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★ 国事聚焦 ★

 

01

 

 

【创业板在审企业平移安排基本清晰】创业板改革并试点注册制正在紧张推进中,从券商处了解,创业板在审企业受理安排已基本清晰,各方正在紧锣密鼓准备当中。从投行人士处了解到,在审企业将有序平移,创业板注册制实施之日起10个工作日内,深交所会集中完成在审企业的重新申报。

 

02

 

 

【银保监会规范商业银行互联网贷款】备受市场关注的《商业银行互联网贷款管理暂行办法(征求意见稿)》终于浮出水面。业内专家认为,互联网贷款已经成为一个发展趋势,尤其是疫情发生以来,“非接触银行”服务备受关注。从长远看,互联网贷款有望成为银行发放贷款的重要渠道,而不仅是线下贷款的简单补充,必然需要与之相适应的监管规则,《办法》的发布,可谓是恰逢其时、众望所归。

 

03

 

 

【央行:贷款利率隐性下限已被打破】5月10日,央行发布《2020年第一季度中国货币政策执行报告》。本次报告聚焦疫情冲击下的全球经济发展及潜在风险隐患,以及中国货币政策应对的成效和下一步的货币政策目标。在利率市场化改革方面,报告表示,4月中旬,一般贷款中利率低于贷款基准利率0.9倍的贷款占比为28.9%,是LPR改革前2019年7月的3倍,贷款利率的隐性下限已完全被打破,贷款利率定价的市场化程度明显提高。

    

04

 

 

【政策组合拳加码,优化营商环境全速推进】日前,国家发展改革委法规司负责人在接受记者专访时表示,优化营商环境主要瞄准企业的痛点、难点,推动助企纾困政策落实落细,下一步,还将推出包括进一步精简优化办事手续、加快推行“一网通办”、全面清查违规收费等举措,进一步优化营商环境。

    

05

 

 

【两会热点前瞻:GDP增速目标会否淡化,财政刺激将多大】2020年全国两会召开在即。当前,市场上有不少声音认为,不必设定2020年的年度增长目标。中国社科院世经政所国际投资室主任张明认为,中国政府仍有必要设置一个2020年年度增长目标。具体增长目标设在多少,可以讨论,将其建立在各方认可的测算水平上。目标可以富有弹性、未必强制完成。但无论如何,年度目标依然非常必要。

    

06

 

 

【政策解封预期提振股市,全球经济将迎U型复苏】在经济即将重启的乐观预期之下,全球股市上周普遍上涨,而纳指成功收复年内失地。多数投资者预计,全球经济将迎来U型复苏。

 

07

 

 

【中基协:试点推出基础设施公募REITs对于扩大有效投资,强化资本市场服务实体经济功能等具有重要意义】中国证券投资基金业协会召开视频座谈会,参会行业机构代表一致认为,公募REITs是连接产业和资金的有效金融产品,试点推出基础设施公募REITs对于盘活存量基础设施资产,扩大有效投资,强化资本市场服务实体经济功能,进一步丰富资本市场投融资工具等具有重要意义。证监会债券部、机构部相关处室负责人对参会行业机构代表提出的意见建议作了简要回应。下一步,监管机构将继续推进后续规则的明确,加强与相关部门的沟通联系,确保试点工作稳起步、良性发展。

 

08

 

 

【证券时报评论:财政赤字货币化需慎之又慎】证券时报头版评论称,经济衰退时扩大财政赤字有必要,但财政刺激在挽救经济的同时,要兼顾财政纪律和长期的制度约束。财政赤字货币化短期内虽会带来经济企稳、稳定市场信心的甜头,但这类政策是把未来押作赌注,必须对这一问题慎之又慎。更为重要的是,财政货币刺激政策无法替代结构性改革,后者才是推动全要素生产率提升、经济长久发展的重要力量。

 

 

 

 

世界风云

 

01

意大利政府:考虑为国内银行发债提供担保,上限150亿欧元,期限或长达一年。

02

加拿大总理特鲁多:加拿大仍处于疫情大流行的紧急状态阶段。

03

日本央行:因日本经济可能面临大萧条时期以来最大萎缩,达到物价目标的时间可能延后。

04

瑞士央行行长乔丹:当前不可能退出负利率,预计除了扩张性货币政策之外别无选择。

 

大行研报

 

1

中信证券:“旧改”——兼顾短期与中长期经济增长的新抓手

“旧改”可在短期内提振消费和投资,是逆周期调节的重要抓手;中长期是“补短板”的重要内容,同时与新基建相契合,推动城市高质量发展。从规模上说,“旧改”发展空间广阔,且随着居民生活需求的升级,预计规模会日渐增大。前期属于发展初期,节奏和规模都受到制约。随着“劲松模式”推广与专项债助力,预计将撬动社会资本积极参与,加速“旧改”放量。

 

“旧改”聚焦城市老旧小区改造,短期是经济逆周期调节的重要抓手;中长期中是“补短板”的重要内容,同时与新基建相契合,推动城市高质量发展。老旧小区改造(以下简称“旧改”)是加强城市基础设施建设,对小区水电管材、电梯物业、安防快递等基础设施的完善,有助于提振短期的消费和投资。从中长期来说,“旧改”对年代久远、基础设施较差的老旧小区进行改造升级,是经济“补短板”的重要内容。另外,“旧改”与新基建相契合。新基建本质上是信息数字化的基础设施,而新基建的内容在具体落地方面则呈现为公共服务领域的软硬件设施建设,这也正是老旧小区的改造方向。总体来看,中长期中“旧改”将推动城市建设高质量发展,符合新型城镇化发展的要求。

 

目前来看,“旧改”仍处于早期发展阶段,随着“旧改”需求逐步升级,未来空间可期。尽管“旧改”已经在部分城市进行试点,但由于“旧改”处于发展的早期阶段,对于社会分工、运作模式、社会资本引入等仍然没有形成成熟的发展路径,因此也制约了“旧改”发展。主要体现在两个方面:1)“旧改”的认定尚存在差异,且改造需求随着时间的推移逐步升级,因此全国“旧改”规模处于动态调整中。2019年7月住建部初步摸排,全国共有老旧小区建筑面积约为40亿平方米,而近日国务院参事、住建部原副部长仇保兴表示老旧小区存量达100亿平方米;2)“旧改”未形成成熟的运作路径,目前主要由财政资金主导,极大地限制了旧改投资规模。从试点城市披露的投资规模和部分省已公布的规划来看,单位强度投资额在111.2元/平方米至694.4元/平方米不等。我们参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》(2017)进行假设估算,典型小区旧改单位强度投资额可以达到2861元/平方米,也远高于仇保兴参事测算的1250元/平方米。

 

在逆周期调节的背景下,政策大力度支持“旧改”,同时参考前期试点积累的经验,预计“旧改”能够进入快速发展期,未来空间值得期待。

 

“劲松模式”推广与专项债助力,撬动社会资本参与。资金筹措是“旧改”需要解决的核心问题,也是进程缓慢的主要原因,目前财政补贴为主要资金来源。例如在河北省三年行动计划中表明“旧改”投资总规模中财政出资占比高达87%。

 

但今年出现了两方面的变化料将有助于撬动社会资本积极参与“旧改”。第一,在试点城市中,“劲松模式”取得了初步的成功。年初开始北京市委书记蔡奇多次肯定“劲松模式”,同时北京市住建委表示要推广“劲松模式”。“劲松模式”的正面效应和政策的大力支持料将吸引社会资本更广泛的参与。第二,4月14日国常会提出对于“旧改”要“中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜”。

 

明确了专项债使用范围向“旧改”倾斜,杠杆的力量也能提升社会资本的参与意愿。从目前已经发行的旧改专项债来看,专项债融资在总投资占比为30.7%,极大地缓解了财政压力,提高了社会资本的参与度,未来也有助于“旧改”进一步放量。

 

2

广发证券:新能源汽车——欧洲电动化大幕拉开,中国产业链动须相应

核心观点:

 

双因素共振、三方式备战,欧洲2020年电动化拉开序幕。欧洲新能源汽车2020年在政策约束与盈利扩张的双因素共振下,有望复制2018年中国市场迎来高景气度。①政策趋严:欧洲2020年1月启动全球最严格碳减排目标,要求到2020/2025/2030年实现95/81/59g/km,同时实施欧6d排放标准及WLTP/RDE测试对传统燃油车特别是中小车型亦带来巨大成本压力;②盈利扩张:结合政策补贴、税收减免及隐含的碳排放罚款减少,普遍单车优惠稳定在6000欧元,倾向4万欧元以下A级以下纯电动车,而成本方面2020年开始高镍三元、磷酸铁锂、CTP方案等多层次电池技术降本增效,目标成本100美元/kWh,推动车企盈利扩张。受柴油机占比下降、SUV占比上升影响,车企减排压力骤增,主要以三种方式应对:①加快混动技术应用,如PHEV、48V等;②加大电动平台开发,主流车企目标新能源渗透率2025年20%、2030年30%以上;③联盟模式创新,如戴姆勒&宝马Share Now、大众We Share等出行服务平台,大众与福特共享MEB平台。

 

欧洲需求自下而上释放,有望率先迎来私家车平价。经过特斯拉的豪华车品牌效应和中国市场运营车规模效应,新能源汽车产品实现长足进步,5年内电池组成本下降73%至2019年156美元/kWh,将激励2020年欧洲市场迎来爆发拐点,驱动下一轮(私家车)平价周期。2019年欧洲新能源汽车销量55.86万辆,同比增长45.0%,纯电动占比64.4%,其中A0级车是传统消费主力占比三分之一以上,相应定价4万欧元以下车型占据半壁江山。车企主推A级以下车型,如大众I.D.3、雷诺ZOE、奔驰EQA等,迎合需求结构和补贴倾向有望率先放量。

 

供应链:欧洲电池短缺隐现,中国供应动须相应。欧洲已成为中国之外第二大新能源汽车市场,带动LG化学2019年全球市占率30.2%,全球动力电池格局正在加速集中化,我们估算2021年以前欧洲动力电池或将呈供应紧张态势,2020年仅可满足约110万辆新能源车配套。

 

未来全球动力电池竞争态势将逐步由过去的跑马圈地过程中的“遭遇战”,转变为短兵相接、点对点突破的“巷战”,宁德时代主导开发多层次差异化电池品类坐拥全球最优、最大客户群,如CTP方案(中国一线客户)、高镍标准化模组(欧洲客户)、磷酸铁锂(特斯拉),2022年后随着产能释放,欧洲市场份额有望超30%。

 

风险提示。需求不及预期;技术升级不及预期;中游价格下跌超预期。

 

参差多态

 

万亿 REITs 来袭,看看别人是怎么大赚一笔的

来源:云锋金融

 

云锋导读

最近,中国证监会、国家发展改革委联合印发了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,我国基础设施领域公募REITs拉开了序幕。

在经济复苏的背景下,“国产”公募REITs备受期待,市场讨论热烈。

然而,同成熟的“洋货”相比,“国产”公募REITs只是蹒跚学步的孩童,但是发展潜力巨大。

在此,我们重读旧文,在领略成熟REITs市场的投资逻辑之后,畅想未来中国公募REITs的发展蓝图。

 

“没钱”如何投资房地产?

 

房地产具备吸引人的投资回报,无论是境内还是海外。

 

有人这样比喻房地产投资: 买商品房是“养羊”,养肥后一次性从升值中获利;买商业物业是“养鸡”,收租就像收鸡蛋,讲求细水长流。

 

“养羊”固然可以加杠杆,但往往需要很大的资本投入。例如小型公寓,需要几十万乃至百万美元的门槛,更不必说境外房地产市场的房产税等因素。而且,除非真·土豪,一般的投资者倾囊而尽也只能购买一处或者两处房产,集中度风险颇高。

 

通过公开市场渠道“养鸡”,不仅门槛低,而且其中海外的“洋鸡”回报也不错。以美国为例,2019年一季度商业地产资本化率(cap rate)6.1%【注1】,与美国十年期国债收益率相比利差约350个基点。对比而言,以我国上海商业地产【注2】为例,2019年一季度资本化率约为3.22%,与同期中国十年期国债收益率基本持平。 

 

其中,例如美国商业地产领头羊西蒙地产(SPG),旗下主营大型商业中心,类似于奥特莱斯和其他大型区域购物中心。截至2018年底,西蒙地产共计拥有234家大型购物中心,全年租金收入就有51.7亿美元,平均股息收益率就有4.3%。

 

你说羡不羡慕,我是挺羡慕的。虽然我不能实现每月轮流收租30家的“地主”之梦 ,但通过公司收租234家好像也不错?

 

所以说,参与房地产市场并不需要你千万流动资金。那么,这种公开市场渠道到底是什么呢?

 

来了解下海外“生蛋鸡”

 

上文说到的西蒙地产,正是房地产投资信托投资基金REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产信托投资基金)。这种基金通过发行收益凭证,汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益分配给投资者。

 

REITs的底层资产是能够产生长期、稳定现金流的不动产及其相关资产。REITs作为法人实体,拥有、经营、开发、管理、收购房地产,或者为房地产提供债务融资。投资人可以在公开市场上交易该公司的份额,回报主要来自于REITs底层房地产项目租赁或其他运营方式的收入带来的分红。

 

经过多年发展,美国REITs规模庞大。截至2019年3月底,美国上市和非上市的权益型和抵押型REITs【注3】拥有共计大约2万亿美元的商业房地产资产,富时Nareit All REITs指数里共计纳入了225家REITs,市值高达1.216万亿美元。

 

REITs不仅规模日趋庞大,且地产类型也越来越多样化。

 

不同类型(大类)REITs在NAREIT成分股中的市值(百万美元)

Source:Nareit@,云锋金融整理

 

其中,零售物业占比最高为16%,其他还包括公寓、办公、工业等用途的地产。零售物业中包含我们通常所知的购物中心、区域大型商业中心以及独立商户。前文所提及的西蒙就是零售物业的大佬。占比10%的住宅物业的细分也同样多元,出租公寓、预制房屋以及独屋出租都在此列。

 

经济结构的变迁,而地产投资始终能从经济中获取 “地租”收益。无论是马克思的资本论还是皮凯蒂的21世纪资本论,都强调了“资本”在经济中所获取的收益,其中土地和房屋是重要构成。不管经济结构如何变迁、旧经济和新经济如何风水轮转,成熟地产投资都能获得所谓的“地租”收益。

 

例如,电商的兴起,令很多购物中心衰败。但另一方面,电商所需的仓储物业地产成为新兴的地产类别,另外数据中心也发展势头迅猛。这令REITs指数中零售物业比例下降,而其他类型的地产类型比例提高。

 

我们来看看两个具体的例子。

 

其中之一是独立房屋(Single Family Homes)出租。金融危机以前,美国住宅REITs以公寓为主,因为独立房屋的地理位置和房屋情况等性质不一、难于管理,多为自住。危机爆发后,很多人还不起贷款,被迫止赎,银行收回了这些房子。黑石、喜达屋资本等基金看到了商机,集中收购了大批此类独栋房屋。巨头们以低廉的价格从银行手中收购被违约收回的房产后改造出租并从中获利。

 

2015年到2018年底,NAREIT中的独屋出租类REITs年化回报9.6%。截至2019年3月底,被纳入NAREIT成分股的4家独屋出租REITs总市值达168.5亿美元。

 

另外一个例子是数据中心。它的租客不是人,而是服务器。大数据、高通量时代,服务器的“住房需求”飞速增长。

 

数据中心作为多功能的建筑物,能容纳多个服务器以及通信设备,能够满足物理设备环境(例如温度)的要求以及物理安全上的需求。一个成熟的数据中心一般会具有:建筑外围、电力系统、室内环境控制、现场作业设施等。此外,数据中心还根据客户服务器运载需求提供整套相关设备和服务。

 

一家名为Equinix(EQIX)的美国房地产投资信托就是数据中心REITs的典型代表。它专注于开发网络和独立于云的数据中心,同时为移动网络服务提供商以及金融公司等提供场地出租和主机代管等业务。

 

2018年,Equinix旗下房地产数量达190所,租赁率在72%-82%左右, 2018年总营收超50亿美元,同比增长16%,净利润4.28亿美元,同比增长42%。Equinix的股价从2014年到2018年底,年化回报19%。

 

来源:有鱼股票

 

截至2019年3月底,数据中心REITs在ALL REITs中的市值已达到612.8亿美元。

 

在数字化不断发展的今天,全面5G商用近在眼前,云服务发展如火如荼,数据存储的需求有望持续攀升。伴随着主要市场租赁增长率的提升,数据中心类REITs的未来值得期待。若是看好数据中心的未来,那么投资数据中心REITs就是打包一篮子的数据中心地产投资。

 

REITs在组合中的独特优势

 

除了为投资者提供高流动性、多样化、低门槛的房地产投资渠道,REITs还有如下三方面优点:高股息、抗通胀、以及组合分散化。

 

1. 高股息

 

根据NAREITs数据,从2014到2018年,美国REITs平均股息收益率4.3%,显著高于同期标普500指数约2%的收益率。这背后是REITs独特的分红机制。

 

REITs必须将其资产的75%投资于不动产、抵押贷款、其他REITs的份额、现金或是政府证券,并需要将至少90%的年度应税收入(资本利得除外)作为股息分配给份额持有人。

 

分红策略带来的另一个好处是合理的税务筹划。REITs能够从其税前净收益中减去其支付给持有人的所有股息。因此,如果REITs将应税收入全部支付给份额持有人的话,就可以不需要缴纳公司税。这一部分压力自然也不会落到投资者头上,投资者只需要为股息缴纳所得税。

 

2. 一定的抗通胀能力

 

房地产资产具备的抗通胀属性,自然也会传导到REITs身上。从2001年至2018年末,在绝大多数年份,REITs年回报均跑赢通胀。

 

REITs年回报 VS 美国CPI同比

来源:Bloomberg,云锋金融整理

 

其中,一个关键的因素就在于租金收益本身会跟随通胀进行显性(通胀挂钩)或者隐性(租金收入随供需调节)相应调整。

 

3.组合分散化

 

REITs的地产属性使得它在投资组合中承担了一定的分散风险的作用。与股市和债市的相关性较低,使其能够一定程度上分散风险、扩展投资组合有效边界。

 

我们观察了RMZ指数(MSCI 美国房地产投资信托指数)同市场上主要股债商品间的相关性如下: 

 

美国REITs与主要资产类别相关性

来源:Bloomberg,云锋金融

 

REITs的股票属性也使得它与广谱股指的相关性较高。如上表所示,过去十年, RMZ指数与标普500相关性为0.67,与债券市场的相关性0.14。同时,REITs的地产属性也提供了一定分散化效应。

 

告诉你投资渠道

 

总体而言,REITs作为资产配置中的一个品类,无论从收益风险比出发,还是从其和市场上其他资产类型的区别出发,它在抗风险、通胀和整体回报上都具有独特的特点,有一定的配置价值。

 

那投资者具体应该如何操作?简单说,三种方式:

 

方式一:如同前文所述,投资REITs真的就像投资一只股票。投资者可以从股票市场上搜到单个REITs的代码直接购买份额成为持有人。尽管如我们前文提到的Equinix历史表现不错,但不代表未来;且单支股票风险更加集中。

 

方式二:可以选择投资那些投资了REITs的ETF。

 

当前,共有47只REITs相关的ETF在美国上市,管理的总资产达570.62亿美元。

 

其中规模最大的ETF是Vanguard Real Estate ETF(领航房地产ETF),资产规模263.1亿美元。

 

方式三:投资于房地产共同基金。这部分同样可以实现低门槛和分散化。

 

不同的房地产信托投资基金也会有不同的组合。有的基金专注于单一市场,但持仓的房地产信托类型十分多元化;也有的基金覆盖全球,为投资者投资全球范围内多元的优质的房地产信托。但投资者需要注意的是房地产投资基金风险也偏高,在一篮子打包全球地产投资机遇的同时,投资者也需要对产品有着充分的理解。

 

 

注释:

1美国商业地产资本化率数据来源和口径:RCA,根据2019年一季度公寓、零售、工业、酒店四种类型交易量加权得到。

2中国商业地产来源口径:RCA,根据上海办公、公寓和零售类型交易量加权得到

3 美国市场的主要REITs类型对比如图:

4. 美国REIT的ETF的数据和统计来源于彭博社

 

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    2020-05-11 11:21:00

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