苏州京东智谷3年终落地 47亿拿地拉来中南、平安共同开发

　　观点地产网10月19日，苏州相城区高铁新城板块以47.3亿元的出让了两宗地块，无论是区位还是成交价格对于地市火热的苏州来说都并不算焦点，而此次地块的竞得人京东集团或许才是市场关注的目标。

　　据观点地产新媒体了解，江苏东茂商业发展有限公司以42.76亿元摘下了苏地2020-WG-65号纯宅地，成交楼面价15600元/平方米，整体地块出让面积约17.6万平方米，总体量近30万平方米。

　　其中，江苏东茂商业发展有限公司背后共有3位股东，苏州京东茂华商业发展有限公司(京东)持股60%；深圳安创投资管理有限公司(平安)持股35%；苏州公望建设工程有限公司(中南建设（000961）)持股5%。

　　苏州东轩商业发展有限公司则以4.55亿元拿下了2020-WG-65号地块，这是一宗商服用地、科教用地，地块出让面积约6.7万平方米、建筑面积20.4万平方米。

　　苏州东轩商业发展有限公司由苏州京东茂华商业发展有限公司(京东)持股90%；苏州公望建设工程有限公司(中南建设)，持股10%。

　　不过，苏州京东茂华商业发展有限公司并未与上市公司京东集团有任何直接的股权关系。

　　据企查查资料显示，该公司由傅强、许翔持有相应的股份，为实际受益人，两位均不是被市场熟知的京东高管，但该公司的董事长为黄东升，其为京东的副总裁。

　　另一方面，根据地块的相关规定，竞得人需要引入世界500强中的互联网服务和零售行业企业，这也说明了地块就是京东的定向出让地块，而落地的项目便是京东的产业新城——京东智谷。

　　京东的产业新城

　　京东与苏州的约定要追溯到3年前。

　　2017年9月14日，京东集团与苏州相城区政府签约，公司董事局主席兼首席执行官刘强东亲自现身，而双方正式签约的人物正是前文提到的京东集团副总裁黄东升。

　　根据协议，京东在苏州相城投资建设京东智谷项目，建设国内领先、国际一流的“云计算+大数据”的智慧小镇，提供城市云、产业云、数据云、电商云、双创云等综合解决方案。

　　随着苏州创新驱动发展和产业升级，以及长三角一体化的进行，相城区政府计划依托京东在相关领域的技术优势，推动在云计算、大数据、工业4.0、电子商务等产业的发展，打造京东产业生态圈。

　　此次地块出让的价格也是相对实惠，科研商服楼面价不到1300元/平方米，而整体建筑面积近20.4万平方米，由5宗地上地块和1宗地下地块组成。

　　与不少产业新城的出让模式相同，相城区政府采用了“宽进严出”的管理手段，在出让价格上给予一定的让步，反而在地块后续的运营规则上下足了功夫。

　　政府的第一道槛设在了地块的纳税额上，规定地块运营5年内总缴税不低于10亿元；其次，

　　京东要引入200家企业，其中全球总部1家，全国总部5家，长三角区域总部20家。

　　此外，京东产业项目运营后5年内引进不低于3000人，其中博士学历不低于30人，硕士学历不低于300人，本科学历不少于2670人。

　　有业内人士表示，政府要求京东引入超过3000人的高学历人才并不容易，不同城市都在出台新的落户政策，京东能否完成也是一个疑问。

　　事实上，这并不是京东首次落地智谷新城项目。

　　同样是在2017年，东莞市政府与京东集团签署战略合作协议，并在2019年6月3日，京东10.6亿元在东莞凤岗拿地，并在一个月后便正式动工。

　　凤岗京东智谷项目建筑面积约141.8万平方米，投资额200亿元，主要发展智能制造、人工智能研发等产业。项目建成后，预计可实现年产值不低于400亿元，税收30亿元。

　　无论是东莞凤岗还是苏州相城在地理位置上都很接近一线城市(上海、深圳)，属于长三角经济区、粤港澳大湾区中的重要一环。

　　中南建设入局

　　在落地苏州京东智谷的股东名单中，可以看到中南建设与平安的身影。

　　其中，平安在住宅项目中持股35%，并未参与科研、商服地块；而中南建设则是在两者中都以不超过10%的小股东身份出现。

　　在项目中，平安或许会和过去的地产投资类似，成为一个比较单纯的“财务投资者”，提供金融方面的支持，而中南建设的角色则更耐人寻味。

　　该业内人士透露，中南建设应该会承担一个小股操盘的角色，运营和建设打造京东智谷项目，并以此收取管理费用。

　　值得注意的是，中南建设和京东在过去并无过多的交集与合作，而此次出现的却是中南建设，或许与它的另一重建筑商身份有关。

　　作为三者中拥有较多房地产开发经验的企业，从建筑起家的中南建设不仅要操盘住宅项目，或许还要运营建设产业园区，这也与当初中南建设帮助政府代建的角色类似。同时拥有建筑和房地产两项大背景的中南建设，让京东免去了要再找一个施工建筑商的麻烦。

　　对于中南建设来说，苏州是一个极为重要的粮仓，今年上半年，苏州签约面积18.84万平方米，签约金额34.90亿元，在所有城市中排名第五；2019年，苏州签约面积73.03万平方米签约金额142.98亿元，在所有城市中排名第三。

　　然而，在今年上半年，中南建设在姑苏城内一无所获；而于2019年仅在区域内收获了两宗地块，中南建设面临着一定的“补仓”压力。

　　整个住宅地块建设面积近30万平方米，共分为9个小地块，可以有效补充中南建设在区域内的土储，仅持股5%也意味着用较少的资金可以撬动大体量的纯住宅项目，15600元/平方米的成交楼面价也并不高。

　　目前，高铁新城板块内的在售新楼盘有，美的云筑、融信天澄、MOC芯城汇等，均价在28000元/平方米左右，在售二手楼盘如中海珑湾、环秀湖花园均价在2.7万元/平方米左右。

　　值得注意的是，MOC芯城汇项目，其新盘项目售价27000元/平方米，而当下挂出的二手楼盘均价则去到了32000元/平方米，出现了房价倒挂。

　　随着京东智谷项目和产业链企业的落地，引入中高收入的高学历人才后，对板块内的房价或许会有进一步的拉升。

中南建设股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共338家主力机构，持仓量总计29.72亿股，占流通A股79.21%