“红档”绿地的焦虑：销售减速后 再陷“卖资产回血”风波

　　在外界看来，私募基金“爆雷”掀开了绿地的债务冰山，此时出售物业就是为了“回血减负”。

　　时至年底，绿地再迎风波。近日，有媒体报道称，一份绿地集团的商办项目推荐书显示，其有意挂牌一个价值231亿元的资产包，其中包含上海和江苏两地14个项目27个物业，涉及地铁上盖综合体、市中心物业等，交易方式多为整栋销售，资产交易和股权交易。

　　在此之前，投资标的为绿地GIC成都中央广场项目公寓的“天玑绿地中央广场私募投资基金一期”出现兑付危机，原本该私募基金计划“以房抵债”，最终方案被证监会驳回。在外界看来，私募基金“爆雷”掀开了绿地的债务冰山，此时出售物业就是为了“回血减负”。

　　不过，针对挂牌“商办资产包”一事，绿地方面向时代财经表示与事实不符，“此次推介的物业均是公司部分区域的常规可售商办物业，种类多样，意在吸引更多潜在买家，促进年终销售。且四季度为商办物业大宗交易活跃期，在此节点进行物业的集中推介属于公司正常市场营销行为，并非外界理解的出售‘资产包’。”

　　再陷“卖资产回血”风波

　　媒体援引知情人士说法，因部分资产价较高，且商办税率较高，绿地资产包暂未找到接盘方。而时代财经从一位资管人士处了解到，市场中确实有绿地的物业在出售，“但涉及的金额较高，打包接盘的可能性非常小，还是以单个项目的出售为主。”

　　实际上，这不是绿地第一次陷入“卖资产回血”的风波之中。

　　去年5月，媒体曝出绿地西南区域事业部计划出售多个商业项目，包括曾被规划为“成都第一高楼”的绿地中心·蜀峰、成都绿地中央广场GIC、成都绿地城、绿地保税中心以及绿地西南城际空间站等项目，总货值超过80亿元，同时指出优先考虑整售。

　　彼时就有声音认为，绿地西南区域事业部意在通过整售物业的方式加速回笼资金。这种说法在后来遭到绿地西南区域事业部的否认，其表示，出售商办等优质产品是常规的物业销售行为，但整售说法不实，上述项目是以正常的散售模式进行。

　　此次对绿地而言，又再一次遇到了同样的状况。绿地方面表示，“在绿地每年的销售额中，一般有30%以上的比例来自常规的商办销售，所以出售优质商办物业是绿地的一种常态，加上现在接近年末是商办大单集中期，销售部门会抓住机会，提高商办物业销售的贡献，这也是绿地近几年年度房产销售能在年终最后的冲刺中，实现最后超越和月度环比大幅增长的独特优势。”

　　如其所言，绿地在年报及半年报中均提到，绿地的房地产项目主要包括住宅和商办两大类，住宅项目开发完成后基本用于出售，商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商业、酒店运营。

　　去年，绿地的房地产主业合同销售金额中，住宅与商办的占比分别是65%和35%；合同销售面积中，住宅占比77%，商办占比 23%。到今年上半年，绿地房地产主业合同销售金额中，商办的占比有所下降，为30%，住宅占比 70%；合同销售面积中，住宅占比81%，商办占比仅19%。

　　前述资管人士称，近期商办市场的投资热度有所回升，有个别外资正在积极寻找合适的标的， “按照往年的行情来说，的确有很多房企选择在第四季度出手商办物业，到了年末，投资方和出售方都需要冲业绩。”

　　“红档”绿地的焦虑

　　今年“三道红线”的出台令房企都积极“降负债”。绿地被外界认为“卖资产回血”，某种程度上也与其“红档”身份不无关系。

　　从绿地的财务数据来看，不仅“三道红线”全踩，降负债、降杠杆的效果亦有限。

　　其三季度财报显示，截至2020年9月30日，绿地的净负债率为183%，超出“红线”规定。并且，今年以来，绿地的这项指标正在不断攀升，前三季度数据同比2019提升了10个百分点，较2019年末期上升27个百分点，与今年年中数据相比，仍然提升了3个百分点。

　　剔除预收款项后的资产负债率方面，截至2020年9月底，绿地披露的数据为82.4%，与去年同期相比，略上升0.9个百分点，但“红线”的标准仅为70%。另外，前三季度，绿地的现金短贷比为0.69，低于“红线”划定的“现金短债比小于1倍”。

　　但是，更让外界为绿地捏一把汗的是，今年销售端遇到疫情“黑天鹅”，整个行业的增速有所放缓，绿地的销售增速也并不乐观。

　　数据显示，第三季度，绿地的去化速度大幅提升近三成，但总体来看，今年前三季度，绿地实现销售面积1760.4万平方米，录得合同销售金额2178.8亿元，分别比去年同期减少16.8%和7.1%。

　　下半年以来，绿地有意降低了拿地力度，并且正在积极融资，以缓解债务压力。其分别在9月和11月向股东公司格林兰借款5亿元和1.9亿元，还计划发行一项170亿元的公司债。

　　但就目前而言，这并不足以将绿地拉出“红档”。“绿地手里有很多不错的商办物业，如果是考虑快速回笼资金，出售优质商办物业是不错的途径，毕竟一个好的标的估值通常都是数十亿，利润也会比住宅更可观，体现在财报上，降负债的效果会更加明显。”前述资管人士说到。

绿地控股股票行情：

● 短期趋势：该股进入多头行情中，股价短线上涨概率较大。

● 中期趋势：正处于反弹阶段。

● 长期趋势：迄今为止，共22家主力机构，持仓量总计102.32亿股，占流通A股84.09%