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  ·大橘财经讯(文/张志峰 编辑/尹哲)近日,蛋壳公寓持续陷入破产、租金兑付、维权风波,尽管一再“辟谣”,但关于长租公寓“跑路”等危机还是引发了社会的高度关注,蛋壳“破产”传闻愈演愈烈,给人以山雨欲来之感。

  在我爱我家(000560)即将“接盘”的传言之下,当地11月17日-18日两日间,上市于纽交所的蛋壳公寓股价一改数月颓势,从1.4美元接连暴涨至4.57美元,涨幅234%,总市值8.3亿美元(折合人民币54.5亿元),换手率高达509%,成交额总计达8.76亿美元,11月19日盘前一度涨逾14%。

  与之形成鲜明对比的是,自2020年1月17日上市至11月16日,蛋壳公寓股价一直萎靡不振,从13.5美元的发行价一路下跌至1.37,跌幅近90%。且211个交易日间成交额1.08亿美元,日均仅50万美元,其股票日成交额长期不足10万美元。

  我爱我家股价也随之波动,11月17日至19日,三日振幅接近20%。

  蛋壳公寓上市至今日K图

  11月18日,据澎湃新闻报道,我爱我家正在和蛋壳公寓洽谈接手事宜,但目前尚未最终敲定,“从双方目前进展看,接盘事宜已有实质性进展,且进展顺利,最终敲定的可能性非常大。”

  不过,第一财经则报道称,由于蛋壳公寓累计亏损超60亿,我爱我家很大可能不会愿意接盘。

  对此,我爱我家方面不置可否,仅对表示:“目前没有接到相关通知”。一时间,消息真假难辨,天量资金抢先下注。

  与此同时,北京市住建委方面也对蛋壳公寓暴雷一事作出回应,称已经针对蛋壳公寓成立了专办小组,希望能平稳解决此事,后续处理方案会及时公布。

  一名资深投行人士在接受采访时认为,蛋壳股价大涨原因并在于接盘方是谁,而在于其被妥善处理的可能性较大。

  “首先,企业虽然陷入资金链困局,但本身市场占有率较大,对其他长租企业的吸引力很大;其次,蛋壳2019年经营的公寓数量为43.83万个,已经不是单家公司的经营问题,而是牵扯到数十万普通租户的社会问题。”上述人士坦言道。

  起底“破产”风波

  事实上,自2020年初上市至今,网络上对于其流动性危机就从未平息,从拖欠供应商货款、拖欠子公司员工工资,到房东因收不到蛋壳支付的房租、要求强制从租客手中收回房屋。

  10月14日,蛋壳北京总部首次发生大规模聚众维权事件。当日,蛋壳公寓官方微博发文澄清,否认“蛋壳跑路、倒闭”言论,称“谣言”系部分合作方因与本公司存在商业纠纷,所采取的过激行为,已报警处理。

  然而,报警尚未出现结果,“谣言”依旧甚嚣尘上。

  11月9日,据包括央视在内的多家媒体报道,数百人再次聚集蛋壳北京总部维权,现场甚至一度爆发肢体冲突,撕开了蛋壳的遮羞布。

  此后,蛋壳公寓官方微博就开始不断辟谣,称自己没有破产,也不会跑路。微博评论区几乎全是租客们的鼓励之声,并亲切地称蛋壳为“阿蛋”、“破壳”、“蛋蛋”、“壳壳”、“蛋壳宝宝”等等。

  然而,无论漫天飞舞的流言真实与否,房东、租客、供应商、保洁等与蛋壳相关的人员,都疯狂向蛋壳北京总部进发,讨要一个解决方案。其中维权人数最多的,是业主和租客。

  到11月17日上午,蛋壳北京总部已经装不下维权的队伍,维权的人多到在楼外排起百米长龙。

  不仅北京,蛋壳进驻的上海、杭州、深圳、武汉、天津等城市也出现了不同程度的维权。维权的人除了业主和租客,还有供应商、维修员、保洁员等等,几乎覆盖了蛋壳的整个业务链。

  值得一提的是,蛋壳同业主、租客之间矛盾的种子,早在上半年疫情中就已经埋下。蛋壳强制房东增加免租期,却少给甚至不给租客免租,被指责为“两头通吃”。

  而引爆此次危机的导火索,则是近期蛋壳未经协商,单方面改变了房屋租金的支付方式。

  10月上旬,没有按时收到季付房租的业主给蛋壳打电话,却被告知,刚接到公司通知,季付的租金全部改为月付;蛋壳向业主支付房租的日期普遍向后延迟,被业主察觉到企业危机已现,纷纷上门要求解约。

  由此,蛋壳公寓的流动性危机彻底公开化。

  暗雷早已埋下

  蛋壳的资本故事,或许从一开始就有裂缝。

  成立于2015年的蛋壳公寓,于2020年1月17日正式登陆美国纽约证券交易所。

  上市之前,蛋壳公寓共获得八轮融资,投资方包括开物华登、愉悦资本、华人文化、高榕资本、老虎基金等,C轮融资估值一度超过20亿美元。

  然而,上市后的蛋壳被资本市场抛弃,股价从13.5美元,一路下跌到1.37美元(11月16日收盘价),跌幅近90%。

  值得注意的是,蛋壳成立至今从未有过盈利,并且越亏越多。

  财务数据显示,蛋壳公寓分别在2017-2019年分别产生净亏损2.7亿元、13.7亿元和25.2亿元。

  而原本想要借力资本市场的蛋壳,恰巧遇上了年初的疫情,整个长租市场都受到冲击,蛋壳公寓自然未能幸免。

  2020年一季度,蛋壳公寓入住率75.6%,比上年末的76.7%下降1个百分点,但较去年二季度的89%大幅下滑;一季度净亏损12.3亿元,亏损扩大逾50%。

  而亏损的原因,与分散式长租公寓常见的“高进低出”模式有着直接关联。

  据了解,蛋壳成立的年份,长租公寓市场上已有自如、YOU+、魔方、相寓、爱屋吉屋等力量瓜分蛋糕。“高进低出”自然成为抢占市场份额的一大利器――高于市场价格从房东手中收房,再低于市场价格出租给租客。

  一名上海浦东区的房东告诉,2017年前后蛋壳为了接手其房屋,曾一度将收房价格提高到7000元/月,而彼时他自己对外出租的价格只有5000元/月左右,但由于“不舍得将自己住了几十年的老房子打隔断、重新专修”,所以拒绝了。

  不过,无论高进低出还是打隔断,毕竟与市场规范不符,不是长久之计。

  为了平衡收支,蛋壳只能源源不断地从外界引入“活水”。

  于是,“租金贷”应运而生。截至2019年9月末,蛋壳公寓使用租金贷的租客占比高达67.9%。

  在租金贷模式之下,租客相当于向微众银行办理贷款,一次性预付一年的房屋租金及押金,之后再由微众银行支付给蛋壳公寓;而租客则每月偿还微众银行贷款,蛋壳则按月向房东支付租金。

  然而,租金贷中所埋藏的金融风险,比之其他风险更甚,也最终成为了压垮蛋壳的最后一根稻草。

  相较于谁会成为蛋壳的“白衣骑士”,令租户们更加担心的是,如果运营方陷入困境,他们可能会“无家可归”,甚至在这种情况下还要还银行贷款。

  而就在蛋壳危机爆发之后,微众银行第一时间公开回应称,根据租户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》,租户和业主已形成租赁关系,并已预付租金,享有合法居住权。此外,至少在2021年3月31日前,已办理租房消费贷的客户征信将不受影响。

  而在业主看来,根据其与蛋壳签订的合同,如果收不到房租就有权解除合同,收回房屋。双方的矛盾近乎不可调和。

  监管正在补足

  曾经作为房地产领域的蓝海,万亿市场、背后又有政策加持,长租市场颇受各方青睐,源源不断的资本纷纷涌入。

  有分析人士向指出,运营方只有具备了一定的规模之后,才能吸引更多的资本关注。而分散式长租公寓的房源都在房东手中,想要长期从他们手中收房子,就必须拿出一个令他们心动的价格,在没有足够资本的前提下几乎是办不到的。

  “这是一个死结,所以大家都是采用“高进低出”的方式获取房源,然后再以违规改建、租金贷等方式来勉励维持,希望走得更远”。

  早在2018年,时任我爱我家集团副总裁的胡景晖就曾断言:“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

  果不其然,长租公寓在经历了短暂的野蛮式增长之后,留下一地鸡毛。蛋壳公寓并不是”暴雷“的第一家。

  从2019年开始,全国知名的长租公寓品牌,如乐伽公寓、青客公寓、我乐公寓等均发生过类似的房东和租户大规模维权事件,其中大都涉足“高进低出”“租金贷”等风险。

  在此背景下,长租公寓也迎来了“强监管”时期,不少地区相关政策正在逐渐完善。

  2019年7月8日,北京发布了新的租房合同范本,将隔断房禁令从政策上升到法律,上海、广州、苏州、济南等城市也开始隔断房进行规范;

  2019年12月25日,住建部等六部门联合印发《六部门关于整顿规范租赁市场秩序的意见》,加强对“高进低出”的监管,并要求租赁企业租金贷金额不能超过该租金收入的30%,给企业宽限三年的整改期。

  此后,上海、广州、成都、合肥、重庆、海口等城市也陆续发布《住房租赁风险提示》,开展住房租赁企业金融风险排查,并发布资金监管新规。

  11月17日,深圳市住房和建设局《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》节选

  而本次蛋壳暴雷之后,深圳住建局反应最为迅捷,于第一时间发布紧急通知,对住房租赁企业经营行为提出了“十不准”禁令,尤其对“高进低出”“长收短付”“租金贷”等方式做出重点规定,以保障租客与业主权益。

  在业内人士看来,一系列监管措施的背后,折射出长租公寓相关问题正在受到有关部门的重视。这或是长租公寓行业走向规范化与市场分级的关键节点。其野蛮生长的时代或将结束,行业规范即将来临。



 

我爱我家股票行情:

(诊股日期:2020-11-19)


● 短期趋势:短期的强势行情可能结束,投资者及时短线卖出、离场观望为宜。

● 中期趋势:上涨趋势有所减缓,可适量高抛低吸。

● 长期趋势:迄今为止,共8家主力机构,持仓量总计6.62亿股,占流通A股34.52%

综合诊断:近期的平均成本为4.25元,股价在成本下方运行。多头行情中,上涨趋势有所减缓,可适量做高抛低吸。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。
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