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本周因为我加仓了一点点万科,有不少投资者表示非常不解,目前市场上的热点是白酒和调味品这一类的消费股还有医药股,为什么我偏偏加仓地产股呢?况且最近的市场消息对地产股很不利,房产税又被大家提起,似乎越来越近了。万科又不适时宜的在这个时候放出它要养猪的消息,被很多投资者理解成不务正业,因为最近猪肉卖得好,猪企的股价也翻了几倍,所以万科也想追热点。

 

那我今天就关于房产税和万科养猪的这两件事情说说自己的看法。

首先我们来说说房产税,房产税的消息这几年一直在喊,但因为牵扯的利益太多了,所以迟迟没有确定,但我相信最终肯定会确定的,因为国外早就有这个先例了,房产税也不是什么新鲜事儿。

 

那房产税到底能不能降房价呢?从短期来看,房产税如果真的出台了,对房价肯定会产生直接的影响。

 

这一政策对中国的老百姓会有强烈的心理利空效应,对于那些炒房的人和那些拥有多套房的人产生威慑效应,大家会认为房子不再是像以前一样可以增值保值了,拥有多套房反而会产生持有的费用,这个时候那些手里有多套房的肯定会纷纷卖出,增加市场的供给,这对房价显然会构成利空。

 

但如果我们的视野放长一点,从中长期而言,房产税对房价的影响,主要在持有层面,那就是那些手里持有多套房产的人,对于遏制投机炒房有一定效果。但对于没有房产的刚需者来说,是没有任何影响的,该买的还是要买,中国的刚需还是非常强大的。

 

那对于中长期来说,真正对房价有影响的是什么呢?我觉得还是人口流入和流出的规模,各个地方的土地供给制度还有货币环境,这些因素相比房产税而言,发挥的作用会更大。

 

 

 

房产税的颁布对房企会产生哪些影响呢?短期肯定会有影响的,因为房价无法跟以前一样上涨了,所以房企的利润会相对降低,甚至会影响到房企的正常估值。但时间拉长一点,我觉得影响是有限的。任何一个行业在高速发展的时候因为利润丰厚,都会吸引很多企业进入。

 

比如十年前的手机行业,中国就有几十万家,光是深圳山寨版的就有很多,但随着市场饱和之后,绝大多数企业都消失了,留下的几家头部企业活得也非常不错,因为他们的市场份额在不断的加大。

 

房地产行业也一样,过了高速增长期,也就是大家所说的黄金时期,后面头部企业的优势会慢慢显现,市场份额会增加。所以我认为增长率虽然会放缓,但也不至于停滞不前,头部企业仍然会活得不错,这一点从近几年头部房企的盈利增长情况就可见一斑,在整个A股都是名列前茅的。

 

不过,我对于房地产企业的投资没有想得太长远,最多也就三五年的时间,十年以后我是不太看好这个行业。

 

我们再说说万科养猪的事情,万科养猪应该是源于招聘信息,万科前些天在招聘养猪方面的岗位。消息一出,市场哗然,很多投资者纷纷指责万科不务正业,追市场热点。很多人把万科养猪和网易养猪联系在一起,认为都是不务正业。

 

但事实上我认为网易养猪才是真的跟主业毫无关系,一个做游戏的互联网公司跟养猪就算怎么发挥想象力,也很难扯到一起去。

 

而万科则不然,万科养猪我认为是它主业的一个很好的延伸。很多人把房地产企业简单的理解成就是找块地,然后融资,找个施工单位把房子盖起来,最后把房子卖出去就可以了,这是很多人对房地产企业的理解。

 

其实这种理解是非常片面的,找块地盖个房子,然后把房子卖出去,这是一个很短的周期,一般也就两三年,长的也就三五年就完成了全过程。

 

而真正的长周期在后面,小业主入住之后有好几十年的时间周期。这几十年对于房地产企业来说是大有可为的,在期间扮演重要角色的就是物业。所以,我们应该把房地产企业理解成居民的管家,是一个长周期的过程,长期伴随着广大居民的衣食住行,大家住在小区里面,一辈子会有许许多多的需求,如果房企能满足这些居民的部分需求,就能产生很大的商业价值。如果你从这个角度来理解万科养猪,我相信就不会说它不务正业了。

 

因为我自己也是从事地产行业的,记得在2018年的时候我们部门邀请过万科的相关负责人过来给我们讲课,在介绍万科的时候就提到过万科目前(2018年)管理的物业面积超过22亿平米,按平均100平米一户计算,那应该有超过2000万户的居民,这是一个非常庞大的数字,大家可以想象一下这么多的居民能产生多少衣食住行方面的需求。

 

当然,这些数字只是一个非常大概的数据,因为时间的关系我没有去找太详细的数字,只是为了说明万科管理很庞大的物业,大家也不要钻牛角尖,如果大家有更为详实的数据也可以提供给我。

 

这么庞大的居民数量能产生多少商业价值,想必大家是非常清楚的,要如何去发掘这些商业价值,这应该是万科管理层一直在思考的问题,其实不光是万科,其他地产公司估计也在绞尽脑汁在想。

 

 

 

万科的物业管理在国内地产公司来说都是名列前茅的,有自己的APP和线上平台,这些平台里面并不仅仅是交水电费,物业费,而是购物和娱乐一体,可以满足居民各种衣食住行方面的需求。

 

有了这样的平台再去推广一个产品,我认为是一件比较容易成功的事情,相当于有了市场,再去提供产品解决需求,这比先有产品再去挖掘市场要更容易成功。而这个产品万科首先选择了猪肉,我认为是比较明智的选择。猪肉的需求量是非常庞大的,每一户居民几乎每天都有需求;猪比较容易饲养,饲养条件很成熟,出栏时间短出栏率很高;人们对猪肉没有品牌意识,只要新鲜价格合适都可以,从来没听说过有人买肉指定要牧原的还是新希望的。再加上目前万科有非常成熟的物流事业部还有高校的冷链运输体系,这些都为万科养猪的成功奠定了基础。

 

我相信只要以后万科的猪肉质量不比周围菜市场的差,再加上万科物业大数据对各个住户的精准分析。比如,这户人家比较喜欢排骨,那就给他预留排骨,那户比较喜欢五花肉,那就预留一些五花肉,比如这家有人生孩子,那就预留一些猪脚(广东人生孩子喜欢吃猪脚姜)等等。每天准时派物业人员送货上门,如果加上这些贴心的服务,我相信久而久之大部分人都喜欢在万科买猪肉,不说其他小区,每年光是万科物业管辖的小区这一块的市场空间我估计都在几百亿以上。

 

至于很多人说万科养猪是因为看到猪肉价格涨了,想趁机捞一把,顺便刺激刺激股价,说万科这是在蹭热点,做投机。这话就显得非常搞笑了,用散户股民的思维去揣测企业家的战略布局。万科如果真的是因为看到猪肉上涨而选择养猪,因为猪肉价格是具有很强的周期性的,且不说生猪出栏需要几个月时间,恐怕连猪圈还没盖起来猪肉价格就下跌了,这点道理万科的管理层肯定是非常清楚的。

 

其实万科布局农业并不是从今年开始的,大家可以在网上找找相关新闻,在2018年甚至更早以前就开始布局农业了。万科的管理层是非常稳健和保守的,在一件事情没有办成之前不太喜欢大张旗鼓的宣传,从来没有听说过万科投机,它的企业文化里就没有投机文化。记得在今年3月17日晚间,万科举行2019年报媒体线上业绩推介会。对于记者提出的“疫情对地产行业政策有何影响”问题,万科董事会主席郁亮表示:“在万科内部常说一句话:当好农民种好地。农民是不会因为‘预测’天气的好或者不好而决定种不种地,无论天气好和坏都要去种地,如果不种地就会颗粒无收,所以要把自己的种地能力提高了。所以我们始终都要靠自己的一双手去干活,踏踏实实、心无旁骛做好自己应该做的事情,守住自己的‘本分’,通过自己的努力把地种好,打出粮食,多打粮食。”

 

 

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下周大盘走势及交易策略

 

本周指数虽然在2900点有些反复,但还是有上攻的迹象,从量能的角度来看,还显得不足。我认为未来出现大幅上涨的可能性也不大,但也不会大幅杀跌,指数的重心在慢慢上移。有可能向3000点冲击,但3000点能否突破很难说,一直以来,3000点都是个魔咒。

 

我的操作策略就是持有不动,如果有好的机会可能会逢低买入一些,但如果出现大涨,也有可能会把底部买入的一小部分仓位卖出,做做波段操作,适当降低成本,增加收益。因为从底部建仓的那部分仓位到现在都有超过15%以上的收益了。

 

    波段操作一直都是我持续战胜指数的法宝,但一定要用小比例仓位进行操作,大部分仓位还是长线持有。小仓位操作的好处就是卖飞了完全不需要担心,因为大部分仓位还在,完全不影响心态,持续的波段操作经年累月可以不断降低持仓成本。

 

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