年间，绿地香港营业收入复合年增长率1.08%。其中，于2017年，绿地香港营收146.19亿元，同比减少13.6%。

　　同期，绿地香港净利润增速放缓。至2019年，这一数字由405.15%跌至42.48%。

　　2020年上半年，绿地香港营收64亿元，同比增长10.32%；但净利润6.97亿元，同比下降20.72%。

　　图片来源：搜狐财经

　　较为尴尬的是销售业绩，绿地香港已连续两年未完成既定目标。目前，绿地香港销售额仍未突破500亿元。

　　数据显示，2017年时绿地香港还曾实现销售额301亿元，同比增幅达65%。但此后两年，绿地香港销售额增幅放缓，同比增幅均在30%以下。

　　于2018年和2019年，绿地香港分别实现合约销售额379.25亿元、484.58亿元，未完成当年400亿元、500亿元的销售目标。

　　此外，绿地香港于10月12日发布的公告显示，2020年前9月，其实现销售额224.16亿元，同比下滑34.26%。

　　按照此前其公布的550亿元销售目标来计算，前9月其销售额目标完成率为40.75%。而2019年同期，这一数字为70.38%。

　　图片来源：搜狐财经

　　土地储备决定着未来的销售规模，在此背景下，本次收购母公司资产包，对绿地香港而言正当其时。

　　公告显示，广州绿地主要从事物业开发，包括46间子公司、3间共同控制实体及6个分支机构。截至2020年6月30日，其于广东省持有35项物业，其中29项物业位于大湾区。

　　本次收购，将为绿地香港带来超700万平方米的土地储备。并购完成后，绿地香港的总土储将突破3000万方。

　　与此同时，绿地香港在粤港澳大湾区项目数量将从2个提升到31个，业务布局城市总数量也将从原有的26个跃升至35个。

　　图片来源：搜狐财经

　　另一方面，数据显示，近年来广州绿地的经营状况较为稳健。

　　广州绿地为绿地集团三级子公司，截止2020年6月30日，广州绿地期末总资产602.45亿元，净资产96.37亿元；营业收入42.45亿元，净利润5.67亿元。

　　过去四年间，广州绿地营业收入由2016年的94.13亿元增至181.53亿元，净利润由9.08亿元增至28.76亿元，复合年增长率17.84%、33.41%。

　　此外，对于绿地香港而言，本次收购的支付条款也较为宽松。

　　公告显示，本次收购总代价72.6亿元，首期支付10%，前6个月内仅需支付30%，支付周期长达12个月。

　　押注大湾区，谋求规模再上台阶

　　不过，目前收购尚在进行中，能否落实到提升绿地香港2020年的销售业绩上，还需观察。但凭借着本次交易，绿地香港将填补其在大湾区的布局缺陷。

　　自2019年以来，随着大湾区规划细节不断完善，深圳正式升级“示范区”、特区迎来40周年等利好的持续加码，粤港澳大湾区成为房企的“必争之地”。

　　据克而瑞数据统计，2020年上半年，共计195家企业活跃在大湾区9城土地市场。其中，拿地面积超百万平的有7家房企，拿地金额超百亿的有5家房企。

　　但与母公司绿地集团不同，绿地香港进入大湾区的时间略晚。2013年以前，绿地香港布局主要集中在长三角及西南地区的二三线城市。

　　直到2017年，绿地香港11.4亿元收购佛山文旅项目首入珠三角，彼时，绿地香港总裁陈军将这一布局称之为“公司布局广东省的重要战略之一”。

　　一年后，绿地香港在粤港澳大湾区布局第二子，以18.55亿元收购肇庆宋隆小镇70%股权及负债，

　　这也是绿地香港目前在大湾区仅有的两个项目，应占合计建筑面积158万平方米。

　　绿地香港2020年中报显示，截止6月30日，绿地香港在长三角地区的项目数量占比达60%，江苏、浙江区域投资金额占比超过58%，布局力度显著高于其他区域。

　　而本次收购广州绿地后，绿地香港将全面承担绿地集团在大湾区的开发任务。全面整合相关资源。

　　绿地香港于公告中亦指出，此次收购是难得的机会，可在大湾区收购规模庞大的房地产组合资产，进入中国具有投资价值和增长潜力的一线、二线及三线城市，扩大集团的收益基础。

　　如今，通过押注大湾区实现业绩翻身，冲刺千亿房企，这条路行不行得通？绿地香港正在“答题”。

绿地控股股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共230家主力机构，持仓量总计104.41亿股，占流通A股85.80%