归母净利增速降超30百分点！销售额排名下滑 保利地产如何回前三

　　今年前三季度，保利地产（600048）实现营业收入1174.82亿元，同比增长5.01%，实现归母净利润132.04亿元，同比增长2.88%，营收及归母净利润增速分别较去年同期下降12.7及31.20个百分点

　　《投资时报》研究员 吕贡

　　10月30日，房地产龙头企业保利地产（600048.SH）发布了其2020年三季报。数据显示，保利地产今年第三季度业绩保持了之前的稳增趋势。其中，营业总收入同比增长7.60%至437.27亿元，归母净利润实现30.80亿元，较上一年同期增长7.01%。

　　整体来看，今年前三季度，保利地产总体业绩也处于上升态势。期内，其实现营业收入1174.82亿元，同比增长5.01%，实现归母净利润132.04亿元，同比增长2.88%。

　　与此同时，《投资时报》研究员注意到，今年三季度以来，保利地产的杠杆水平有所回落，资产负债结构也相对稳健。据数据披露，截至三季度末，保利地产的资产负债率为77.95%，较上一年同期下滑了1.70个百分点；净负债率为70.90%，同比下降11.40个百分点。

　　然而，看似业绩向好的保利地产仍不乏问题存在。一方面，今年前三季度该公司营收利润增速有所放缓，另一方面，同期，该公司期末现金余额虽同比小幅上升，但现金净增加额为负。

　　业绩增速放缓

　　保利地产是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团。经过28年发展，该公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。

　　围绕不动产投资开发，保利地产重点培育了房地产多元化业务板块，搭建了覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。

　　2020年10月30日，保利地产发布了2020年第三季度财务报告。数据显示，虽然截至今年三季度末，保利地产实现的营业收入和归母净利润均较上一年同期有所上升，但上升幅度却有所下滑。

　　《投资时报》研究员梳理保利地产近年来的三季报发现，虽然2017年前三季度保利地产营收同比增速为-13.30%，但其归母净利润的增速同2018年前三季度一样，均在16%以上。而2019年前三季度，保利地产的营收同比增速虽较上年有小幅下滑，为17.76%，但其归母净利润同比增速较上一年同期翻了一番，达34.08%。

　　可见，今年前三季度保利地产业绩增速的放缓是突然出现的，即从2019年前三季度的17.76%跳水12.70个百分点，滑至5.06%；而归母净利润较上一年同期的34.08%更是骤降31.20个百分点，仅有2.88%。

　　此外，保利地产的业绩回温并未能扭转今年以来该公司经营活动产生的现金流量净额始终为负数的局面。数据显示，今年前三季度，其经营活动净现金流为-181.58亿元。

　　保利地产2018年前三季度至2020年前三季度营收及归母净利润同比增速情况

　　数据来源：公司三季报

　　激进拿地

　　根据保利地产日前发布的2020年9月份销售简报可知，今年9月，该公司实现的签约面积较上一年同比增加27.78%，达到347.43万平方米，签约金额同比增加了36.69%至503.22亿元。

　　虽然在三季度销售回升的带动下，保利地产今年前三季度实现的签约面积和签约金额均分别同比增加6.55%和5.94%，分别达2444.06万平方米和3673.78亿元。

　　然而，在此前克而瑞发布的房企1月—9月销售额榜单中，保利地产并未能维持住其上半年第四名的位置，而是被融创中国（01918.HK）赶超，退居第五位。

　　需要注意的是，今年已是保利地产提出三年销售目标完成的最后一年。据悉，2017年保利地产董事长宋广菊曾提出2017年至2019年分别实现销售额3000亿元、4000亿元和5000亿元，并喊话“未来两到三年，重回行业前三”。意味着今年该公司须实现5000亿元签约金额，截至今年三季度末，保利地产完成了目标额的73.38%。

　　与此同时，在同一天发布三季度财报的同行业头部房企万科股份（000002.SZ），其今年前三季度实现的合同销售面积为3264.80万平方米，销售金额达到了4927.60亿元，同比增长幅度分别为6.60%和3.60%，均超过保利地产。

　　值得注意的是，近一段时间，保利地产改变了以往稳健的经营风格，加快了拿地进程。据悉，仅在9月末的三天时间里，保利地产就斥资80亿元接连拿下广州、佛山和郑州地块。

　　据三季报数据显示，虽然保利地产今年前三季度总签约面积和金额同比增幅较小，但仅就第三季度而言，该公司实现的签约面积和金额分别同比大幅增长51.72%和44.81%。

　　并且，保利地产第三季度新拓展的项目达88个，新增容积率面积达1982万平方米，总拓展成本高至1314亿元，其中38个核心城市拓展金额占比83%。截至三季度末，该公司共有在建拟建项目 714 个，在建面积 14021 万平方米，待开发面积7075万平方米。

　　此外，在三季度后，保利地产并未减慢其“激进拿地”的速度。有消息称，10月26日，保利地产子公司广东保利城市发展有限公司以46.90亿元的高价力压中海地产、金茂等六家房企，收购了广州海珠区出售的一套宅基地；四天后，保利地产再度以15.60亿元资金拿下莆田186亩巨型宅地，成交楼面价约5122元/㎡。同一天，保利地产又同金地联手摘得大连5宗商住地，成交价达77.59亿元。

　　据不完全统计，短短两个月内，保利地产为“拿地”已花费近427亿元资金。如果加上上述发生的两宗交易,这一数字已突破500亿元。

保利地产股票行情：

● 短期趋势：短期行情可能回暖，可适量买进股票，作短线反弹行情。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共299家主力机构，持仓量总计76.98亿股，占流通A股64.33%